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「買ったら売る」のが不動産ビジネス

コンパス村上です。

先週土曜日、セミナーを開催しました。

初めての週末開催でしたが
たくさんの方にお越しいただきました。

ご参加くださったみなさま、
ありがとうございました。

今回で三回目の
「首都圏不動産投資勉強会」。

地方物件高騰の現状を踏まえて、
取るべき戦略などお伝えしました。

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今、地方の収益不動産は高すぎます。
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当社と新たにお付き合いいただく
お客様は、大半の方が他社で購入された
物件を所有されています。

やはり地方物件が中心です。

中には収益性も資産性もいまいち
よくない物件があります。

数年以内にデットクロスで
キャッシュフローより
課税所得が増えてしまう。

残債が減る以上に
資産価値が減っていくので、
売却手残りも見込めない。

そのまま持ち続けていても
得るものがないという状況です。

早く売却して損切りしたほうが良い。

とアドバイスさせていただきます。

売却でプラスマイナスゼロだと、
何のための投資だったのか
と思われるかもしれませんね。

ですが売却できればまだマシです。

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下手をすると損切すらできません。
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売却したくてもできない!

というケースが多々あります。

残債以上の金額で
買い手がつかないからです。

相場以上の高値で買ってしまったり、
諸費用含めたオーバーローンの
融資を受けている場合などです。

▼購入時
購入金額:3.0億円
融資額 :3.1億円
(オーバーローン)

▼2-3数年後
売却査定:2.5億円
残債  :3.0億円

といったイメージです。

こうなるともう、八方ふさがり。

完済するまで持ち切るしかありません。

うまく経営できればいいのですが
大規模修繕で数千万円かかったり、
郊外なら人口減で家賃収入が減ったり
前途多難です。

追加の借入などしてしまえば、
借金返済のためだけに
物件を運営し続けることになります。

人生を棒に振るといっても
過言でないかと思います。

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買うのも売るのも融資がすべてなんです。
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地方の割高物件を損切るのは
容易ではありません。

高額であればあるほどです。

現金のある方は数千万円を投入して
売却することができますが、
買い手が見つかるまで数カ月から
1年くらいはかかってしまいます。

痛い授業料ですよね。

不動産で儲けるための必須条件は、
売れる物件を買うこと。

超がつくほど基本的なルールです。

相場以下で買っていれば
まず損をすることはありません。

万が一、購入後の賃貸経営が
うまくいかなくても元が安ければ
購入価格で売却することができます。

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買ったら売る、を意識してください。
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購入時点で出口まで描くこと。

引き続き物件を購入する方は
是非そのことを忘れずにいただきたいです。

億単位の物件であれば、
次の買い手も融資を引きます。

・多数の銀行から融資が出るエリアか。

・売却するときに担保評価がどれほど残るか。

よくよく吟味してください。

相場が分からない、
シミュレーションができない
という方は一度ご相談ください。

購入してからでは戻れませんので。

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次回セミナーも予定しております。
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▼第四回「首都圏不動産投資」勉強会
次回セミナーのご案内はこちらから。

お時間がありましたら
是非ご参加ください。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

コン・パス 村上

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