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売り時の見極めポイント

コン・パス代表 村上です。

週末は札幌でした。

当社のお客様の札幌物件を
いくつか売却することに
なったためです。

ここ数年の収益物件の
値上がりはやはり大きいです。

特に札幌は顕著。

数年前2億で買ったものが
今は3億円で売れてしまうような
上がり方をしています。

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まさに絶好の売り時ですね。

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まだまだ上がる可能性もあります。

ですが、利益確定するには
今がいい頃合いです。

例えば10年で出口を取る予定の
物件があるとします。

10年間のキャッシュフローや
節税効果はだいたい上限が
決まってしまうものです。

見込みインカムということですね。

インカム以上にキャピタルがとれるなら
思い切って売却がよいのでは
ないでしょうか。

所有していること自体、
様々なリスクがあるわけですから。

また、高くなるほど買える人が
減っていくことも要注意です。

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買う人がたくさんいるうちが

チャンスということです。

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今の札幌でいうとRC1棟モノで
築30年以内の物件は
利回り7%で売れていきます。

金利4.5%で収支が回る
ギリギリのライン。

フルローンで30年組むなら、
キャップレート5〜6%は
本来は必要です。
そうすると利回り7%未満では、
買える人がかなり限定されます。

・メガバンクから借りられる人

・税金対策したい法人や事業主

・地元のお金持ち

だいぶ絞られる印象ですね。

なのでのんびりと

様子見をしてはいられません。

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売り時を逃してしまいそうです。

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売るなら売る、
ホールドならホールド。

しっかり見極めてください。

売却して家賃収入がなくなり
寂しくなったという
オーナーさんもいます。

ですがそれは一時的なこと。

次はもっといい物件を
買うだけのことですから。

売って現金化することで
融資を引くには有利になります。

含み益が現金になるわけですから
銀行からの評価はあがります。

・2億の資産がなくなり

・2億の負債がなくなり

・数千万円の現金が残る

プラマイゼロだったのが
数千万円のプラスになりますよね。

そのため次の借入もしやすくなる
ということです。

「そうは言っても今は高いから、
売ったら次は買えないのでは?」

と思われるでしょうか。

確かに慎重に選ぶ必要はありますが、
割安な物件も中には出ます。

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高く売って、安く買う

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というのが
不動産の面白いところです。

狙い目は残債のない物件。

例えば相続案件ですね。

無借金だから売りやすいし、
相続人は不動産よりお金がほしい。

時間的な制約もありますので、
業者主導でスピーディーに
物件が売られていきます。

しかも相場以下の値段で。

・川崎市

・鉄骨20年

・家賃収入2200万円

・売却額1億8000万円

(利回り12%)

のような物件です。

どれだけ収益不動産全体が
高騰している状況でも、
不動産に興味のない相続人は
そんなこと関係ありません。

こうして何も知らない売主から
割安な物件が放出されます。

こんなお買い得物件は是が非でも
捕まえたいですよね。

割安物件はネットに出る間もなく、
業者間のコネクションで
瞬間的に売れていきます。

業者から真っ先に連絡が来る人に
なれるかどうかが投資家の分かれ道。

はじめは多少手間がかかりますが、
コネクションは財産になります。
手に入れる価値は高いですね。

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今日のお話をまとめます。

・物件高騰で絶好の売り時だ

・さらに高騰すると買える人がいなくなるかも

・見込みインカムよりキャピタルがとれるなら売却

・売却でB/S改善、借りやすくなるので次の購入に有利

・いつの時代も割安な物件は出てくる

・手に入れるには業者情報網を構築する

早速今日から情報網を作っていきましょう!

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次回セミナーは、

「都市部の不動産を安く買う方法」のお話です。

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▼第4・5回「首都圏不動産投資」勉強会
⇒ 詳細はこちらから。

物件価格は物元からエンドに行くほど
高くなっていきます。

間に業者が「転売」で入るわけです。

割安な物件を手に入れるには
業者と同じ土俵で戦い、
勝ち取らないといけません。
業者スキルで業者並みの収益を得る。

不動産ビジネスを極めたい方向けに、
業界の仕組みをお伝えします。

ご興味ありましたら是非ご参加ください。

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

コン・パス 村上

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