コン・パス代表 村上です。
週末は札幌でした。
当社のお客様の札幌物件を
いくつか売却することに
なったためです。
ここ数年の収益物件の
値上がりはやはり大きいです。
特に札幌は顕著。
数年前２億で買ったものが
今は３億円で売れてしまうような
上がり方をしています。
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まさに絶好の売り時ですね。
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まだまだ上がる可能性もあります。
ですが、利益確定するには
今がいい頃合いです。
例えば１０年で出口を取る予定の
物件があるとします。
１０年間のキャッシュフローや
節税効果はだいたい上限が
決まってしまうものです。
見込みインカムということですね。
インカム以上にキャピタルがとれるなら
思い切って売却がよいのでは
ないでしょうか。
所有していること自体、
様々なリスクがあるわけですから。
また、高くなるほど買える人が
減っていくことも要注意です。
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買う人がたくさんいるうちが
チャンスということです。
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今の札幌でいうとRC１棟モノで
築３０年以内の物件は
利回り７%で売れていきます。
金利４．５%で収支が回る
ギリギリのライン。
フルローンで３０年組むなら、
キャップレート５〜６%は
本来は必要です。
そうすると利回り７%未満では、
買える人がかなり限定されます。
・メガバンクから借りられる人
・税金対策したい法人や事業主
・地元のお金持ち
だいぶ絞られる印象ですね。
なのでのんびりと
様子見をしてはいられません。
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売り時を逃してしまいそうです。
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売るなら売る、
ホールドならホールド。
しっかり見極めてください。
売却して家賃収入がなくなり
寂しくなったという
オーナーさんもいます。
ですがそれは一時的なこと。
次はもっといい物件を
買うだけのことですから。
売って現金化することで
融資を引くには有利になります。
含み益が現金になるわけですから
銀行からの評価はあがります。
・２億の資産がなくなり
・２億の負債がなくなり
・数千万円の現金が残る
プラマイゼロだったのが
数千万円のプラスになりますよね。
そのため次の借入もしやすくなる
ということです。
「そうは言っても今は高いから、
売ったら次は買えないのでは？」
と思われるでしょうか。
確かに慎重に選ぶ必要はありますが、
割安な物件も中には出ます。
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高く売って、安く買う
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というのが
不動産の面白いところです。
狙い目は残債のない物件。
例えば相続案件ですね。
無借金だから売りやすいし、
相続人は不動産よりお金がほしい。
時間的な制約もありますので、
業者主導でスピーディーに
物件が売られていきます。
しかも相場以下の値段で。
・川崎市
・鉄骨２０年
・家賃収入２２００万円
・売却額１億８０００万円
（利回り１２％）
のような物件です。
どれだけ収益不動産全体が
高騰している状況でも、
不動産に興味のない相続人は
そんなこと関係ありません。
こうして何も知らない売主から
割安な物件が放出されます。
こんなお買い得物件は是が非でも
捕まえたいですよね。
割安物件はネットに出る間もなく、
業者間のコネクションで
瞬間的に売れていきます。
業者から真っ先に連絡が来る人に
なれるかどうかが投資家の分かれ道。
はじめは多少手間がかかりますが、
コネクションは財産になります。
手に入れる価値は高いですね。
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今日のお話をまとめます。
・物件高騰で絶好の売り時だ
・さらに高騰すると買える人がいなくなるかも
・見込みインカムよりキャピタルがとれるなら売却
・売却でB/S改善、借りやすくなるので次の購入に有利
・いつの時代も割安な物件は出てくる
・手に入れるには業者情報網を構築する
早速今日から情報網を作っていきましょう！
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次回セミナーは、
「都市部の不動産を安く買う方法」のお話です。
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▼第４・５回「首都圏不動産投資」勉強会
⇒ 詳細はこちらから。
物件価格は物元からエンドに行くほど
高くなっていきます。
間に業者が「転売」で入るわけです。
割安な物件を手に入れるには
業者と同じ土俵で戦い、
勝ち取らないといけません。
業者スキルで業者並みの収益を得る。
不動産ビジネスを極めたい方向けに、
業界の仕組みをお伝えします。
ご興味ありましたら是非ご参加ください。
最後までお読みくださり
ありがとうございます。
コン・パス 村上