BLOG

ブログ

借換えでマイナスキャッシュ脱出!

村上です、

都内の割安物件なのに
マイナス収支になってしまう…

なぜなのか?

どうしたら脱出できるのか?

前回ご紹介した事例の続きです。

・荒川区

・築20年超の鉄骨5階建

・1.5億円超

・表面利回り9%

物件は悪くないです。
むしろ割安ではないでしょうか。

でもなぜかキャッシュが残らない。

原因は融資です。
融資条件が良くなかったんですね。

・借入期間が短い(20年)

・金利が低い(1.0%)

期間が短く金利が低くなると
トータルの返済額は
どんどん小さくなります。

一見何も問題なさそうなのですが、
何が悪いのかというと返済の内訳です。

金利の支払いが小さいので
出て行くお金は元金返済がほとんど。

元金返済は経費にならないので、

所得税>キャッシュフロー

の逆転現象になってしまうのです。

前回の記事はこちら
↓ ↓ ↓ ↓ ↓

都心割安物件のワナ。


・・・・・・・・
相談者のAさんはこのままでは
黒字倒産することになりかねません。

では、

Aさんはこれからどうやって、
マイナスキャッシュの状況から
脱出するべきでしょうか。

----------

答え:借り換え

----------

今回は融資条件がよくないので、
銀行に条件変更を交渉するか、
借換えしかありません。

購入時に融資を受けて、
まだ1年も経っていませんので
条件変更は厳しそうです。

そうすると借り換えしかない。

一番は返済期間を長くすることです。

現在はこのような状況です。

▼期間20年/金利1.0%

家賃収入1445万円

返済年額 880万円

返済比率 60%

返済比率、高いですね。
借り換えをして返済期間が
長くなるとどうでしょうか。

▼期間25年/金利1.0%

家賃収入1445万円

返済年額 723万円

返済比率 50%

5年延ばすだけで
返済が一気に楽になりました。

もしかすると借り換え先では
多少金利が高いかもしれません。

▼期間25年/金利2.0%

家賃収入1445万円

返済年額 814万円

返済比率 56%

返済比率は現状とあまり
変わらなくなってしまいました。

ただしこれにも意味があります。

利息と元金のバランスで
キャッシュフローが変わります。

----------

金利が上がると税金が下がる

----------

利息は経費計上できるからです。

なので利息の支払いが増えても
課税額はアップしません。

Aさんの収支をおさらいしましょう。

▼現状:期間20年/金利1.0%

家賃収入1445万円

運営費  300万円

支払利息 130万円

元金返済 750万円

減価償却 400万円

キャッシュフローは、、、

家賃収入-運営費-支払利息-元金返済

=1445万円-300万円-130万円-750万円

=265万円

課税所得は、、、

家賃収入-運営費-支払利息-減価償却

=1445万円-300万円-130万円-400万円

=615万円

所得税は、、、
課税所得615万円×税率40%=

246万円

手残りのキャッシュ265万円を
ほぼすべて納税に使うことになります。

返済を伸ばして金利が下がるとこうなります。

▼変更後:期間25年/金利2.0%

家賃収入1445万円

運営費  300万円

支払利息 316万円

元金返済 498万円

減価償却 400万円

キャッシュフローは、、、
家賃収入-運営費-支払利息-元金返済

=1445万円-300万円-316万円-498万円

331万円

課税所得は、、、
家賃収入-運営費-支払利息-減価償却

=1445万円-300万円-316万円-400万円

429万円

所得税は、、、
課税所得429万円×税率40%=

171万円

借換えで劇的な収支改善になりました。

----------

税引き後キャッシュフローが大幅アップ

----------

借換え前後の変化を見てみましょう。

返済期間:20年 ⇒ 25年

金利: 1.0% ⇒ 2.0%

キャッシュフロー:+70万円

265万円 ⇒ 331万円

所得税: マイナス70万円

246万円 ⇒ 171万円

金利は上がったのに収支が良くなり
不思議な感じがするかもしれませんね。

これが不動産投資の面白いところです。

ただし、デメリットもあります。

総返済額がアップすること。

借入金額:1.5億円超

[期間20年/金利1.0%]
総返済額:1億7656万円

[期間25年/金利2.0%]
総返済額:2億0345万円

完済まで持ち切ると
返済額がかなり違います。

元金返済がペースダウンするので、
途中で売却する場合も
売却手残りが減ることになります。

----------

インカムを取るかキャピタルを取るか

----------
ということになります。

長期的に持ちこたえられるなら
売却益狙いでよいかもしれません。

現実的には収支マイナスでOK
という人はなかなかいませんので、
今回のような対処が妥当かと思います。

今日もがんばっていきましょう!

村上

TOP