村上です、
都内の割安物件なのに
マイナス収支になってしまう…
なぜなのか？
どうしたら脱出できるのか？
前回ご紹介した事例の続きです。
・荒川区
・築２０年超の鉄骨５階建
・１．５億円超
・表面利回り９%
物件は悪くないです。
むしろ割安ではないでしょうか。
でもなぜかキャッシュが残らない。
原因は融資です。
融資条件が良くなかったんですね。
・借入期間が短い（２０年）
・金利が低い（１．０％）
期間が短く金利が低くなると
トータルの返済額は
どんどん小さくなります。
一見何も問題なさそうなのですが、
何が悪いのかというと返済の内訳です。
金利の支払いが小さいので
出て行くお金は元金返済がほとんど。
元金返済は経費にならないので、
所得税＞キャッシュフロー
の逆転現象になってしまうのです。
都心割安物件のワナ。
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相談者のAさんはこのままでは
黒字倒産することになりかねません。
では、
Aさんはこれからどうやって、
マイナスキャッシュの状況から
脱出するべきでしょうか。
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答え：借り換え
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今回は融資条件がよくないので、
銀行に条件変更を交渉するか、
借換えしかありません。
購入時に融資を受けて、
まだ１年も経っていませんので
条件変更は厳しそうです。
そうすると借り換えしかない。
一番は返済期間を長くすることです。
現在はこのような状況です。
▼期間２０年／金利１．０％
家賃収入１４４５万円
返済年額 ８８０万円
返済比率 ６０％
返済比率、高いですね。
借り換えをして返済期間が
長くなるとどうでしょうか。
▼期間２５年／金利１．０％
家賃収入１４４５万円
返済年額 ７２３万円
返済比率 ５０％
５年延ばすだけで
返済が一気に楽になりました。
もしかすると借り換え先では
多少金利が高いかもしれません。
▼期間２５年／金利２．０％
家賃収入１４４５万円
返済年額 ８１４万円
返済比率 ５６％
返済比率は現状とあまり
変わらなくなってしまいました。
ただしこれにも意味があります。
利息と元金のバランスで
キャッシュフローが変わります。
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金利が上がると税金が下がる
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利息は経費計上できるからです。
なので利息の支払いが増えても
課税額はアップしません。
Aさんの収支をおさらいしましょう。
▼現状：期間２０年／金利１．０％
家賃収入１４４５万円
運営費 ３００万円
支払利息 １３０万円
元金返済 ７５０万円
減価償却 ４００万円
キャッシュフローは、、、
家賃収入－運営費－支払利息－元金返済
＝１４４５万円－３００万円－１３０万円－７５０万円
＝２６５万円
課税所得は、、、
家賃収入－運営費－支払利息－減価償却
＝１４４５万円－３００万円－１３０万円－４００万円
＝６１５万円
所得税は、、、
課税所得６１５万円×税率４０％＝
２４６万円
手残りのキャッシュ２６５万円を
ほぼすべて納税に使うことになります。
返済を伸ばして金利が下がるとこうなります。
▼変更後：期間２５年／金利２．０％
家賃収入１４４５万円
運営費 ３００万円
支払利息 ３１６万円
元金返済 ４９８万円
減価償却 ４００万円
キャッシュフローは、、、
家賃収入－運営費－支払利息－元金返済
＝１４４５万円－３００万円－３１６万円－４９８万円
＝
３３１万円
課税所得は、、、
家賃収入－運営費－支払利息－減価償却
＝１４４５万円－３００万円－３１６万円－４００万円
＝
４２９万円
所得税は、、、
課税所得４２９万円×税率４０％＝
１７１万円
借換えで劇的な収支改善になりました。
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税引き後キャッシュフローが大幅アップ
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借換え前後の変化を見てみましょう。
返済期間：２０年 ⇒ ２５年
金利： １．０％ ⇒ ２．０％
キャッシュフロー：＋７０万円
２６５万円 ⇒ ３３１万円
所得税： マイナス７０万円
２４６万円 ⇒ １７１万円
金利は上がったのに収支が良くなり
不思議な感じがするかもしれませんね。
これが不動産投資の面白いところです。
ただし、デメリットもあります。
総返済額がアップすること。
借入金額：１．５億円超
［期間２０年／金利１．０％］
総返済額：１億７６５６万円
［期間２５年／金利２．０％］
総返済額：２億０３４５万円
完済まで持ち切ると
返済額がかなり違います。
元金返済がペースダウンするので、
途中で売却する場合も
売却手残りが減ることになります。
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インカムを取るかキャピタルを取るか
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ということになります。
長期的に持ちこたえられるなら
売却益狙いでよいかもしれません。
現実的には収支マイナスでOK
という人はなかなかいませんので、
今回のような対処が妥当かと思います。
今日もがんばっていきましょう！
村上