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売り逃げる人、売り時を逃す人…

村上です。

本日のテーマは、
「デッドクロスの正体」です。

え?村上さん、
何をいまさら言ってんの?

手残りキャッシュよりも
税金が大きくなって
黒字倒産することでしょ?

もう知ってるし!!

いつやってくるかも
シミュレーション済みだし
対策もバッチリだから
ノープロブレム問題なし!

そ、そうですか、

そこまでできている人は大丈夫です。

購入前に必ずシミュレーションを
しておくべきポイントですよね。

きちんとタイミングを把握して
売却するなり対策を打っていないと
投資計画もパーになってしまいますので。

常識ですよね、デットクロス対策。

ですが、
ひょっとするともしかして、

この記事を読んでいる人の中に、

ん?デットクロスって何?

いまさら聞けないなぁ…

と思っている人もいる可能性が
ないとも言い切れません。

ここで念のため再度、
デットクロスの仕組みを説明しますね。

しっかり復習しておいてください。

不動産は税金との戦い!

なのです。

ご存知の通りデッドクロスとは、

税引前キャッシュフロー < 所得税

の状態になることを言います。

大抵の場合、物件購入直後は

税引前キャッシュフロー > 所得税

となります。

手元にある現金よりも税金が小さいので
問題なく支払うことができますね。

しかし、

あるときを境に手残り現金と
税金が逆転してしまうのです。

税引前キャッシュフロー < 所得税

これがデッドクロスです。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

デットクロスが発生するカラクリ

以前お伝えした
見落としがちな損益ポイントを
覚えていますか?

(1) 入退居コスト

(2) 減価償却費

(3) 元金返済

(4) 金利支払

の4つです。

この中にデッドクロスの
原因になるものが2つあります。

(2) 減価償却費

(3) 元金返済

です。

デッドクロスは減価償却と元金返済の
経年変化で発生します。

少しおさらいさせてください。

減価償却費の特徴は
「支出がないのに経費になる」
というものでした。

建物などの資産価値が減る分を
経費扱いするためです。

簿価の減少分が減価償却費になる

現金は出ていかないのに、
申告所得を小さくできるので
ありがたい存在です。

反対に元金返済は、
「支出があるのに経費にならない」
困ったもの。

借りたお金を返すだけなので
損失(経費)にならないんですね。

元金返済分は含み益になっていきます。

現金で受け取れるのは物件売却時。

日頃は忘れがちですが、
売却時にありがたみを知るわけですね。

減価償却と元金返済の相関関係

減価償却費と元金返済を対比すると、
それぞれ損益だけに含まれる、収支だけに含まれる
という対応関係になりますね。

キャッシュフローと不動産所得は同じではない

減価償却は一定期間が過ぎると
なくなってしまいます。

元金返済は徐々に増えていきます。

2つの変化の相乗効果で
経費が減って所得が増えるのですね。

で、

最終的には、

キャッシュフロー < 申告所得

となってしまいます。

これがデッドクロスの正体ですね。

収支と損益の経年変化を
比較すると下のようなイメージです。

経年変化でキャッシュフローと不動産所得が逆転する

図は誇張してありますが、
このまま持ち続けるとどうなるか?

キャッシュフローよりも
所得が大幅に大きくなって、
納税原資が厳しくなっていきます。

そうなる前に売却出口を取るのが得策。

デッドクロス間近の物件を手放して
新たな物件を購入すれば
再び節税メリットが得られます。

長期的に物件の入れ替えをするのは
このためなんですね。

シミュレーションでタイミングを先読み!

シミュレーションでデットクロスが
やってくるタイミングがわかると
売却時期もおおよそ見えてきます。

物件の購入条件と融資条件で、
出口までの投資プランが
決まってしまうということですね。

毎回お話ししていますが経営判断には
シミュレーションが欠かせません。

市況が変わったらシミュレーション。

借換えを考えたらシミュレーション。

不動産は先が読みやすい市場です。

堅めにシミュレーションして、
入れ替えなどのメンテナンスをしていけば、
自然と資産は大きくなっていきます。

ゆっくりでも確実なのです。

物件購入をお考えの方はいい機会ですので、
先々まで見通しのある投資計画を
立てていただくことをおすすめします。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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