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リスクをとるべき人⇔手堅くいくべき人

村上です。

不動産投資には成功パターンがあります。

ですが、

パターンは1つではありませんので
ご注意ください。

本やブログで読んだ通りにやったけど
前々結果が出ません!!

というお話を時々耳にしますが
本当にもったいないことです。

戦略間違いは時間のムダ

あなたに最適な戦略を選ぶことが
成功への近道です。

特に投資の入口段階が重要。

ご自身の状況を把握した上で
投資戦略を選択してください。

「状況」というのは、
資産、収入、勤め先といった、
いわゆる属性ですね。

属性が戦略選びの基準になります。

どれだけ融資を引けるのか、
属性でおおよそ決まってしまうからです。

・最初の融資がどの程度まで受けられそうか

・2回目以降の期間や金額はどのようになりそうか

2つの成功パターン

を知ってください。

百人百通りなので、
厳密にはパターン化はしきれません。

ですが、大まかな傾向はあります。

まずはこれだけを押さえておけば
大きく外すことはないかと思います。

サラリーマン大家さんは
2通りの成功パターンがあります

1)年収700万円前後

・日系企業にお勤め
・ご家族を扶養
・節約や投資で預貯金を増やす

というタイプの人です。

積極的にリスクをとることで
収益性を追求しキャッシュを貯める
という戦略になります。

2)年収1000万円超

・外資系企業にお勤め
・納税額が高い
・給与収入>生活コストなので
自然に預貯金が増える
というタイプの人です。

収益性よりも資産性を重視し、
キャッシュフローと節税とリスクの
バランスをとる戦略になります。

本当に大まかですみません。

ご自分にぴったりと
当てはまらないかもしれませんが、
どちらか近いほうでお考えください。

1)年収700万円前後

基本方針:キャッシュフローで現金資産を作る
物件選定基準:収益性=キャッシュフローが出やすい
購入ペース:1年に1棟くらい
リスク:当初はリスク軽視、途中からバランス
中期戦略:5年後に売却して現金化

2)年収1000万円超

基本方針:キャッシュフロー・所得税・リスクのバランス
物件選定基準:資産性=いつでも残債以上で売却可能
購入ペース:初年度で1-3棟
リスク:極力ローリスク
中期戦略:定期的に売買してポートフォリオ入れ替え

以下、それぞれ解説します。

パターン1:リスクをとって収益性を追求

年収700万円前後の方は、
給与収入からの貯金できる金額に
限界があります。

そのため資産を構築するためには、
不動産から得られるキャッシュを貯めて
行くしかありません。

リスクはありますが、
地方の物件でキャッシュフローの
出やすいものを買っていきます。

最大のリスクは出口です。

買い手が少ないため
売却が不確かであることは
否めません。

なので、

手残りキャッシュに手をつけない
のが大前提になります。

現金=純資産を増やして行くことで、
リスクが小さくなるからです。

財務が悪ければ次の融資も受けられません。

1年に1棟くらいのペースで拡大しつつ、
現金を貯めます。

この段階では、

・手残りキャッシュを使わない
・収支改善/財務改善を最優先する
・拡大を急がない

を心がけてください。

純資産が増えていけば、
融資も徐々に受けやすくなり、
規模拡大が加速しはじめます。

ただし、念のため申し上げますが、
規模拡大=ゴールではありません。

売却後に残ったお金が真の資産

ということを忘れないでください。

1億円で利回り10%のマンションを
5年間保有したとすると、
少なくとも500万円以上が残ります。

途中でキャッシュフローに
手をつけていなければ。
1億円×3棟なら1500万円です。

物件を売却して残った
500ないし1500万円を資本金にして、
法人名義で小さい物件を現金購入します。

無担保の不動産と家賃収入のある、
優良企業の誕生です。

年収700万円の方はここからが本番です

無借金での家賃収入は最強です。

現金預金が加速的に貯まっていきます。

さらに法人名義の不動産を担保に借入れをして、
事業を拡大していきます。

個人でも、物件を売却して無借金ですから、
またイチから3億円くらいまで買い進めます。

そしてまた5年後に売却、
法人名義で新たな物件を現金購入します。

あとはこの繰り返しです。

個人、法人、法人、法人…

かけ算的に不動産事業が拡大します。

最終的には年収1000万円超の方の
戦略へシフトしていくことになります。

パターン2:リスクを抑えて手堅く資産形成

年収1000万円超の方は、
一般的な生活レベルでしたら、
自然と貯金が貯まっていくはずです。

ですので、不動産投資では
リスクをとる必要がありません。

ローリスクローリターン戦略です。

いつでも売却できる物件、
買い手に困らない首都圏の物件を
対象にすることになります。

立地が良く値下がりも小さいので
インカムのキャッシュフローよりも
売却時のキャピタルに期待できます。

メインの狙いは節税です

給与からの源泉徴収で、
数百万円を納めている方もいます。

キャッシュフローがプラスでも、
不動産所得がマイナスであれば、
損益通算で税金の還付を受けられます。

給与年収の高い方への融資は銀行も積極的です。

場合によっては初年度で数億円分、
マンション2-3棟を購入することもできます。

ただし、気をつけていただきたいのは、
物件購入のタイミングです。

ある年に物件購入が集中すると、
節税効果も限定的になってしまいます。

また購入してからある程度の年数が経過したら
売却することも必要です。

コンスタントな物件の入れ替えが吉

減価償却が切れたりして、
節税効果がほとんどなくなるからです。

キャッシュフローよりも、
課税所得が大きいという逆転現象
=デッドクロスがやってきます。

そうなる前に物件の入れ替え、
所有物件の若返りが必要です。

ポートフォリオマネジメントですね。

デッドクロスが来るタイミングは、
予めシミュレーションで分かりますから、
計画的に対処ができるのです。

入れ替えながら規模拡大をすることも
もちろん可能です。

キャッシュフローが給与年収を
超えてしまう場合もあるかもしれません。

ただし…お仕事は続けてください

会社を辞めてしまうと融資が受けにくくなる
というのも一つの理由です。

が、それ以上に大きい理由は、
「生活にメリハリがなくなってしまうこと」。

せっかく経済的な基盤ができたのですから、
充実した人生を謳歌していただきたいものです。

趣味やバカンスもいいですが、
ゆるんだ人生は密度が薄くなりがちです。

会社勤めでも独立起業でも、
仕事として価値を生み出して対価を得ることが、
やはり一番の充実なのではないかと思う次第です。

最後に本日のまとめです。

シンプルですが確かな戦略です

1)年収700万円前後の方

・キャッシュフローで現金資産を増やす
・リスクはあるが収益性重視で地方物件
・1年に1棟ペース
・5年後に売却して現金化
・無借金で家賃収入のある優良法人を量産

2)年収1000万円超の方

・キャッシュフロー・節税・リスクのバランス
・いつでも残債以上で売却可能な首都圏物件
・ローリスクローリターン戦略
・一気に2-3棟、コンスタントに入れ替え
今日もがんばっていきましょう!

村上

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