コン・パス代表、村上です。

不動産投資家は業者と
同じ土俵で戦っています。

不動産で稼ぎたいと思うなら、
業者並みのスキルを身につけて
第２の本業として取り組むんでください。

実際のところ、
やり方さえ間違えなければ
不動産は手堅いビジネスです。

・相場がゆるやかで長期サイクル

・相対取引なので安値購入→高値売却が可能

・業者を使って一人でも経営できる

将来の引退後のビジネスとしても
ちょうどいいのではないでしょうか。

不動産で成功するために
必要なことは山ほどお伝えしたいのですが、
あえて一つに絞るならこれです。

----------

『高値づかみ』が破たんを招く

----------

地方RCフルローンはダメだ！
ということを繰り返し言ってきました。

しかし誤解しないでください。

地方がダメなわけではないし、
フルローンがダメなわけではないし、
高金利がダメなわけでもありません。

ダメなのは『　高値づかみ　』です。

利回り９％、オーバーローン、金利４．５％

さらに場所が地方となると
経費率も高いのでお金は残りません。

地方は家賃が安いのに経費が高く都心よりも不利。

・家賃が安い

・修繕費は都心並み

・広告費が高い

・固都税が高い

地方、郊外であれば場所にもよりますが、
利回り２０％前後が業者目線になってきます。

----------

最悪なのは出口がないこと

----------

収益不動産は必ずデットクロスが来ます。

所得税　＞　キャッシュフロー
となり黒字倒産状態。

必ず訪れるデットクロス、最善の策は売却。
毎年マイナスが
ふくらんでいきますので
売却しなければなりません。

ファンドも大手不動産会社も
定期的に物件を入れ替えるのは
これが理由です。

地方不動産を高値で買うと、
売却ができないというのが
最大の問題です。

・高金利なので残債が減らない

・残債以上の値段では誰も買わない

・手持ち資金がなければ損切りもできない

マイナスが拡大して税金が払えなくなり
いずれ経営破たんとなります。

売却するという前提で考えると、
値下がりしない場所を買う
ということも重要ですね。

とにかく『　高値づかみ　』だけは
しないようにお願いします。

----------

ギリギリまで利益を乗せる販売業者

----------

地方物件が高騰している要因は
色んな要素がありますが一番は業者です。

・物件を買いたい人が増えた

・自己資金が少ない人が多い

・銀行は不動産への融資に積極的

こういった状況で、
収益物件を専門に扱う業者が急増。

銀行評価が出やすく買い手がいない
地方の古い１棟モノを仕入れて
一般投資家へ販売しています。

以前であれば地方物件は、
表面利回り15%以上が当たり前でした。

フルローンで買いたい投資家に
銀行が融資を出す。

その限界ギリギリの金額まで、
業者が利益を上乗せしている
というのが価格高騰の真実です。

投資家が背負う借金が増えた分、
業者が得る利益が増えている
ということになります。

----------

業者価格で買え

----------

不動産には定価がありません。

同じ不動産は二つとなく
売主買主の相対取引だからですね。

当事者間で決めた金額が売買価格になります。

相続人にとっては無用な空き地でも
アパート業者にとっては
数千万円の利益を生む
掘り出し物かもしれません。

業者が８０００万円で仕入れた
１棟マンションが１．２億円で
販売されたりするわけです。

購入金額の妥当性をよくよく考えてください。

業者価格とエンド価格ですね。

物件を購入する際は
本当の価格を見極めてください。

いくらでも安く買うチャンスはある。

値段をつけるのはあなたです。

業者価格で物件を手に入れるために
どんなスキルが必要か。

次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう！

村上