コン・パス代表　村上です。

不動産投資をするのに
キャッシュは必要ですか？

時々ご質問をいただきますが…

答えは明白です。

----------------

自己資金は必須。

----------------

拡大し続けたいと思ったら、
自己資金を入れることは
必須事項です。

えぇ？そんな！
聞いてた話と違うよ！
フルローンじゃないの！？

おっと、びっくりさせて
しまったかもしれませんね。

話の続きがあるので、
落ち着いて聞いてください。

自己資金ゼロで
フルローンやオーバーローンを
ひくことはできます。

が、

大抵の場合は、
借りる人の属性や信用に依存した
借金にすぎません。

・本業の収入
・預貯金
・家族の収入や資産

いざとなれば
他からの収入や資産で
借金を返済してもらえる。

というのが銀行の考え方です。

なので、
属性・信用を使い果たすと
それ以上は貸してくれません。

----------------

９割の人が２〜３棟で頭打ち。

----------------

キャッシュフロー
２０００万円を目指します！

とか

家賃収入１億円が目標です！

とか

投資総額１０億円に向けて！

と意気込んでも、
銀行が貸してくれなければ
拡大することはできません。

銀行融資が頭打ちになるのは、
シンプルな理由があります。

借金　＞　資産評価

保有不動産の価値よりも
借入金額のほうが大きいから。

債務超過ですね。

銀行が不動産に融資をするのは、
担保価値があるからです。

返済が滞っても
不動産を差し押さえるので
高額な融資をすることができます。

担保価値を超えて融資をすると
不動産を売却しても
元本を回収できません。

担保不足を属性や信用で補いますが、
それにも限界があります。

そのため、

借金　＞　資産価値

のまま物件購入を続けると、
早々に融資がストップする
ということです。

特にフルローンの場合は、
債務超過になりがちです。

借金　＝　購入金額　＞　資産価値

銀行評価額（資産価値）よりも
実勢価格（購入金額）の方が
高くなるのが通常だからです。

購入金額　＞　資産価値

東京など都市部では
ほぼ確実に購入金額が
資産価値よりも高くなります。

と、いうことは、

拡大し続けるためには、
どうすればよいのでしょうか。

----------------

借金　＜　資産価値　をキープする。

----------------

純資産がプラスということです。

当たり前の話ですが、
銀行はあなたの不動産投資を
ひとつの事業として見ています。

バランスシート上で
純資産をプラスにしておくことで、
有望な貸出先になります。

反対に純資産マイナスでは、
怖くて貸せませんよね。

なので、

借金　＜　資産価値

をキープしてください。

借入金額を資産価値よりも
低い金額に押さえておく。

つまり、購入金額分フルで
融資を受けるのではなくて、
自己資金を入れるということです。

えぇ？やっぱりそうなの？

がんばって貯めたお金を崩して
投入しなきゃいけないってこと？

出したくないけど何とかなんないの？

心配しないでください。

自己資金がない人、または
自己資金を入れたくない人は、
不動産でキャッシュを作ることができます。

----------------

売買と賃貸のハイブリッドで稼ぐ。

----------------

ゼロから専業レベルへの拡大戦略を
構築しました。

ステージ１：短期転売でキャッシュを作る

ステージ２：高積算物件に自己資金を入れて買う

ステージ３：物件を入替えながらインカムとキャピタルで稼ぐ

首都圏での理想的な拡大シナリオです。

とにかくゼロからの人は
転売でキャッシュを作ることから
はじめてください。

・割安中古RC

・土地値築古アパート

・土地から新築物件

どれでもOKです。

売買と賃貸のハイブリッドで
収益を最大化する。

不動産事業の王道ですね。

今日もがんばっていきましょう！

村上