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ゼロから専業レベルへの拡大シナリオ

コン・パス代表 村上です。

不動産投資をするのに
キャッシュは必要ですか?

時々ご質問をいただきますが…

答えは明白です。

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自己資金は必須。

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拡大し続けたいと思ったら、
自己資金を入れることは
必須事項です。

えぇ?そんな!
聞いてた話と違うよ!
フルローンじゃないの!?

おっと、びっくりさせて
しまったかもしれませんね。

話の続きがあるので、
落ち着いて聞いてください。

自己資金ゼロで
フルローンやオーバーローンを
ひくことはできます。

が、

大抵の場合は、
借りる人の属性や信用に依存した
借金にすぎません。

・本業の収入
・預貯金
・家族の収入や資産

いざとなれば
他からの収入や資産で
借金を返済してもらえる。

というのが銀行の考え方です。

なので、
属性・信用を使い果たすと
それ以上は貸してくれません。

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9割の人が2〜3棟で頭打ち。

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キャッシュフロー
2000万円を目指します!

とか

家賃収入1億円が目標です!

とか

投資総額10億円に向けて!

と意気込んでも、
銀行が貸してくれなければ
拡大することはできません。

銀行融資が頭打ちになるのは、
シンプルな理由があります。

借金 > 資産評価

保有不動産の価値よりも
借入金額のほうが大きいから。

債務超過ですね。

銀行が不動産に融資をするのは、
担保価値があるからです。

返済が滞っても
不動産を差し押さえるので
高額な融資をすることができます。

担保価値を超えて融資をすると
不動産を売却しても
元本を回収できません。

担保不足を属性や信用で補いますが、
それにも限界があります。

そのため、

借金 > 資産価値

のまま物件購入を続けると、
早々に融資がストップする
ということです。

特にフルローンの場合は、
債務超過になりがちです。

借金 = 購入金額 > 資産価値

銀行評価額(資産価値)よりも
実勢価格(購入金額)の方が
高くなるのが通常だからです。

購入金額 > 資産価値

東京など都市部では
ほぼ確実に購入金額が
資産価値よりも高くなります。

と、いうことは、

拡大し続けるためには、
どうすればよいのでしょうか。

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借金 < 資産価値 をキープする。

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純資産がプラスということです。

当たり前の話ですが、
銀行はあなたの不動産投資を
ひとつの事業として見ています。

バランスシート上で
純資産をプラスにしておくことで、
有望な貸出先になります。

反対に純資産マイナスでは、
怖くて貸せませんよね。

なので、

借金 < 資産価値

をキープしてください。

借入金額を資産価値よりも
低い金額に押さえておく。

つまり、購入金額分フルで
融資を受けるのではなくて、
自己資金を入れるということです。

えぇ?やっぱりそうなの?

がんばって貯めたお金を崩して
投入しなきゃいけないってこと?

出したくないけど何とかなんないの?

心配しないでください。

自己資金がない人、または
自己資金を入れたくない人は、
不動産でキャッシュを作ることができます。

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売買と賃貸のハイブリッドで稼ぐ。

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ゼロから専業レベルへの拡大戦略を
構築しました。

ステージ1:短期転売でキャッシュを作る

ステージ2:高積算物件に自己資金を入れて買う

ステージ3:物件を入替えながらインカムとキャピタルで稼ぐ

首都圏での理想的な拡大シナリオです。

とにかくゼロからの人は
転売でキャッシュを作ることから
はじめてください。

・割安中古RC

・土地値築古アパート

・土地から新築物件

どれでもOKです。

売買と賃貸のハイブリッドで
収益を最大化する。

不動産事業の王道ですね。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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