村上です。

明けましておめでとうございます。
本年もお引き立てのほど、
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

さて今回はいつもの連載から離れて
2016年の市場の見通しを
お話したいと思います。

今年の不動産投資は
昨年に続き活発に行われる
ことが見込まれます。

とは言え、いざという時も
来ないとも限りません。

いつでもアクションを
とれるように、しっかりと
ご準備をお願いいたします。

以下、詳しく述べます。

・・・・・・

2015年は地方不動産が
かつてなく過熱した１年でした。

不動産投資が副収入として
一般化してきていることに加え、
銀行融資の積極的な状況が
強烈な後押しをしています。

とりわけ、
新規参入が目立ちました。

新規のサラリーマン大家さん。
そして新規の不動産業者です。

収益不動産の仲介と
融資のあっせんをメインに
独立起業する会社が目立ちました。

なかには収益不動産の仲介しか
経験のない不動産営業マンが
社長を務めるところもあり、
はたから見ていてヒヤヒヤします。

右から左へ機械的に物件を
流していく作業しか知らない
という営業マンもいます。

管理、税務、売却など
先は見えているのだろうかと、
気になってしかたがありません。

展望がなければ
まさに「売って終わり」です。

・・・・・・

業者と言えば、昨年後半は
業者間取引が大変多く見られました。

経験上、市況がよくなると
業者間取引が増えます。

業者間取引とは、
売主と買主で完結するのではなく、
間に転売業者が入ることです。

保有目的ではなく、
売却する前提で購入して即転売、
というのが業者間取引です。

取引形態としては中間省略になる
場合もあります。

多い時には3-4社が間に入ってきます。

売主⇒業者⇒業者⇒業者⇒買主

統計を取ったわけではありません。

あくまでも肌感覚なのですが、
このパターンが増えてきています。

間に入る業者が多いほど、
必然的に物件価格が上がっていきます。

ここ数年、融資の対象エリアが広がり、
金利が下がり、返済年数が伸びるなど
軒並み条件がゆるくなっています。

結果的に融資金額が伸びるため
高値でも取引が成立するという仕組み。

銀行評価＝売買価格　という感覚です。

転売業者はより高値で売れるという
見込みがあるから、
取引に絡んでくるわけです。

つまり、業者間取引が目立つ状況は、
市場の盛り上がりを示している
と言えます。

・・・・・・

2016年も引き続きこの傾向が
続くかと思われます。

景気の上向き、東京オリンピック、
地銀統合…

様々な要素が重なって、
不動産への融資は積極的です。

ただし、冒頭で申し上げたように
若干の過熱感はあります。

誰もが不動産投資に殺到している
状況は、リーマンショック前の
盛り上がりを思い出させます。

偶発的な何かの拍子に
はじけないとも限りません。

銀行が融資を締め始めると早いです。

2016年が数年に一度の
売り時になるかもしれませんし、
数年以内に融資が絞られ利回りがあがれば、
絶好の買い場になる可能性もあります。

投資家の皆さまはいつでも動けるように
アンテナを張りつつ、
足元の経営を固めておいてください。

具体的にはご自身のエリアの
最新の売買事例から相場を把握すること。

そして、所有物件の収支、売却の
シミュレーションを見直すことです。

毎年どれだけインカムが積みあがるのか？
どれだけ残債が減っていくのか？
なるべく高く売るにはどうするか？
いますぐ売却したらどうなるのか？

不動産会社、税理士等のパートナーに
相談するのもよいかと存じます。

・・・・・・

当社では本年より、
経営改善シミュレーションの無料相談を
開始することにいたしました。

物件単体のことに限らず、
不動産経営全体としての
事業管理を支援いたします。

収益を最大化、納税を適正化し、
できるかぎりキャッシュを残す。

いわゆる個人のお客様への
アセットマネジメントサービス
になります。

・キャッシュフロー分析と経営状態の可視化
・物件のバリューアップによる収益増
・法人化等の適切な節税策の支援
・売却益、譲渡税のシミュレーション
・市況を踏まえた売却タイミングの提案
・新規物件調達、融資アレンジ

同業他社でこのような支援を
提供している企業は、
見たことがございません。

不動産会社も顧問税理士も
ここまで踏み込んではくれませんし、
スキル、リソース不足で対応できない
ところがほとんどではないかと思います。

売買、賃貸管理、経営管理を
トータルにサポートいたします。

さらに、不動産経営のマネジメントに限らず、
パーソナルなファイナンシャルプラン全体の
設計をお手伝いすることも視野に入れています。

給与所得、事業所得など
不動産以外の収入も含めた節税策や
資産形成のアドバイスをいたします。

お客様へ確かなサポートをさせていただくために、
不動産投資顧問業の免許も取得いたしました。
（一般 第1232号）

本サービスは当社の既存のお客様から
順次ご提供させていただいておりますが、
新たなお客様からもご要望があれば
ご相談に乗らせていただきます。

お気軽にお問い合わせください。
こちらのフォームよりお願いいたします。
http://www.con-pas.co.jp/contact

今月から若手の社員が3名加わり、
6名体制となりました。

物件のご紹介、賃貸管理だけでなく、
お客様へのファイナンシャルプランニング全般を
幅広くサポートできるよう、
引き続きサービスを拡充して参りたいと思います。

お客様、お取引先のみなさま、
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

平成28年1月1日
コンパス　村上