コン・パス代表、村上です。

頭金を１割入れてください！

銀行の決まり文句ですね。

１割ならまだ優しい方で、
２割、３割ということもザラです。

お金がある人ならともかく、
１割というと１億円で１０００万円、
２億円なら２０００万円なので
簡単に払える金額ではありません。

さらに諸費用もかかります。

たとえ預金があるとしても
温存しておきたいものですよね。

なのに、

平気な顔で「１割出せ」と言う。

銀行ってイジワルッ！

と、思いますよね。

ですが、

銀行はあなたに嫌がらせを
しているわけではありません。

頭金を出せと言うのには
まっとうな理由があるのです。

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頭金１割で優良企業になる！

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銀行は貸出先の企業を
財務状況に応じて分類します。

格付けと言うやつですね。

・正常

・要注意

・要管理

・破綻懸念

・実質破綻

・破綻

基本的には融資を出すのは、
「正常先」のみ。

それ以外の企業は経営改善して
健全な財務内容になるまで
融資NGということになります。

格付け方法は様々ですが、
一番はバランスシート。

資産、負債、純資産

純資産がマイナスになると
その時点で「×」です。

前回お伝えした通りですが、
例えばオーバーローンで購入すると
初めから純資産マイナス。

いわゆる債務超過ですね。

▼資産
不動産：１億円（購入金額）

▼負債
借入金：１億１０００万円（融資）

▼純資産
マイナス１０００万円

仮にフルローンで、
諸費用分を出したとしても

売買金額　＞　銀行評価

となるのが普通ですから、
債務超過になりがちです。

特に都市部ではそうですね。

なので、

頭金１割出しましょう、

となるわけです。

５億６億と買い進めていくには
５０００万円、６０００万円と
投入することになります。

で、

資金をどうやって確保するのか、
というと、、

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短期転売でキャッシュを作る！

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です。

当初はフルローン、オーバーローンでも
いいから売却できる物件を買う！

そして、

数年以内に売却してキャッシュを作る。

そこからが本番。

売却で残ったお金を使って
頭金１割２割入れて、
不動産経営を始めるのです。

優良企業の出来上がりですね。

例えばどうやって
売却益を得るのかというと。

・土地値の中古物件を転売

・新築物件を数年回して売却

・土地を購入してアパートを建てて売る

と行ったようなことができます。

以前であれば、
高利回りの地方物件を購入して
数年間キャッシュフローを貯めて
売却するということもできました。

転売益ではなくキャッシュフローを
貯めて次の物件の頭金にする
ということです。

今は地方が高騰してしまったので、
実質的に難しい。

むしろやりやすいのは東京です。

２３区の土地を買って、
新築アパートを建てる。

建売アパートとして売る。

アパートメーカーと
やっていることは同じで、
投資家向けに出口が取れます。

宅地が継続的に出てくるので
再現性があります。

なるほど〜、

売れる物件を買えば
確かにキャッシュは作れるし、

自分で建てて売れば
利益を乗せられそうだけど。。。

でも村上さん、、

転売できる物件なんて見つかるの？

自分で建てるとなると、
銀行融資ってどうやるの？

すぐに売却したら
銀行に怒られるんじゃないの？

そうですね、、、

色々と工夫しなければいけませんが、
実際にできた人がいますので
安心してください。

詳しくはまた今度お話しします。

今日もがんばっていきましょう！

村上