コン・パス代表、村上です。
不動産投資でセミリタイア！
あなたも憧れますか？
・ビーチでバカンス
・温泉めぐり
・会社生活にオサラバ
魅惑的なフレーズが
ネットや書籍に
飛びかっていますよね。
本当にできるのでしょうか？
不動産投資でセミリタイア。
結論から言ってしまうと、
半分ホントで半分ウソ
です。
確かに不動産は
安定収入が得られるし、
資産としても残せます。
やり方さえ間違わなければ
不動産経営を専業にして
生きていくこともできますね。
が、
ちまたで言われているような、
・誰でも
・簡単に
・１円も出さず
<
・あっという間に資産１０億円
という話はあり得ません。
そもそも、
資産１０億円といっても、
物件の購入金額のことですし、
本当に１０億円の価値があるのかは
売却するまで分かりません。
仮にフルローンなら
資産１０億円、借金１０億円なので
純資産はほとんどないと言えます。
確実に言えることは
借金が１０億円ある、
ということですね。
お勤めの方が上の状況で
会社を辞めてしまうと、
無職で１０億の「借金」持ちになる
ということに
なってしまいます。
諸費用含めて１円も出してません！
なんて、
自慢げに言う人もいますが、
なおさらまずいですね。
物件の購入金額に加えて、
諸費用分も融資でまかなうので
オーバーローンということになりますが、
バランスシートの上では、
はじめから債務超過の状態になります。
▼資産
不動産：１億円（購入金額）
▼負債
借入金：１億１０００万円（融資）
▼純資産
マイナス１０００万円
ですよね。
実際の不動産の価値が
借入金を上回るのであればよいですが、
そんなふうに上手な買い方を
出来ている人はほとんどいません。
むしろ反対に、
資産価値 ＜ 借入金
というケースが大半です。
銀行の評価目線は実勢価格の７掛け。
１億円で購入した物件が
７０００万円の価値しかない
ということですから。
資産価値 ＜ 借入金 で債務超過転落
この状態で銀行が
次の融資をするかというと
否
ですね。
しばらく期間を空けましょう。。
（債務超過が解消するまでね、）
と言われてしまう訳です。
ここまで聞いて
不思議に思う方もいるかも
しれませんね。
なぜ銀行は、
評価額７０００万円の物件に
１億１０００万円を貸すのか、
と。
答えは、
不足する４０００万円を
借りる本人の属性で補う。
です。
銀行は物件の資産価値だけでなく、
返済能力も見ます。
・物件の家賃収入
・既存物件の家賃収入
・本業の収入
・預貯金等の金融資産
融資を受ける物件単体ではなく
本業の収入や金融資産も
返済能力として見るわけです。
家賃収入で返せなくなったら
お給料や貯金から返済してね、
ということになります。
遅かれ早かれ限界が来る、
というのは分かりますよね。
オーバーローンなどは特にそうです。
返済余力を食いつぶして、
あっという間に融資が頭打ち
になってしまう。
債務超過を巧妙に回避して
複数の銀行から融資を引き続ける
というテクニックもあるようです。
が、
正直言って詐欺に近いやり方なので
おすすめできません。
大企業だって債務超過が続けば
上場廃止です。
零細企業である不動産投資家も
財務は良好に純資産プラスを
キープしておきたいところ。
継続的に拡大していくには
銀行とのパートナーシップが
欠かせませんので。
借入金を少なくして、
資産価値 ＞ 借入金 ： 純資産プラス
という状態が
望ましいわけです。
借入金を減らす＝自己資金を入れる
ということ。
資産価値よりも安く買う
ことができるなら、
なおよいですが。
とりわけ東京で資産を築く、
となれば
実績価格 ＞ 銀行評価額
となるのが通常です。
だから、
頭金１割入れてください
と、銀行が言うのは
理にかなっているんですね。
銀行の決まり文句です。
・純資産プラス
・キャッシュフロー増加
・返済スピードもアップ
・売却手残りもアップ
頭金を入れるほど、
財務も収益も良くなります。
む、む、む、、、
村上さんんん！
そんなこと分かっているよ！
現金があれば入れているよ！
２億円の物件で頭金１割なら
２０００万円だよ！？
そんなお金持っている人、
ほとんどいないでしょ？？
はい、そうですね。
２０００万円ためるとなれば
それなりの年月になりますよね。
貯金があったとしても
なるべく出したくない、
という気持ちも良く分かります。
そこで、
考えていただきたいのは
不動産で自己資金を作る
ということです。
初期の段階では
フルローン、オーバーローンでも
仕方ないかもしれません。
が、
数年以内に売却してキャッシュを作る。
で、そこからが本番。
現金が数千万円ある状態で、
本格的に不動産経営を始めるのです。
長くなりましたので今回はこの辺で。
今日もがんばっていきましょう！
村上