コン・パス代表、村上です。

収益物件を安く買いたいなら、
仕入れの基本は仲介回りです。

パターン１：
売主→仲介業者→買主（あなた）

という仕入れルートが
理想的ということです。

仲介手数料しかとらないのが
仲介業者の良いところ。

仲介だけではなく、
開発業者や販売業者が入ると
彼らの利益が乗ってきます。

パターン２：
売主→仲介業者→開発業者（→仲介）→買主

パターン３：
売主→仲介業者→販売業者→買主

開発はアパートメーカ、
販売は三ため業者などですね。

彼らも商売ですから、
利益をとるのは当たり前のこと。

さらに、

売る相手がシロウトならば
限界ギリギリまで利益をとる
という業者もいます。

売主業者はやりたい放題

アパートメーカは、
土地を仕入れてアパートを建てて
利益を得るのが仕事。

三ため業者は、
安い中古物件を探して来て
利益を乗せて売るのが仕事。

開発業者、販売業者をまとめて
「売主業者」と呼んだりもします。

売買契約の売主になるから売主業者。

アパートメーカは仲介経由で
物件を販売をすることもありますが、
基本的には売主業者は
エンド客へ直接物件を売却します。

売主ですから売りたい金額で売る。

融資がつくギリギリの
上限ラインまで金額を上げます。

なので、

融資が出やすい今は、
物件価格が高くなるんですね。

出口のとれない高値づかみ

例えば、23区で利回り6.5%の
建売アパートを買うとします。

今どきよくある物件ですね。

物件価格1億円、フルローン、
融資期間30年、金利1%だと、
年間の返済額は380万円。

返済380万円÷家賃650万円で
返済比率が58%になります。

どの銀行でも大体
返済比率60%くらいが、
融資審査の上限です。

これ以上の返済額になると
収支が合わないので貸せない。

つまり買主が頭金を
入れないといけなくなります。

アパートメーカーも
その点を知っているので
利回り6.5%に標準をあわせて
物件価格を決めるわけです。

なので、

あなたが建売アパートを
利回り6.5%で購入すると
それ以上の金額では
売却しにくいということになる。

残債を減らすまでは出口を取れない
高値づかみということです。

建売アパートにも割安がある

では、

建売アパートは
一切ダメかというと
そういうわけではありません。

アパートメーカーの
仕入れにも幅があります。

安く仕入れられるときもあれば、
高く仕入れるときもある。

狭い土地にうまく詰め込んで
利回り6%にする場合もあれば、

広い土地でも建物があまり入らず
利回り6%にしかならない
という場合もある。

で、

後者の場合、

利回り6%なおで収支はイマイチ。
でも土地が広い。

つまりは資産価値があるということ。

こういう物件は可能性がありますね。

明日に続きます。

がんばっていきましょう！

村上