村上です。

不動産投資のリスクのひとつに、
入居者が部屋で死亡して、
事故物件になってしまうことがあります。

申し込み時の書類から、
ある程度は住む人の背景や人柄は見えますが、
元気だった人が入居後にリストラにあって自殺・・・、
なんてこともありますから、
完全に防ぐことは困難です。

自分の物件で人が亡くなれば、
いい気分がしないのは当然ですが、
被害はそれだけではすみません。
過去に、こんなことがありました。

婚約中の同居カップルが別れ、
女性は退去、残った男性が部屋で自殺しました。

オーナーが原状回復費用などを
元婚約者の女性に請求したところ、
もともと借金があったらしく、
彼女は自己破産してしまったのです。

オーナーは、
150万円のリフォーム費用を自分で支払うことになり、
次の入居者もなかなか決まらず、
かなりのダメージを被ってしまいました。

このオーナーは、どうすればよかったのでしょうか？
対策の一つに、保険があります。

例えば、
アイアル少額短期保険株式会社さんの
「無縁社会のお守り」という商品。

ホームページを見ると、

「自殺や孤独死、殺人事件が発生したとき、
空室期間や値下げした場合の家賃損失を補償」
「清掃・消臭・遺品整理等の高額な原状回復費用を補償」
と、紹介されています。

不動産業界にいると、本当のこの手の話はよく聞きます。
私も最初はショックでしたが、
次第に慣れてしまいました・・・。

もちろん、何もないに越したことはありませんが、
賃貸経営を続けていく以上、
「事故はいつか起こるもの」
と考えて、対策を講じておきましょう。

備えあれば憂いなし。
悲しい事件に心とお金を持っていかれないためにも、
打てる手は打っておくのが正解です。

ダメだと思ったらあっさりカット！

さて、本題です。

不動産投資は、様々なパートナーとの協力関係で
成り立っているといえます。

・不動産業者や賃貸営業マン
・銀行などの金融機関
・管理会社
・建築業者、設計士etc,etc...

大手か零細かに関わらず、数多くの会社や担当と
付き合っていく必要があるでしょう。
ただし、相手のレベルはまちまちで、
必ずしも、優秀な人ばかりとは限りません。

もし、この中に、こちらの収益に貢献してくれない
パートナーがいたとしたら、あなたはどうしますか？

「いやぁ、今月忙しくて」
「賃料下げれば決まりますよ」
「この予算じゃ無理ですねぇ」

こんな事を言ってくる担当者に、
気を遣っている余裕はありません。

ビジネスである以上、情に流されず、
時には関係を断つことも大事なんです。
今回は、その辺のお話をしたいと思います。

結果が出ないなら…

管理会社がいつまでたっても、
空室を埋められない場合、
あなたが本来、得るはずだったキャッシュは、
穴が開いたポケットのように、
どんどんと失われていきますよね？

そんなとき、
オーナーは怒って構わないんです。
それでも、結果の出ない状態が続くようなら、
契約を切った方がいいでしょう。
いいんです。ビジネスなんですから。

野球のメジャーリーグと同じです。
高額の契約金で優秀な選手を獲得しても、
成績が振るわなければ、すぐに戦力外です。

選手とチームは、
「野球」というビジネスを成功させるために
タッグを組むパートナーの関係です。

結果を出すために組んでいるのですから、
期待に応えられないのであれば、
カットされても文句は言えないんです。

もし、パートナーがあなたの期待に
いつまでも応えられなかったとしたら、

・満足な結果が出なかった
・だから、取引が終了した

それだけです。

お互いにビジネスである以上、
ドライに決断しなくてはいけません。

情に流されたらアウト！

もうひとつ、大事なことがあります。
みなさんが不動産で成功したい！と
心から願っているなら、
パートナーへの「情」に流されてはいけません。

・今まで世話になったから…
・いろいろ助けてくれたから…
・向こうも困るだろうし…

そんな気持ちにほだされるあまり、
相手との関係を断つことができない人が、
意外に多くいます。

でも、よく聞いてください。
あなたはそもそも、
その人たちを「儲けさせる」ために、
不動産投資をやっているんですか？
自分が「儲ける」ために、
借金というリスクを取ってるんですよね？

空室が埋まらずに、
オーナーが借金を返せなくなったからって、
契約上の過失がなければ、
向こうは、何の責任も負ってはくれません。

カネの切れ目は縁の切れ目。
これまで情けをかけたから…といって
恩返しを期待しても、ソデにされるのがオチです。
情に流されないよう、くれぐれも気をつけてください。

結果が出たら礼を尽くせ

とはいえ、
パートナーが頑張ってくれているなら、
結果を出せない状態でも、
一度くらいのチャンスは与えてもいいでしょう。

例えば、空室を埋められない管理会社に対して、
「あと３ヶ月で埋められなければ変えますね」
と伝えるのです。
そうすれば、担当者もさらに力が入るはずです。

もし、そこで空室が埋まった場合ら、
「今まで本気じゃなかったのかよ…」
という気持ちも沸いてきますが、
少なくとも、埋める実力はあるということが
わかります。

そして、パートナーが
必死に頑張って結果を出してくれたなら、
十分な礼を尽くしてください。

食事をごちそうするのもいいですし、
商品券など、何か謝礼をするのもアリです。
そうすれば、担当者のモチベーションも上がり、
次回も、より良い結果を出してくれるでしょう。

・結果が出なければ、ドライにカットし
・成功したら、喜びを分かち合う

そのくらいの本気度で
パートナーと付き合ってください。
向こうもきっと、それに応えてくれるはずです。

がんばりましょう！

村上