村上です。

近頃、この業界で起きている
「モラルハザード」が心配です。

例えば、
投資家に物件を売るために、
預金通帳などのエビデンスを偽装したり、
契約書を二つ作るなど、
やりたい放題の不動産会社。
「儲かれば何をしたっていい」という世界です。

不動産会社だけではありません。
自分から求めてローンを組んだのに、
「割高な物件に貸す方が悪い」
「物件を買い取って借金をなかったことにしろ」
と金融機関を訴える投資家たち。
自分勝手が過ぎませんか？

さらには、
その手の悪事がバレた会社や投資家に対して、
「池に落ちた犬を叩く」かのごとく、
SNS等で総攻撃を仕掛ける人たち。
怖いです・・・。

確かに、昔から、
不動産業界にはブラックな人たちがいました。
しかし、それは一部の悪徳不動産業者が
悪いことをしていただけで、
つまりはプロの仕業だったんです。

それが今や、
自分の勤めている会社や取引先に対して、
ウソの書類を提出するなんて、
絶対にしないサラリーマン投資家たちが、
不動産投資の世界の住人になった途端、
グレーな手法（でも本当はブラック）に手を染めてしまう時代。
まさに、モラルハザードです。

「不動産会社に大丈夫だと言われた」
「他の投資家もやっていることだから」
そんな言い訳は通用しません。

運よくバレなくても、お天道様が見ています。
お金儲けは、正攻法で行きましょう！
その方法なら、私の塾でいくらでもお教えします。

マイホームは負債ですか？

さて、本題です。
マイホーム、みなさんはお持ちですか？

ライフスタイルが多様になった現代、
マイホームに魅力を感じない層も
だんだんと増えているといいます。
でも、そうはいっても「いつかはマイホーム！」
という方も多いでしょう。

ただし、マイホームを持てば、
そこには一定の制約が付いてきます。

長期の住宅ローンを組んで購入する以上、
毎月きちんと返済しなくてはなりません。
また、雇用や転勤といった職業的なもの、
自然災害、隣に変な人が住むといったことまで、
さまざまなリスクを抱えることにもなります。

特に、自分自身で解決できないのが、隣人の問題。
騒音やゴミ出しなどのマナーが悪かったり、
逆に、何かとクレームを言ってくるなど、
賃貸なら最悪、引っ越せばいいのですが、
持ち家ではそうもいきません。

私も長いこと不動産をやっていますが、
住民間のトラブルは、
なかなか解決できないものです。

そんなマイホーム。
後悔のないように選びたいものですね。

持ち家は「資産」じゃない？

ここからは、マイホームを
「資産価値」という視点から考えてみます。

以前、実践会員さんとのミーティングで、
こんな質問を受けました。

「自宅を売りに出して、
不動産投資の頭金を作る戦略はどうでしょうか？」

ローンの残債が市場価格より低ければ、
売却した手残りで頭金を作ることができますから、
やり方としては、「アリ」だと思います。

ただし、ここで注意が必要なのは、
財務会計のバランスシート的な視点です。
住宅ローンは「負債」、自宅そのものは「資産」、
つまり、どっちが多いか？ ということです。

購入当初は、住宅ローンが始まったばかりで、
負債が資産を上回る「マイナス純資産」の状態ですが、
毎月の返済を積み重ねて残債を減らすうちに、
いずれ、資産が負債を上回る状態になります。

そうなれば、先ほどの質問のように、
自宅を売却して、頭金を作ることも可能です。

しかし、全ての物件がそうなるわけではありません。
典型的なのは、郊外や地方エリアの物件で、
土地相場が購入時点から大きく下がるケースです。

土地の資産価値が下がってしまうと、
いくら月々のローン返済を頑張っても、
債務超過の状態から抜け出すことができません。

もちろん建物も、経年によって
徐々に資産価値が減らしていきますから、
そこに土地値の値下がりが加わると、
非常に不利な状況になってしまいます。

つまり、マイホームが欲しいなら絶対に
・土地の資産価値が下がらないエリアで！
これを肝に銘じてください。

あなたは持ち家派？ 賃貸派？

持ち家がいいのか、賃貸の方が得なのか…
この話題は、昨今のメディアなどでも
盛んに議論されていますが、
個人的には、どっちでもいいと思います。

合理的に考えれば、賃貸のほうが得です。
ただし持ち家には、
自分の城を持つといった精神的な満足感や、
趣味的な要素もあります。

例えば、インテリアが好きな人なら、
自由にリフォームできない賃貸物件より、
多少高くても、好きなようにできる持ち家が向いている…
といった具合です。

また、ガレージで車をいじったり、
趣味のガーデニングを楽しんだりしたいなら、
やはり、戸建を買ったほうがいいでしょう。

戸建賃貸という選択肢もありますが、
大体は、築年数の経ったボロ家ばかりです。

結局のところ、賃貸か持ち家かという議論は、
どっちが得か損か？ というレベルではなく、
その人のライフスタイルや考え方によって、
どちらを選ぶか？ というものなんです。

持ち家が賃貸になる！？

もし、あなたがライフスタイルなどではなく
持ち家をお金の損得、つまり
「投資」という観点から考えたいなら、
１０年で完済できるくらいの物件を買うといいでしょう。

例えば、Ａという物件を購入して、
１０年後に完済したところでBという物件を買い、
Aは賃貸に出すんです。

Bは、その時に給料が上がっていれば、
Aより立派な物件を買えばいいし、
給料がそのままなら、Aと同じレベルの
物件を買えばいいでしょう。

そのサイクルがうまく回れば、
Bも１０年で完済し、ＡとBを賃貸に出しながら、
次のC物件も楽に買えるはずです。

不動産投資と一口にいっても、
やり方に決まりはありません。
持ち家に住みつつ、勝手に資産が増えていくという
この方法だって、不動産を活用した立派な資産運用です。
みなさんも参考にしてみてください。

がんばりましょう！

村上