村上です。

不動産投資を始めたいと、
私のところに相談に来られる方の中には、
年収が１０００万円を超えるような
いわゆるエリートサラリーマンの方も多くいます。

医師や弁護士といった、
学生時代はさぞかし成績優秀だったのだろうと
思われる属性の方も珍しくありません。

彼らは本業では優秀なのだと思います。
でも、不思議なことに、不動産投資のこととなると
あまりにも「情弱」な人が多いことに驚きます。

これまでの人生を「性善説」で
生きてきたという理由もあるのでしょう。

例えば、某不動産会社から、
しつこくセールスの電話がかかってきて、
困っているという方がいました。

でも、勝手に電話番号を調べて
営業をかけてくるなんて、
歌舞伎町の客引きと同じなんですから、
ガチャ切りをしたって、まったく問題ないんです。

そこで人の良さを見せてしまったら、
無知な投資家という獲物を探す
ハイエナたちのターゲットにされてしまいます。

あなたの周囲の人たちの多くは、
誠実で賢い人たちかもしれません。
でも、残念ながら不動産業界は違います。

お金の為なら平気で人を騙す人たちが、
数えきれないほど存在する世界なんです。
「性善説」は、捨てるのが正解です。

では、彼らに騙されないようにするには、
どうしたらいいのでしょうか？

答えは、勉強すること。
彼らのセールストークの「ウソ」を見抜ける
知識を身に着けることです。

素人のまま突っ込んでいくには、
リスクの大きすぎる世界です。
騙されてから後悔しても、遅すぎます。

セミプロの不動産投資家になりたい方、
私の勉強会で、
知識という「武器」を手に入れませんか？

それさえあれば、百戦錬磨の敵たちを相手に、
堂々と渡り合うことができるようになりますよ。

鵜呑みにしたらアウト！

さて、本題です。

ここ数年、マスコミでも取り上げられている
サブリースのトラブル、みなさんはどう思いますか？

・さも、安定した収益を約束するような話で
・全国各地の不動産オーナーを丸め込み
・業者側に都合のいい契約を結ばせて
・一定期間の経過後、家賃を減額するか
・減額を拒否されたら、一方的に契約解除する

大体こんなイメージだと思います。

でもみなさん、これって本当に
業者だけが悪いんでしょうか？
オーナーは、一方的な被害者なんでしょうか？

今回は、オーナーの経営責任について、
考えてみたいと思います。

業者を不審に思ったEさんの例

当社の起業塾生だったEさんは以前、
こんなエピソードを経験したそうです。

Eさんは、土地から新築アパートを建てようと、
複数の業者を当たっていました。
そのなかで、営業を掛けてきたのがJ社です。

J社の営業マンは、
「建築プランもこちらでやりますから、
すべて、まかせてください！」
と、建築から管理、サブリースまでセットにして、
Eさんに強く勧めてきたそうです。

不審に思ったEさんが、
自分で一からシミュレーションし直したところ、
それらのプランは全て、J社だけ利益が出る
構造になっていることがわかりました。

土地や建築だけでなく、家賃や管理手数料、
修繕や原状回復、ガスや各種保険にいたるまで、
すべて、J社が囲い込むことで儲けを独占し、
オーナーには、わずかな差益しか残らないのです。

その後、J社の営業マンは、
契約書を揃えてハンコを求めてきましたが、
Eさんは結局、それに応じることなく
話が終わったそうです。

業者の収支計算書はアテにならない

EさんがJ社の提案を跳ね返せたのは、
自分で、一からシミュレーションをしたからです。

もし、J社が出してきたプランを不審に思わず、
契約書にハンコを押していたら、
今ごろ、大変な思いをしていたでしょう。

そもそも、業者が出してくる収支計算書は、
物件を売るために都合よく作られたものであり、
そのとおりに実現するかどうかは、
正直、営業マン本人でさえもわからない…
ということがよくあります。

それにもかかわらず、多くのオーナーは
「不動産に精通したプロが、
一生懸命シミュレーションしてくれた。」
「出してきた資料はよくわからないけど、
自信を持って勧めているから大丈夫だろう」

そうやって、鵜呑みにしてしまいがちです。

さらに、そういった「疑わない」オーナーは、
契約書にきちんと目を通すことも
しない傾向があります。

その結果、投資家は多額のローンを背負い、
業者だけが、ノーリスクで美味しい所を持っていく…
という構図が出来上がるというワケです。

全ての経営責任はオーナーに

仮に、業者が出してきた収支見込みが
現実から大きく外れたとしても、
業者に法的責任はありません。

なぜでしょうか？
業者はその時、本当にそう思ったからです（笑）
いや、たとえそう思ってなかったとしても、

「悪意でオーナーを騙したのではない」
「契約で保証しているわけではない」
そう言い張るでしょう。

結局のところ、営業トークを疑いもせず、
自分でシミュレーションすることもなく、
契約書をロクに読まなかったオーナーが悪いのです。

不動産投資というものは、

・融資を引いて資金を集め
・高額の物件を購入し
・入居者を募集して家賃をもらい
・毎月銀行にローンを返済し
・儲かったら税金を納める

という、立派な「事業」です。
オーナーは、その事業を経営する社長ですから、
自らが、積極的に舵取りをしていくべきです。

その社長が、
誰かの言葉を鵜呑みにして損をしたからといって、
誰も同情しませんよね？

オーナーは、業者の言いなりになることなく、
自分できちんとシミュレーションを行い、
儲かる！ と確信した物件だけに、投資すべきなのです。

そういった手間を面倒に思っていては、
いつまでたっても、儲けることはできませんよ。

がんばりましょう！

村上