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グレーゾーンに気を付けろ!

村上です。

不動産投資を始めたばかりの方から、
「今、僕にできることは何ですか?」と訊かれました。
答えは決まっています。
「銀行まわり」です。

ご存知のとおり、過去数年にわたり、
日本の不動産投資は、
融資がつきやすいステージにありました。

そのため、収益物件の売買においても、
買主が銀行に足を運ぶことなく、
不動産会社がすべて段取りをしてくれる
ケースが多くを占めていました。

しかし、私はこのやり方には反対でした。
金利交渉や期間などの融資条件は、
不動産投資を行う上で非常に重要なポイントです。

自分でやれば、
もっとうまくできた可能性があるのに、
それを人任せにするなんて、もってのほかです。

しかし、「銀行まわり」には抵抗のある方も多いようです。
特に、初心者の方は、
「断られたらどうしよう」「なんとなく怖い」
と告白前の女子学生のような事を言いがちです。

会社では大きな仕事をしているのに、
銀行はどうしても苦手という人もいます。

はっきり言います。
銀行まわりは、「慣れ」です。
回数を重ねるうちに、気持ちに余裕が生まれ、
銀行側がこちらに何を求めているのかも、
わかってきます。

そして最終的には、
「自分が銀行員だったら、自分に融資をしたくなる」
と思えるようになることを目指しましょう。

勉強会では、初めて銀行を訪問するときのRPGも
行っています。
興味のある方は、ぜひご参加ください。
私が迫真の演技で銀行員役を務めさせていただきます(笑)

グレーゾーンに気をつけろ!

さて、本題です。

最近、何かにつけてよく思うことは、
世の中のモラルハザードについてです。

モラルハザード、日本においては
「バレなければOK」といった、
倫理観の欠如を指すことが多いようです。
選挙や政治の腐敗、企業の談合や癒着など、
みなさんもよく耳にしますよね?

 

もちろん、違法であれば罰せられますが、
法に触れないグレーゾーンもあります。

例えば、ケータイの複雑で分かりにくい料金設定や、
ネットゲームの課金システムなども、
グレーな手法のひとつでしょう。

不動産業界でも、違法すれすれにもかかわらず
さも、業界の慣習みたいに行われている
グレーゾーンが多々あります。

他人事ではありません。
分かっていて手を染めるならともかく、
まったく気づかない内に、
グレーゾーンへ足を突っ込んでいた…
なんてことがあるのです。

どういうことか、これから解説しますね。

不動産業界の裏側

不動産業界のグレーゾーンは、
探せばいくらでも出てきます。例えば

・フルローンを引くための「ふかし契約」
・債務を知られないようにする「1物件1法人」や「同日決済」
・実在しない売り物件を使って集客する「おとり物件」

その他にも、買っても赤字の1R販売業者や、
業者からバックマージンをもらう自称コンサルなど、
例を挙げればキリがありません。

そして、これらに共通して言えることが、

・よく知らない顧客をうまく誘導して
・見えにくい部分で儲けを抜く

という点です。
表向きは「お客様の味方です」と装いつつ、
裏でこっそり利益を取っている…。
結局、いい物件を買ったつもりが、
業者の担いだ神輿に乗せられただけ、というワケです。

グレーゾーンを勧める人たち

昨今話題になった「1物件1法人」スキーム。
これは、物件ごとに法人を設立して
投資家個人の債務残高を隠すことで、
複数の銀行から融資を引き出すという、
限りなくグレーな手法です。

詳しいやり方はここでは割愛しますが(笑)
物件ごとに10の法人を作って、
負債が10億円ありましたなんて、
もし銀行に、後で知れたら大変なことになります。
最悪の場合、ローンを一括返済するよう
要求されるかも知れません。

さらに問題なのは、そういった
「裏ワザ」的なスキームを、
当たり前のようにセミナーで教える
業者や成功大家さんがいたことです。

たとえ怪しいスキームだろうと、
始めたばかりの個人投資家が
成功大家さんに強く勧められたら
「そういうものか」と信じてしまいますよね?

現在は、S銀行の不正融資事件もあって、
融資におけるチェックが厳しくなったので、
1物件1法人スキームは難しくなっています。
そして、すでに手を出してしまった人は、
もう後戻りはできません。

後で痛い目を見る!

「1物件1法人」や「ふかし契約」などの
グレーな手法を使う人たちの目的のひとつに、
フルローンやオーバーローンを引くことがあります。
小さくないリスクを冒してまで、
そのやり方を選ぶなんて、相当儲かると思いますよね。

でも、実はそんなに、儲からないんです。
私たちが分析した結果では、
10億の資産規模で、キャッシュフローが年間1億あっても、
実際の可処分所得、つまり手取りは1千万も行きません。
成功大家さんが「余裕でリタイア」などと宣伝していても、
せいぜいそんなレベルです。

また、そういう業者から買った物件は、
キャッシュフローがぎりぎり出る程度の
高値づかみであることが多いのも特徴です。
最初から債務超過のため、
税負担などで経営が厳しくなっても、
売ることができず、八方塞がりになりがちです。

結局、グレーゾーンで近道をするより、
地道にキャッシュを貯めて、
頭金を入れて物件を買ったほうが、
その後の運営がはるかに楽ということです。

不動産投資は、他人のお金を借りて、
他人からお金をもらうという立派な事業です。
やるからには社会的な責任を持ち、
悪事に手を貸して痛い目に遭わないよう、
十分に気をつけてください。

がんばりましょう!

村上

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