村上です。

自分の不動産投資のやり方に固執して、

他の人の手法について批判する人、

いますよね。

「地方の一棟ＲＣマンションなんて、

税金ばっかり高くてたいして儲からない」

（木造派の人が言いがち）

「現金買いなんて、不動産投資をやる意味がない」

（フルローン派の人が言いがち）

「地方のボロ物件なんて、出口がないのになんで買うの？」

（人口重視派の人が言いがち）

私はこういう他人のやり方を批判する人を

見るたびに、思います。

「自分が選んだ手法以外、認めないってどうなの？

どんなやり方でも、成功している人はいるよ」

まあ、正直をいえば、

新築ワンルーム投資は勝てない確率が高いです。

でも、それ以外の方法なら、

勝てる可能性はいくらでもあります。

自分がやり方を知らないだけ、なんです。

白か黒か、正解か不正解か、

決めつけようとするのは人間の傲慢。

色んな投資家がいて、色んな投資手法があります。

自分が選ばなかったやり方を

他の人が選んだからといって、

それを批判する権利は誰にもありません。

もちろん、自分と考えが異なる人たちに、

「共感」した方がいいなんて言いません。

でも、そういう考え方もあるよねと、

「理解」することは、できると思います。

私は、「多様性」という言葉が好きです。

大学の卒論のテーマも「多様性」でした。

多様性とは、ひとことでいえば、

いろいろな種類や傾向のものがあること、

変化に富むことです。

「これが正解だ！」なんて決めつけない。

色々なやり方があって、当たり前。

そんな多様性のある実践会にしたい、

と思っています。

賃貸はハードよりもソフトで勝負！

さて、本題です。

ハードよりもソフト…

といっても、パソコンの話ではありません。

もちろん、不動産のことです。

賃貸付けはハードよりもソフト！

これを重視してください。

建物や内装といったハードウェアよりも、

いかに早く決めるかという戦術、

つまり、ソフトウェアで勝負するんです。

サービスは、満室経営の決め手です。

弊社でも1000戸以上の物件を管理していますが、

稼働率は約98％あります。

その秘訣がソフトウェア重視なんです。

外装や内装を綺麗にしないと競争力がない…

などと管理会社の営業マンから言われ、

結構なお金をかけてリフォームしても

実は、それほど客付には効果がないんです。

仮に１００万円の内装リフォームをかけて、

１００万円の元を取るには何年かかるか？を

考えたことがありますか？

３万とか５万といった安い賃貸であれば、

回収するまで数年かかるんです。

もし途中で退去されたら、また費用がかかるわけで

回収はさらに長引きます。

単身向けは初期費用を重視

実際のところ、

１Rや１Kなどの単身者向けの部屋に

３万や５万といった家賃で住む入居者は、

物件の内外装をキレイにするよりも、

入る時の条件や、仲介手数料がかからないといった、

初期費用を重視する傾向があります。

引越す時って費用がかかりますよね？

次の引越し先でもお金がかかるなら、

なるべく初期費用のかからない物件を…

と、考えるのが自然です。

さらに、そういった人たちは、

一度入居すると、なかなか退去しません。

転職や結婚など、特段の事情がない限り、

転居する費用がもったいないからです。

つまり、リフォームなどにお金をかけるよりも、

初期費用を安くして客付する！

これが、1Rや1Kを埋める

ソフトウェア的なアプローチということになります。

営業マンのアドバイスは…

では、どうして営業マンは初期費用よりも、

リフォームを勧めるのでしょうか？

それは、管理会社はリフォームで儲けているからです。

リフォーム工事を建築業者に紹介することで、

中間マージンががっぽり入るんです。

もちろん、物件はキレイな方が決めやすい

という事情もありますが、

それよりも、自社の儲けを優先するんですね。

不要不急のリフォームに大金を払わないよう

気を付けましょう。

そしてもうひとつ、営業マンのアドバイスを

鵜呑みにしてはいけないことがあります。

それは、「家賃を下げましょう」ということ。

家賃を下げると、確かに客付はしやすくなりますが、

物件売却時の利回りが下がり、オーナーの儲けに大きく響きます。

むしろ、家賃を上げて入居を決める方向へ、

営業マンをうまく誘導してください。

弊社の管理物件でも、

ほとんどで家賃アップに成功しています。

リフォームに大金を投ずることなく、

家賃アップを実現する！

そのためには、営業マンを手なずけてください。

営業マンを手なずけるには？

彼らは毎日客の希望を聞き、物件を紹介しているため、

顧客のリアルなニーズを熟知しています。

このエリアはどういった条件が決まりやすいのか？

など、地元に密着した情報を彼らから得ることで、

より早く入居が決まる可能性が高まります。

例えば、

・フリーレントを付けるべきなのか？

・家具を付けた方がいいのか？

・引越し業者を手配した方がいいのか？

など、営業マンと仲良くなって

リアルな情報をどんどん聞き出してください。

営業マンには広告費（ＡD）だけでなく、

個人的にもバックを与えましょう。

もちろん、事あるごとに手土産を渡したり、

食事をご馳走したりするのも有効です。

管理会社にデキる営業マンがいれば、

仕切りで任せるということも考えましょう。

例えば、「家賃１０ヶ月分を好きに使っていい」

といったやり方です。

任されたデキる営業マンは、

フリーレントを３ヶ月、家具に３ヶ月分を使って、

残りは自分の収入に…といった具合です。

高い家賃で早く決めてくれれば、

リフォーム費用を掛けなくても、

早期に回収することができます。

賃貸はハードよりもソフトで勝負！

もったいないと考えずに、

営業マンをどんどん手なずけてください。

がんばりましょう！

村上