村上です。

「昔はよかった・・・」

という人がいますが、私の意見は逆です。

インターネットのある現代に生まれて、

本当によかったと思います。

テレビと新聞しかなかった頃は、

市民はマスコミの出す情報を

ただ一方的に受け取るだけでした。

今は違います。

スマホが一台あれば、

自分の知りたいことをネットで調べられます。

怪しい情報があれば、それが真実かどうか、

周りの評判などを含めて、調べることもできます。

そういう意味では、

「かぼちゃの馬車」の事件を知ったときは、

驚きました。

その会社の評判や、役員の過去を検索すれば、

投資していいスキームかどうかは、

数秒で答えが出たはずです。

それにもかかわらず、

「騙された」と主張する人がいることには、

猛烈な違和感を覚えます。

私が教育事業をしているのは、

一人でも多くの人に「自立」してほしいからです。

どう生きるかはその人の自由ですが、やはり、

一生を労働者として生きるより、

自立して生きた方が楽しいと思うのです。

私は、教育の目的とは、

「答え」を与えることではないと思っています。

知識としての基本的な部分は伝えますが、

その先は、各自の「考える力」を伸ばし、

それぞれが自分でしか出せない回答に

辿り着くようにすることが、

教育の役割ではないでしょうか。

自分から取りに行けば、

いくらでも情報は手に入る時代。

「騙された」なんて弁明は、通用しません。

情報にはいつだって、受け身ではなく、

能動的な姿勢で向かいましょう。

低層エリアの土地を買え！

さて、本題です。

低層エリアの土地…と言っても、

海辺や川沿いの低い土地ではありません。

私たちが住んでいる市区町村では、

それぞれの自治体がよりよい街づくりのために、

都市計画法という法律に沿って、

「用途地域」というものを指定しています。

その中でも、

・低層住宅の良好な住環境を守るための地域

これを「低層住居専用地域」として指定しています。

閑静な住宅街という言葉がありますが、

まさにそんなイメージですね。

低層住居専用地域には第一種と第二種があり、

第一種の方がより厳しい制限をかけています。

ここでは、まとめて「低層エリア」と呼ぶことにします。

低層エリア以外はプロ向け

低層エリアはその住環境を守るために、

大規模なマンションやビルなどが建てられないよう、

建物の高さや大きさ、用途など

さまざまな制限がかけられています。

その結果、住宅専用に近い状態になっています。

そういう意味で、

低層エリアは土地を買う際に資産価値を見極めやすく、

変な値段で買ってしまうリスクが少なめといえます。

逆に、低層エリア以外の

中高層のマンションなどが建築可能な用途地域では、

買いの判断が見極めにくくなります。

例えばマンションでも、低層エリア以外では

１０〜２０階建の建物が普通に建ちます。

そうなると、たとえ同じ土地面積であっても、

階数や間取りなど、建築プランの違いだけで、

利回りに大きな差が出ますよね？

さらに、商業や工業向けといった用途地域では、

住宅以上に幅広い用途で土地が売買されています。

つまり、制限が少ない低層エリア以外の用途地域では

土地活用のバリエーションが幅広いため、

資産価値を見極めることが難しくなる、

いわゆる「プロの領域」になるんです。

また、都心の商業地域など地価の高いエリアでは、

再測量などで１平米の差、

さらに言えば境界から１センチ違うだけで、

価格が大きく変わってきます。

坪単価が            ウン千万〜１億円以上の銀座などでは、

大変なことになります。

つまり、低層エリア以外の土地は、

見極めが非常にシビアなんです。

勉強を始めたばかりの投資家が、

そこに手を出しても勝ち目はないと思ってください。

プロに騙されて痛い目に遭うのがオチです。

低層エリアの攻略法

それに対し、低層エリアは比較的

その価値が分かりやすいといえます。

戸建なら１区画あたり相場が５〜６千万などと

相場がそうブレるものではありません。

なので、ある程度土地の相場がつかめれば、

騙されたり、高値掴みをしたりという失敗が減ります。

低層エリアは、第一種と第二種がありますが、

アパート用地に限って言えば、どちらかというと

低い建物しか建てられない第一種より、

・第二種の低層エリアに的を絞って

・容積率２００％くらいの土地を狙い

・木造アパートを建てる

この辺が、再現しやすいラインだと思います。

建物の高さも決まっているので、

設計士の良し悪しで、

利回りに大きく差が出ることもありません。

また、RCの建築コストは、

工法の違いや資材の市場価格で大幅に変動します。

それに対し、木造はRCほどのブレがありません。

土地から新築アパートを目指している人は、

ぜひ参考にしてみてください。

中古物件も低層エリアで

中古物件を買うときにも、低層エリアはオススメです。

土地値の目線で物件価格を見ることができれば、

買い付けのミスが減るからです。

例えば、１億円の物件でも

土地値が８千万円だと分かっていれば、

貸して２千万円の残債を減らした時点で、

そこから先は利益確定！

貸しても売っても良しの物件になります。

実際のところ、土地値以下の中古アパートは、

いくらでも市場に出て来ます。

利回り５〜６％の中古物件が１億円で売りに出ていて、

これを解体して更地にしたら１億２千万円で売れる…

そんな物件があるのです。

もちろん、アパートの住民を立ち退かせるなど、

プロ向けのスキームが必要になりますが、

参考例として覚えておきましょう。

新築用の土地はもちろん、中古物件でも、

土地値がわかりやすい「低層エリア」は狙い目！

これを念頭に置いて、物件を探してください。

がんばりましょう！

村上