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地元愛を持て

村上です。

私の勉強会の会員さんの多くは、
サラリーマン投資家さんや、
その予備軍の方々です

その方たちと話していて、
気になったことがあります。

医師や弁護士などと自分を比べて、
コンプレックスを持っている人が
多いということです。

「僕なんか普通の会社員ですから」
「手に職がないんで、リストラされたら終わりです」
なんて、自分を卑下する方がけっこういます。

僕はそういう時、
「不動産投資の世界では、
職業なんて関係ないんです。」
堂々としていてください!」
と言いたくなってしまいます。

医師は確かに立派な職業ですが、
世間知らずな人が多く、不動産の世界では、
騙されやすい職業ナンバーワンといわれています。

弁護士は悪い人たちとも付き合うので
医師ほどお人よしではありませんが、
商売のセンスがない人が多いようで、
食えない人たちがたくさんいます。

もちろん、すばらしい仕事ですし、
立派な方も多くいますから、
悪くいうつもりは毛頭ありません。

でも、会社員が必要以上に彼らに
コンプレックスを持つ必要も、
まったくないと思うのです。

普通の会社員、いいじゃありませんか。
今、自分がやっていることに、自信を持ちましょう。
その分野でがんばって給料が上がれば、
不動産投資にも有利になります。

人と比べて落ち込んでいるヒマがあるなら、
自分の強みを見つけて、磨きましょう。
お金は、自分に自信のある人のところに、
集まってくるのです。

もちろん、私、村上も自信満々で
毎日を過ごしています(笑)

地元愛を持て!

さて、本題です。
地元愛といっても、実家の故郷や住んでいる街…
というワケではありません。

物件を持っている方は、
その所在地のことをよく知りましょう!
という意味なんです。

不動産投資家の中には、
管理会社にまかせて自分の物件を
見に行かないという人がけっこういます。

自主管理でなければ、
それでも問題はないかもしれません。

しかし、地元愛があれば、
賃貸経営はもっとうまく行くんです。

なぜだと思いますか?
疑問に思った方はぜひ、
この先を読んでみてください。

土地の感覚を掴め!

あなたが東京に住んでいるのであれば、
東側と都心、西側では環境も違えば、
住んでいる人や生活スタイルも違う
ということを、知っていますよね?

例えば、同じ世田谷区内であっても、
沿線や駅によって、
街の雰囲気が大きく違ったりします。

街だけでなく、賃貸物件もそうです。
単身者向けと、ファミリー向けのどちらが強いのか?
不動産屋でも地場が強いのか、やはり大手なのか?
エリアによって大きく違いが出てきます。

地方だって同じです。
その地域ごとに、客付や初期費用など、
慣習は異なります。

そして、そういった違いは、
実際にその土地へ行かなければ、
なかなか掴めないものなんです。

では、土地を肌感覚で知ることに、
どんなメリットがあるのかを、考えてみましょう。

地元のニーズを知るべし

まずは、「満室経営」のためです。

都心のように、さほど入居付けに苦労しない
エリアであれば問題ありませんが、
郊外や地方などは、そうもいきません。

地方に物件を持っていて、
なかなか満室にできないのであれば、
その理由を、さまざまな角度から分析すべきです。

単純に、家賃に見合う物件を提供できていない、
という理由もあるでしょうが、
物件が、そのエリアのニーズに合っていない、
ということも、大いにあり得ます。

例えば、どんなリフォームが好まれているかなど、
その土地のトレンドは、現地へ行かないと
よくわからないものです。

また、礼金などの初期費用や賃料、
仲介に支払う広告費などが、
地元の相場とかけ離れていれば、
それだけで、客付は難しくなりますよね?

うまくいってない時は特に、
地場の不動産屋や管理会社などを回って、
担当者と直に話したり、
入居者にアンケートを取ってヒアリングしたりと、
地元のニーズや、相場を知る必要があるんです。

地元を知らずに物件を買うな

「物件選び」でもそうです。

例えば、同じ市町村であっても
人通りが多くて栄えている繁華街なのか
人里離れている郊外なのかによって、
埋まり方が全く変わってきます。

工場や企業城下町など、
特定の需要があるエリアでは、
人気の間取りと不人気の間取りが
はっきり傾向として現れたりします。

また、地方では車で通勤するのが一般的です。
その場合、駐車スペースが狭かったり、
道路に出にくかったりする物件は、
敬遠されやすいですし、

ファミリー向けの物件では、
奥さんの車も含めて
一世帯で2台分以上の駐車場が必要なこともあります。

地方はそもそも、
人口が増えていない場所がほとんどです。
にもかかわらず、
新築アパートの供給過剰による影響で、
賃貸経営は厳しくなることが見込まれます。

そういった意味でも、
自分の足で情報を集め、
その土地のニーズを把握しなければなりません。

表面上の利回りを鵜呑みにして、
地方や遠方の物件に手を出すことは危険。
現地を見ないで買付を入れるなど、
もってのほかと言えるでしょう。

地元民になりきれ!

もうひとつ、大事なことがあります。

それは、地方では入居者はもちろん、
管理会社の担当や、客付の営業マンなど、
関係者に地元民が多い傾向がある、
ということです。

地元で採用されている担当者は、
そこで生まれ育って就職した人たちであり、
地域の文化や交通、どこに何があるかなど、
地元のメリットやデメリットを、
他の誰よりも知っています。

彼らは、店舗にまったく顔を出さない
都会のオーナーより、
地元で付き合いのある
オーナーの物件を大切にするはずです。

顔も見たことのないオーナーから
電話やメールで何か頼まれても、
本気で取り組む気にはならないかもしれません。

そんなことにならないためには、
なるべく多く地元に足を運び、
地元民になりきって話をしてみることが大切です

例えば、
・○○の美味しい店は、どこがオススメ?
・最近、地元の△△がニュースになったよね?

こんな、他愛のない会話でいいんです。
なるべく地元目線に近いネタにしてみましょう。

また、担当者と一緒に食事をする機会を作ると、
今まで聞けなかった本音が、出てくるものです。

「任せっきりで世話になっているから」、
など、理由をつけて誘い出し、

地元の話題をいろいろと振ってみてください。

「時間がないから」「手間がかかるから」
などと言わず、積極的に出かけましょう。

物件のある街も、自分の地元と同じ。
そう考えて、愛情を注いでください。
がんばりましょう!

村上

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