村上です。

100年に一度レベルの災害が、
立て続けに起きています。
皆さんの住むエリアは、大丈夫でしょうか？

マンションの駐輪場が吹き飛ばされ、
アパートの屋根が飛んでいく。
そんなニュース映像を見て、
「この物件のオーナーさん、大変だなあ」
と心配になった方も、多いでしょう。

そんな影響もあるのか、最近、
「天災にはどう備えたらいいのでしょう？」
と訊かれることが増えています。

この質問への回答は、ひとつしかありません。
「保険に入っておきましょう」
コレです。

物件がある場所が川沿いや窪地だった場合は、
通常の保険にプラスして、
「水災・水害」のオプションを付けてください。

オプションの価格はたいしたことはありません。
ゲリラ豪雨による床上浸水などの被害数は、
台風や地震の何倍にものぼりますから、
つけておいて、損はないと思います。

一応伝えておくと、
物件を買う時、
地盤はよい方がいいに決まっています。
過去に水害を受けたことがない場所の方が、
いいのも当然です。

でも、そこは不動産投資を行う上での
「一番のポイント」ではありません。

天災のリスクが少ない場所を選んだら、
住む人がいなかった。
まったく儲からなかった。
これでは話にならないからです。

何事も、バランスが大事です。

ちなみに、
私の会社も保険の代理店をしていますので、
保険に関する質問は、
わりかし自信を持って答えられます。

Casegood-カセグ-の会の後などに、声をかけてください。
押し売り営業とかはしませんので、
遠慮なくどうぞ（笑）

物件を「買わない人」たち

さて、本題です。
誰だって、お値打ちの物件を購入したいですよね。
そのために大切なことって、何だと思いますか？

私が強く思うのは、
仲介業者との関係作りが肝、ということです。

・多くの業者に足しげく通い
・自分は買える客だということをアピール
・紹介された物件には即レスポンスを心がけ
・買える金額とその根拠を必ず提示する

これを繰り返していくうちに、
業者は「あの人なら買ってくれるかも」と、
物件を優先して紹介してくれるように
なるんです。

ただ、くれぐれも注意してください。
業者との付き合い方を間違えると、
場合によっては好かれるどころか、
嫌われてしまうことがあるからです。

一番嫌がられるのは、
「物件を紹介し続けているのに、
あれこれと難癖をつけて買わない人」
です。

この、物件を「買わない人」について
ちょっと掘り下げてみてみましょう。

「買わない人」は客じゃない

不動産投資においては
物件を買わない限り、何も始まりません。
ですから、物件を「買わない」人だって、
本当に欲しくないワケじゃないんです。

では、なぜ買わないのか？
実は、そういった人たちは、
物件を「買わない」のではなく、
こわくて「買えない」のです。

私が過去にお会いした「買わない人」たちは、
不動産の勉強を何年も続けてきたという
真面目な方が大半でした。

彼らは、業者から物件を紹介されても
さまざまな不安で頭が一杯になり、
買わない理由を延々と探し続けるため、
買付を入れることがありません。

いわゆる「石橋を叩いて渡らない」タイプですが、
業者から見れば、ただの冷やかしです（笑）

厳しいことを言ってしまえば、
仲介業者にとって物件を「買わない人」は、
客ではありません。

時間と労力をかけていい物件を紹介しても、
１円のバックもないんですから。

業者はプロです。
１つでも多くの契約をまとめて会社の売上げに貢献し、
毎月の給料を稼がなければなりません。

・難癖をつけて買わないシロウトと
・すぐに決断してくれる上顧客

どちらを優先するかは明白ですよね？

１００％の物件は存在しない

もちろん、業者に勧められたからといって、
ダメな物件を買う必要はありません。
自分なりの基準を持って「確実に儲かる！」
と判断できなければ、断るべきです。

でも、考えてみてください。
エリアや駅からの距離、築年数、建物の状態など
どれもがパーフェクトなのにもかかわらず
相場よりも大幅に安い！

そんな理想の物件があるでしょうか？
あるわけないんです。

自分なりの基準で精査して、
「この部分は何とかしよう」とか、
「この程度は目をつぶろう」など、
多少の妥協をしながら、
合格点に達した物件を買うのが普通です。

あるいは、合格点に達しないようであれば、
それに見合う金額で安く買えばいいんです。

１００％の安心がなければ買わない…

そういったリスクを負えない人は、
不動産に限らず、どんな投資やビジネスでも、
成功には程遠いタイプといえます。

自分の購入基準を持て！

先ほどの話と矛盾するようですが、
私は、「買ってはいけない物件」など存在しない、
という持論を持っています。

どんな物件でも価格さえ割安なら、
地方や都心、築年数や状態に限らず、
買っても構わないということです。

一部の不動産コンサルの方が言う
「勉強すればするほど買えなくなる」
という主張とは全く逆です。

不動産と会計の知識があれば、
全ての物件に自分なりの
値段を付けられるようになります。
あとは売値がそれ以下であれば、
買えばいいということ。

結局のところ、物件を「買わない人」は、
「自分なりの購入基準を持っていない人」なのです。
基準がないから、物件を紹介されても、

・リスクをどう取っていいのか分からない…
・いくらで買っていいのか分からない…

と不安になるだけで、購入できないというわけです。

そのことを自覚しないまま、
「これじゃダメだ」「買うに値しない」などと、
ネガティブなコメントを並べ立てるのですから、
業者に嫌われるのは当然でしょう。

不動産投資のメリットは
「ほぼすべてのリスクを、お金と数字に換算できる」
という点です。

どんな物件でも、数値化することは可能です。
みなさんも、不動産と会計の勉強に励みましょう。
そして、すべての物件に値段を付けることで、
自分なりの購入基準を確立してください。

がんばりましょう！

村上