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よくある管理会社の悩み

村上です。

私の勉強会に入って1年で、

7棟購入し、7棟売却した

生徒さんがいます。

 

入ったときと比べて、

物件の数は変わっていませんが、

資産はかなり増えています。

 

もちろん、大家としてのスキルも

ぐいぐいと伸びています。

 

この方は、

入会してしばらくは

戦略を立てることに集中し、

戦略が決まってからは、

とにかく物件を見に行く数を

増やしていました。

 

勉強会では毎回、

一番前に座って、

質問をしまくっていました。

 

私は、どうでもいい質問をしてくる人に、

「プロに質問できるのに、それでいいのか!」

と心の中で叫ぶことがあるのですが(汗)、

この方はそういう意味では正反対です。

 

実践の中で出てきた

疑問点や確認したい点を訊くため、

毎回、質問が具体的で、

「絶対に成功してやる!」という

気合いも感じられます。

 

私から見ても非常に応援しがいのある

方でした。

 

購入した7棟の物件は、

戸建もあれば、区分マンションも

新築アパートもあります。

 

これだけ見ると、

軸がない投資に見えますが、

そんなことはありません。

 

では、何が特徴なのかというと、

この方の場合、

あるエリアに集中的に物件を買っており、

業者も金融機関もそのエリアの

地場のところを使うという

やり方を実践しています。

 

同じ業者さん、

同じ金融機関さんと何度も

仕事をすることになるので、当然、

相手から見れば「お得意様」になります。

 

そうすれば、

取引はどんどん有利になっていきます。

これが、この人の戦略なのです。

 

この方のように、

勉強会で得た知識や情報を

どんどん活用して、

成長していく生徒さんの姿を見るのは、

非常に嬉しいです。

 

同じコミュニティの中で

頭一つ抜ける人が出てくると、

他の人も刺激を受けて、

どんどん成長するという

現象も起きてきます。

2019年はどんなすごい投資家さんに

出会えるのか、楽しみです。

もちろん、私自身も成長できるよう、

がんばります!

 

管理会社の見積もりに注意!

 

さて、本題です。

 

管理会社はオーナーにとって、

重要なパートナーの1つです。

 

しかし、

この管理会社との関係で悩んでいる方が、

意外に多いんですね。

実践会員の方でも、結構いらっしゃいます。

 

・空室がなかなか埋まらない

・トラブルに素早く対応してくれない

・出して来た工事見積もりが信用できない

 

特に、物件のメンテナンスや修繕といった

管理会社が出してくる工事の見積もりは、

オーナーにとってよくわからない部分です。

もらった見積もりが予想以上に高いんだけど、

これ、管理会社がボッてるんじゃないの?

なんて経験、みなさんもあるんじゃないでしょうか。

 

今回は、管理会社が仲介する工事に対して、

オーナーがどういったスタンスを取るべきか?

これについて考えてみましょう。

 

BM・PM・リーシング

 

まず初めに、物件管理に関わる

3つのパートナーをおさらいしておきます。

 

・建物管理(BM:ビルメンテナンス)

→日常の設備見回りや点検、清掃、

建物の修繕などを担当

 

・賃貸管理(PM:プロパティマネジメント)

→入退去時の立会いや清算、毎月の家賃回収、

入居者のトラブル対応などを担当

 

・賃貸仲介(リーシング)

→入居者の募集広告や案内、入居申し込みの受付、

賃貸契約業務などを担当

 

このように、主に3つの仕事を

依頼する必要があるんです。

 

かといって、

3つの不動産会社と契約を結んでいる

オーナーはほとんどいません。

 

なぜなら、

管理会社が一つの会社の中で、

この3つの業務を手分けして

請け負ってくれているからです。

 

管理会社は工事で「抜く」

 

ただし、管理会社は全ての業務を

自社で行っているわけではありません。

 

工事を依頼すると、管理会社は、

費用の見積もりを出してきますが、

実はここが、不透明な部分なんですね。

 

というのも、

管理会社が出してくる見積もりは、

実際には下請け業者が出して来た見積もりに、

利益を乗せて出しているケースがほとんどなんです。

 

利益の幅は、様々です。

 

・少ない場合で、下請けの見積もりプラス2割程度

・内容によっては、プラス10割も乗せる!

 

中には、「ぼったくりじゃねーか!」と

突っ込みたくなるような場合もあります。

 

そして、それをごまかすために、

管理会社が出してくる工事見積もりは、

儲けの部分を別出しにしないで、

それぞれの項目に、うまく溶け込ませています。

 

オーナーの本業が建築関係なら別ですが、

一般の人であれば、専門的な工事の相場が

幾らかなんて、なかなかわかりませんよね?

 

オーナーによく見えない部分で、

管理会社は工事で儲けている…。

これが実態なんです。

 

管理費だけじゃダメ?

 

ここまで読んで、

「管理会社に発注するのは、やめる!」

と憤る人がいるかもしれません。

 

実際に、

自らが工事業者に直接発注して、

工事を進めているオーナーもいます。

 

じゃ、メンテナンスや工事関係の発注は、

すべて管理会社から切り離して、

オーナー自身がハンドリングすればいいのでは?

と思う人もいるでしょう。

 

しかし、そうとも言い切れないんです。

管理会社は

 

・工事の儲けがないとやっていけない

 

という事情があるからです。

そもそも、管理会社に支払う月々の管理費は

賃料の3%〜5%が相場ですから、

入居者1人あたり数千円のレベル。

 

仮に、1ヶ月の賃料総額が1千万だったとして、

管理費が3%であれば、管理会社の儲けは

せいぜい月30万円足らずです。

 

その費用で、家賃管理から工事の受発注、

入退去の立会いまで引き受けるのですから、

どう考えても赤字なのは明らかでしょう。

 

バランスを取れ!

 

管理会社だって、

社員に給料を払って、

経営していくためには、

利益を上げていく必要があります。

 

工事の仲介をすべて取り上げてしまうと、

管理会社のモチベーションを下げる原因になり、

入居付けなどにも影響が出てきます。

そこで、

 

・軽微な修繕やメンテナンス→管理会社が手配

・高額な修繕工事など→オーナーが手配

 

このように、バランスを取ってみてください。

 

オーナーが細かなことに口出しすると、

管理会社は嫌がります。

 

しかし、オーナーが真剣であるということを、

きちんと理解してもらえば、

ある程度の譲歩はしてくれるはずです。

 

また、管理会社にある程度はまかせて

信頼関係は維持するにしろ、

多少は自分なりに、

工事の相場を知るべきです。

管理会社から工事の見積もりが来ても、

そのまま発注をかけるのではなくて、

オーナー自身が他の大工に見積もりを取ったり、

現場に直接行って説明をうけるなどして、

相場の勘を鍛えることが大事なのです。

 

・管理会社にある程度は儲けさせながら

・大きな工事はオーナー自身で手配する

 

うまくバランスを取って、管理会社と良好な

パートナーシップを維持してください。

 

がんばりましょう!

 

村上

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