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リスクに値段をつけろ

村上です。

 

これまで、

たくさんの不動産投資家の方や

その予備軍の方たちから

様々な質問を受けてきました。

 

その中で一番困るのが、

「僕はどうしたらいいですか?」

といったあまりにも漠然とした質問です。

 

今の状態がどうなのか、

どこに向かって行きたいのか、

そのために今、何をしているのか。

困っていることは何なのか。

 

そういった前提がわからない以上、

アドバイスなどできるはずがありません。

つまり、その手の質問には、

「答え」が存在しないのです。

 

唯一できることと言ったら、

「あなたの好きなようにしてください」。

と言うことくらいでしょうか。

 

申し訳ありませんが、

そんな質問をしている時点で、

「この人は成功するのは難しいかも…」

と思ってしまいます。

 

「楽しい場所に連れて行って」

と指示を出したって、カーナビは反応しません。

「楽しい」の基準は人それぞれ違うからです。

目的地は、自分で決めるしかないのです。

 

不動産投資だって同じです。

コンサルタントや塾の講師は、

その人が持つノウハウや人脈などを

「活用」するためのものであって、

「すべてを決めてもらうため」

に存在するのではありません。

 

ここは強く言いたいのですが、

悪質な業者やコンサルタントの

カモになってしまう人たちは、

「難しいことは人に任せして、

自分は言われたことだけやりたい」

という人たちなんです。

 

「おすすめの物件があります!」

と融資つきの紹介された物件を買うのは、

確かにラクです。

 

でも、人任せにして儲かるほど、

不動産投資は甘くないのです。

 

買った後で苦労する羽目になっても

誰も助けてくれません。

「自己責任」で片づけられて終わりです。

 

私に言わせれば、

「すべて私にまかせてください!」

というコンサルタントは、怪しいのです。

 

本当のコンサルタントは、

「ゴール? 自分で考えてください!」

と突き放します。

私のように(笑)

 

不動産投資をするなら、

自分の頭で考えることから、

逃げることはできません。

 

悩んで、悩んで、悩みぬきましょう!

そして、行動しましょう。

 

目的に向かって動いている人への

アドバイスなら、得意ですから、

勉強会でも、どんどん質問してください。

「私はどうしたらいいですか?」

と質問する人がいたら、

何度でも、「聞こえません!」と

言い続けますので、注意してください(笑)

 

リスクに値段をつけろ!

 

さて、本題です。

 

不動産投資を始めるにあたって、

多くのみなさんが心配することは

 

・リスクをどうやってコントロールするか

 

という点です。

 

空室や滞納のリスクをはじめ、

建物の修繕に多額の費用がかかるケース、

大規模な自然災害といった回避できないものまで、

不動産投資には実に多くのリスクが伴います。

 

でも、よく考えてください。

 

不動産投資にはリスクがあると言っても、

別に、あなたの命が狙われるわけじゃありません。

そのほとんどは「お金」に関わるリスクです。

 

つまり、逆の視点から考えれば、

不動産投資におけるほとんどのリスクには、

値段を付けられるんですね。

 

今回は、リスクに値段をつけて、

コントロールする方法を解説しましょう。

 

リスクの値段とは?

 

例えば、地震などで建物が損壊するという

リスクを考えてください。

みなさんだったら、何を心配しますか?

 

・修繕費がどの位かかるか?

・解体するなら費用は?

・更地にして売却するなら相場は?

 

あるいは、地震に備えて

 

・それをカバーする保険料は?

 

ということも考えますよね。

 

そうやって、リスクを細かく分析していけば、

それぞれの値段が出てきます。

 

地震よりも現実的な話であれば、

空室リスクでもいいでしょう。

 

どんな物件でも、相場より1割程度、

厳しいエリアでも2割程度値下げをすれば、

だいたい埋まるものです。

 

広告費だって、最大で3ヶ月を見ておけば

それ以上は出す必要はありません。

 

となれば、

空室期間の家賃ロスも含めた空室リスクも、

すべて値段を付けることができるのです。

 

灯りをともせ!

 

リスクに値段をつけることで得られる

一番大きなメリットは、

 

・やみくもにリスクを恐れたり

・過剰に備える必要がなくなるため

・投資判断がしやすくなる

 

ということです。

 

火災保険や地震保険にしても、

全焼や全壊したときの値段がわかれば、

それ以上の保険を掛ける必要がなくなります。

 

空室についても、リスクに値段をつけて、

得られる収益と比べてプラスに振れるなら、

この物件は買いだ、という判断材料になるんですね。

 

・最も悲観的なシミュレーションで

・これだけのリスクが考えられるから

・リスクの振れ幅を数値化しながら

・真ん中あたりのラインで検討する

 

これが、ビジネス本来の姿。

リスクにきちんと向き合わなければ、

経営の舵取りはできません。

 

結局のところ、人間は、

よくわからなかったり、

先が見えなかったりするから、

不安なんです。

 

お化け屋敷を考えてみてください。

 

真っ暗で何も見えないから、

出てくるお化けが怖いんです。

灯りをともせば、怖くないんです(笑)

心配よりもイメージを

 

値段をつけて「見える化」すれば、

リスクへの恐怖は小さくなるはずです。

 

結局、不安に感じて手を出さない人たちは、

きちんと考えることや、

アクションすることから逃げているんですね。

 

例えば、もしあなたが、

大地震のリスクを不安に感じているのなら、

東北地方で収益物件を持っている人に、

震災の経験を聞いてみてください。

 

ほとんどのオーナーさんが、

保険でカバーしていることがわかるはずです。

 

また、破産したらどうしようと思うなら、

破産した人の本でも読んでみましょう。

 

破産手続きをきちんと進めれば、

債権者の取り立てに遭うことはないんです。

弁護士に数十万円払えば済む話なんです。

 

悲観的なシミュレーションは、

具体的にイメージすればするほど、

最悪の結果を遠ざけることができます。

 

石につまづいて転ぶ時は、

事前に転ぶことを想定していないから、

痛い目にあうんですね。

 

不動産投資から人生にいたるまで、

やみくもに心配してばかりだと、

不安ばかりで楽しくないですよ。

 

リスクにきちんと値段をつけて

具体的にイメージしてください。

そのほうが、ずっと健全だと思います。

 

がんばりましょう!

 

村上

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