村上です。

突然ですが、
大家さんってウワサ話が好きですよね。

女性が３人集まって姦しい（かしましい）
といいますが、大家さん業界に限っては、
ウワサ好きなのは女性だけではないようです。

「あの投資家さんのあの話、聞いた？」
「あの不動産会社がこんなことしているらしいよ」
「あの人、ヤバいんだって？」

そういう話をしている時って、
皆、とっても楽しそうです（笑）

ちなみに私は、ウワサ話には興味はありません。
カッコつけているわけではないんです。
他人に興味がないだけです。
むしろ、寂しい人間なのかもしれません（笑)

そんな私からウワサ好きな方に伝えたいのは、
他人の話をするなら、
「役に立つ」情報を集めて広めましょう、
ということです。

「Aさんは、あの銀行で融資を引いたらしい」
「Bさんは、この方法で奥さんにハンコを押してもらったそうだ」
「Cさんは、こんなやり方で家賃を上げたんだって」

こんなウワサ話なら、話している方も聞く方も、
罪悪感はありませんし、
ネガティブなウワサ話と違って、
友だちを減らす心配もありません（笑）。

ちなみに私の勉強会に来ている人たちは、
他人が何をしているかはあまり気にせず、
それよりも、好んで、
自分の経験をシェアする人が多いようです。

主催者に似て、「自分大好き」な人が
多いのかもしれません（笑）

話がそれましたが、
ウワサ話をしたくなったら、
ネガティブな話題ではなく、「役に立つ情報！」
これを肝に銘じてください。

そして、ウワサ話をしている人がいたら、
悪口ではなくて、何か有益な情報がないか、
質問してみましょう。

そういう人たちは意外と、
レアな情報を隠し持っていたりするものです（笑）

でも、悪口の方がウケがいいから、
ついつい、そちらをメインに話をするんですね。

この業界に、ネガティブなウワサ話がいくらでも
あることは私も知っています。
でも、自分までその雰囲気に
飲み込まれる必要はないんです。

自分の話すことは、自分の意思で決められます。
悪口なんて、時間の無駄。
どうせなら、役に立つ情報をシェアしあって、
仲間と一緒に成功に近づいていってください。

家賃設定は強気で行け！

さて、本題です。

現在、すでに物件を保有して、
賃貸経営を始めているみなさん。
家賃設定は上手くいっていますか？

ウチは強気の家賃で埋めています！
という方は心配ありませんね。
ただし、世の中には
そう上手くいかない方も多いんです。

家賃を上げられない要因のひとつに、
仲介営業マンの存在があります。

・空室に耐えきれないオーナーと
・早く埋めたい仲介営業マン

どちらも、“家賃を下げて”埋めようとする
方向に振れてしまうんですね。

仲介の営業マンは決めてナンボの商売ですから、
オーナーの収入が少しくらい減っても構いません。
「この家賃じゃ埋まりませんよ」などと、
値下げを迫るケースが多々あります。

最初は値下げ要求を突っぱねていたオーナーも、
なかなか入居が決まらない状況が続けば、
だんだんと弱気になるというものです。

では、営業マンや空室のプレッシャーに負けず、
強気の家賃設定で入居を決めるためには、
一体どうすればいいのか？

今回は、その秘訣を探ってみましょう。

家賃は「上げられる！」

もしも、周囲のプレッシャーに負けて
今までの家賃を下げてしまうと、その影響は
キャッシュフローが減るだけにとどまりません。

物件を売却する際、同じ利回りで売ろうとすると、
家賃を下げた分だけ価格が下がってしまうんです。

では逆に、家賃をアップ出来たらどうでしょうか？
キャッシュフローは増え、売却価格も大満足です。

でも、「家賃相場もあるし、そんなウマい話は…」
と言う方もいそうですよね？

いえいえ、ウマい話はあるんです。
というか、自分の工夫でなんとかするんです。

実を言うと、当社で保有や管理している物件では、
都心だけでなく、地方でも値上げに成功しています。

平均して、１割程度のアップ率ですが、
購入時に家賃15万円だった都心の１LDKを、
17万円にアップして決めたケースもあります。

そうなんです！
家賃は、上げようと思えば上がるんです。

営業マンと仲良くする！

では具体的に、どうやって家賃をアップするのか？
これを考えていきましょう。

家賃アップのためには、多方面での取り組みが
重要になってきます。例えば、

・リフォームで部屋をキレイにする
・共有部分を片付けて清潔にする
・必要があれば、家具や家電を設置

など、物件のバリューアップはもちろん、

・仲介店舗を足しげく回って営業し
・営業マンと個人的に仲良くする
・時には、埋められない管理会社をカット

こういったチャレンジも必要です。

どちらかというと、費用をかけてバリューアップ
するより、１人でも多くの内見者を増やすことに
フォーカスしてください。

入居が決まらないケースの多くは、
内見者を増やす努力が、まだ足りていないんです。

積極的に営業マンと仲良くなって、
自分の物件を優先して案内してもらい、
入居が決まったら、営業マンに商品券を渡したり
たまには食事へも連れていきましょう。

そうやって初めて、家賃アップが実現します。

家賃アップはマインド次第！

ただし、いくら頑張ったからといって、
家賃が青天井に上がるわけじゃありません。

家賃アップの「限界値」、これを見極めて下さい。
それ以上の家賃設定は、長期の空室につながります。

そのためには、物件購入の段階から、
物件のポテンシャルを見定める必要があります。
駅近とか、何かしら特徴の打ち出せる物件であることが
家賃アップには欠かせないんですね。

立地も悪い、物件も古い…という場合は、
リフォームや営業などいろいろ試してみることです。
家賃を下げて勝負するのは、最後にしてください。

また、どこのエリアでも家賃相場はありますが、
必要以上にこだわるのはナンセンスです。

入居者自身も、２〜３千円程度の家賃アップであれば、
駅近や設備、内装などを総合的に判断して、
より条件のいい方を選ぶんですね。

家賃相場を気にするよりも、
内見者数を増やすことに集中しましょう。

家賃を上げるのも下げるのも、オーナー次第です。
マインドひとつで、家賃はアップする！
そう信じて、積極的に行動してください。

がんばりましょう！

村上