村上です。

秋ですね。
スポーツの秋、読書の秋、食欲の秋、
いろいろありますが、皆さんはやっぱり、
不動産投資の秋、でしょうか。
もちろん、私も同じです（笑）。

すみません、ウソをつきました。
私には「この季節はコレをがんばる」
という習慣がないため、
この秋も春や夏や冬と変わらない
毎日を淡々と過ごしています。

言い換えると、
春も夏も秋も冬も、
不動産投資にがっつり向き合っている！
ということです（本当です！）

さて、価値観は様々だという話をします。

インドのカースト制のことはご存知だと思います。
生まれた時から職業が決められていて、
結婚相手も同じカーストから選ばなければいけない
というアレです。

インドではこの制度で人を差別することを
禁じていますが、実際には今も存在します。

この制度について、
皆さんはどんなイメージを持ちますか？

インドに生まれなくてよかった？
カーストの下の方の人はかわいそう？
そんな声が聞こえてきそうです。

しかし、カースト制にはメリットもあるんです。

例えば、失業率の問題です。
インドでは、
カーストが上の人は料理を運び、
カーストが下の人は料理を下げる、
というようにカーストによってできる仕事が異なるので、
仕事が細分化されています。

そのため、人口が多いインドでも
仕事にあぶれる人が少ないのです。
選択肢が狭い代わりに、
食いっぱぐれることもないということです。

宗教的には、
ある程度自分の人生が決まっていることで、
あれこれと迷うことなく、
自分の内面と向き合う時間ができて、
その時間がその人の人間性を成長させるという
考え方もあります。

あのマハトマ・ガンジーも、
カースト制に賛成していたそうです。

私が言いたいのは、
カースト制がいいとか悪いとか、
賛成とか反対とかいうことではありません。

批難されることの多いカースト制でも、
見方を変えればいいところもあり、
色々な受け止め方がある、ということです。

人は誰でも、自分の考えが正しいと信じていますし、
それが「当たり前のことだ」と考えがちです。
しかし、本当に自分の考えは正しいのでしょうか？

不動産投資の世界にも、様々な「常識」があります。
でも、違う角度から見れば、
その「常識」は「非常識」になるのかもしれません。

価値観は様々。
世界は広い。

自分の「当たり前」を疑いましょう。
頭を柔らかくして、固定観念を捨てることで、
新たな道が拓けるかもしれません。

競売はオモシロい！

さて、本題です。
競売に、参加した経験はありますか？

競売（けいばい）とは、

・ローンが返済できなくなった債務者に対し
・銀行が、抵当権を付けた物件を差し押さえ
・債権回収のために、裁判所に申立てを行い
・裁判所が、その物件を入札にかけて
・最高額で落札した人に売却する

というシステムです。

最近は、一般の競売参加者が増えたこともあって、
安く落札することは難しくなりましたが、
あえて言いましょう。

競売って面白いんです！！

その魅力と、競売ならではのリスクについて、
これから解説していきますね。

競売の魅力とは？

競売が持つ一番の魅力、それは

・安く買える！かも知れない
という点です。

宝くじの当選を待つようなスリルや、
ワクワク感があるんですね。

自分にとっては「超」がつくお宝物件なのに、
たまたま入札に参加する人数が少なく、
ライバルが弱気の入札だったりすると、
驚くほど安く落札できたりします。

７〜８年前から、一般の参加者が大幅に増加して、
人気物件には高い値段がつくようになりましたが、
それを嫌った競売専門の業者が減ったおかげで、
モノによっては狙い目ということもあります。

また、以前は競売物件に居座る占有屋がいて、
立ち退きのために、100万円程度の立ち退き料を
支払うなどのリスクがありましたが、
2004年の民法改正で、それもなくなりました。

さらに、競売物件なら仲介手数料もかかりません。
高額物件なら、かなりおトクですよね？

競売はリスクも高い！

当然、リスキーな面も多々あります。

例をあげれば、

・入札前に内見ができない
・物件情報も、３点セットでしか確認できない
・そもそも「訳あり」なので、劣悪な物件が多い
・現状渡しで、瑕疵担保も当然ない
・入札前に、補償金を用意しなければならない
・ローン特約がなく、融資審査も落札後

という感じでしょうか。

入札前に物件を確認できないので、
引き渡し後に入ってビックリ！
シロアリが！壁が！というケースもあります。

当然、現状渡しを前提に入札するのですから、
残置物の撤去やクリーニング、劣化部分の修繕は
落札者が自身で手配しなければなりません。

決済に関しても余裕はありません。
代金は、代金納付期限通知書が届いてから１ヶ月後
の期限日までに、一括で納付する必要があります。

万が一、融資が引けなかったからといって、
落札を取り消すこともできないんです。

また、賃貸物件の競売で気になるのが、
二重帳簿の存在です。
前オーナーが、銀行からの差し押さえを恐れて
レントロールとは異なる、ウラ帳簿を付けている
場合があるんですね。

さらに、前オーナーが資金繰りに困っている割に、
家賃回収がグダグダだったり、
退去者を引き止めようと、家賃を割り引いていたなど
物件を引き渡されてから発覚する事態もあります。

そう言う意味で競売は、仲介などから物件を買う
感覚とは全く異なる、と考えてください。

最後にオマケですが、
落札できた場合にも、それで万歳、ではありません。

自分は１億だと見込んで入札したものの、
２番手が、もし５千万で入札していたら…
超高値づかみ、の確定です（笑）

１億でもお得な物件だったとしても、
「やっちまったな…」という感じで、
しばらく落ち込むことになるでしょう。

競売で経験値を上げろ！

このように、競売はある意味
ハイリスク＝ハイリターンな世界です。

ただし、そこは経験次第。
積極的に参加して経験値を上げていけば、
リスクより大きなリターンを得やすくなっていきます。

さらに競売は、物件の相場勘を鍛えるためにも、
非常に有効です。

・物件の市場価値はどのくらいか
・どれだけのリスクを見込んで入札すべきか
・ライバルは、どのくらいの額で入札してくるのか

そういった「読み」は、当然ですが
一般の仲介物件にも応用できるんですね。

とはいえ入札には、補償金が必要になりますし、
落札後の決済もスケジュールがタイトです。

やはり、それなりの資金があるときに、
区分マンションなど、手頃な物件から
始めていった方が安全でしょう。

融資に関しても、入札前にあらかじめ
銀行へ物件情報を持ち込み、感触を得ておくなど、
落札後に慌てないようにしてください。

・資金の目処を付けておき
・手頃な物件から始める

これを守れば、競売は非常に面白いシステムです。
経験値を上げて、激安の落札を目指してください。

がんばりましょう！

村上