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持ち続ければ資産になる?

村上です。

自分の目指す場所に先に到達している
人たちを見たとき、
感じることは人によって違います。

素直な人は、「すごいなあ」と
相手のいいところを学ぼうとするでしょう。

ナイーブな人は、
「あの人に比べて自分はダメだ・・・」
と落ち込むかもしれません。

負けず嫌いな人なら、
「あの人は運が良かっただけだ。
本当の実力は自分の方がある」
とジェラシーを感じてしまいそうです。

他人と比べても仕方ないから、
特に何も感じない、
という人もいるかもしれません。
(私はこのタイプです)

ここで注意したいのは、
ジェラシーを感じる人たちです。

なぜなら、嫉妬の持つネガティブなパワーは
非常に大きく、扱い方を待ち違えると、
自分の身を亡ぼす要因になりえるからです。

例えば、嫉妬が大きくなりすぎると、
悪口を言いたくなったり、
足を引っ張ったりしたくなります。

ハッキリ言って、時間の無駄です。
そんなことをしてもスッキリするのは一瞬で、
家に帰れば自己嫌悪に陥ることになるでしょう。

それだけでなく、
「あの人は人の悪口ばかり言っている」と、
自分の評判まで落とすことになります。

では、嫉妬したくなるような相手が
現れた時、どのように対処すれば
いいのでしょうか?

嫉妬は、
自分の心を守るための「番犬」ともいわれます。

ですから、ジェラシーを感じた時は、
「オレの番犬が吠えているな」
「自分はあの人を意識しているんだな」
と冷静に捉えるといいようです。

感情に飲み込まれそうになったとき、
少し引いて考える、ということです。

すると、後からやってきてアッという間に
自分の家賃年収を超えた
若い投資家たちを見ても、
気にならなくなるはずです。

決して、
「どうせ汚い手を使っているんだろう」
「本当は実家が金持ちなんだろう」
などと心の中で毒づいてはいけませんよ(笑)。

不動産投資業界には、優秀な人がたくさんいます。
いちいち、ジェラシーを感じていたら、
身が持ちません。

うまく気持ちを切り替えて、
やるべきことに集中しましょう!

持ち続ければ資産になる!のウソホント

さて、本題です。

 

みなさんは、新築物件専門の営業マンなどから、
こんなことを言われた経験はありませんか?

「資産形成になるので、老後も安心です!」

長期保有してローンを完済すれば、
資産が残って老後も心配無用…という話ですね。

でも、よく考えてみてください。

長期のアパートローンを組んで買ったのはいいけれど、
返済が終わる数十年後の未来に、果たして
資産価値は残っているんでしょうか?

営業マンは本当に、確信を持って資産形成などと
言っているんでしょうか?

今回のテーマは、
「物件を長期保有した時の資産価値について」。
これにスポットを当ててみましょう。

地方の土地はタダ同然!

先に結論を言ってしまいます。

物件の資産価値は、「土地」によって
大きく左右されるんです!

仮に、地方の郊外に新築アパートを建てて、
30年の長期ローンを組んだとしましょう。

がんばって30年後に完済したとしても、
建物の資産価値は、その時点でほとんどゼロ。
そうなれば、残るは土地の資産価値のみです。

みなさんはもうお気づきだと思いますが、
地方の土地は、最初からタダみたいなものです。

・建物…築年数がたてば資産価値はゼロ
・土地…地方の土地はそもそもタダ同然

結局、地方物件に長期ローンを組んだとしても、
完済後は、資産と呼べるものが残らないんです。

インターネットで物件を検索していると、
千葉や埼玉の山奥に、300万くらいの中古戸建てが

売れ残っているのをよく見かけますよね?

マイホームを夢見て、まとまった額のローンを組み、
金利を乗せてせっせと返済したにもかかわらず、
売るとなったら、そんな値段しかつかないんです。

あたり一面が畑や、空き地ばかりの物件を買っても、
資産が増えるどころか、税金を払い続ける
負債にしかなり得ないんですね。

つまり、先ほどの営業マンが言っていた
「老後のために資産形成しましょう!」という話、
地方に限って言えば、ウソ!ということになります。

都市部の土地は資産になる

では、都市部の土地についてはどうでしょうか?

安定した需要があり、ローンの完済後も
値段の下がりにくい都市部の土地であれば、
資産形成になると言っていいでしょう。

ローン完済後にアパートが老朽化していても、
解体処分して更地で売却したり、
土地を担保にして建て替えたりすることが、
十分に可能です。

東京や大阪に限らず、松山や新潟などの地方都市でも
駅や役所が近いといった中心部の一等地であれば、
資産価値はあまり下がりません。

同じ地方でも、郊外の物件を買ってしまうから
ひどい目にあうんですね。

でも、昨年までの不動産投資ブームの渦中は、
そういった地方物件を、10%以下の利回りで
売りさばいていた業者がゴロゴロいたんです。

不動産投資向けの融資が閉じてしまった現在、
地方物件を高値づかみした投資家は、
売るに売れないジレンマに陥っているはずです。

かといって、がんばって長期保有したところで、
空室だらけのマイナス資産が残るだけ…。
考えただけでゾッとしますよね。

未来の変化に順応せよ!

先ほど、
値段の下がりにくい都市部の土地であれば、
資産形成になると言っていいと書きましたが、
だからといって、私はこのやり方を
積極的にはおすすすめしません。

なぜなら、世の中はたえず、
変化しているからです。

30年後の未来はどうなっているのか?
なんて、分からなくて当たり前です。

30年どころか、10年後だって読めません。

それなら、時代に合わせて
やり方を見直していったほうが賢明
といえるでしょう。

30年前と現在のマンションでは、
デザインからコストに至るまで、大きく変わりました。
技術の革新は、年を追うごとに加速しています。

また、高温多湿で地震の多い日本の建物は、
古い家が資産になる欧米とは違って劣化が早く、
30年や50年後に資産価値がなくなります。

つまり、地方物件に限らず都市部でも、
20年や30年の長期で元を取ろうという戦略で、
出口を読みきることは不可能なんです。

このようなリスクをヘッジする方法ですが、

・2〜3年の間隔で、投資戦略を見直しつつ
・保有から5〜10年程度で、物件を入れ替えていく

そうすれば、世の中の変化に順応していけます。

長期保有で老後も安心!というマインドは捨てて、
資産価値の下がりにくい物件を入れ替えながら、
ポートフォリオを良好にしていってください。

がんばりましょう!

村上

 

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