村上です。

夏になりますが
融資の動向は厳しいままですね。

これから不動産投資を始めようという
サラリーマンの方の中には、

「融資がつくうちに始めたかった！」
「また銀行に断られた! もうダメだ」
「不動産投資はあきらめようかな・・・」

と焦ったり、落ちこんだり
している人も少なくないようです。

中には、この世の終わりのような顔をして
いる人も見かけます。

そうやって今、感情の波に
飲み込まれている人に伝えたいのは、
「ムキになったら、いいアイディアも浮かびませんよ」
ということです。

一つの出来事にとらわれて、
怒ったり、泣いたり、落ちこんだり
している時、その人の視野は
とても狭くなってしまうからです。

当然、そんな状態では、
突破口を見つけることはできません。

そんな人におすすめなのが、
「メタ認知」の能力を身に着けることです。

メタ認知能力の高い人とは、
“自分の言動を見ている
もう一人の自分が常にいて、
客観的な視点から自分の行動に調整を加え、
自分自身をコントロールできる”人です。

例えば、怒っているときにも、
「今、自分は怒っているなあ」
とそれを見ているもうひとりの自分がいて、
「ちょっと怒りすぎだから抑えよう」
という感じで冷静さを取り戻すことができます。

落ち込んでいる時も同じように、
「今の自分は相当、落ちこんでいるなあ」
という事実を客観的に観察しながら、
「もう十分に落ち込んだから、気持ちを切り変えよう」
と落ち込みすぎることを防いでくれます。

実は私自身、
このメタ認知の能力が高すぎて、
自分の感情を爆発させるということが
ほとんどありません。

何をしていても、もう一人の自分が
「まあまあ、そのへんで」
という感じで水をかけるのです（笑）

そう書くと、
なんだか寂しい人みたいですが、
そんなことはありません（笑）

メタ認知のおかげで、
感情の波に揺られてチャンスを逃したり、
エネルギーを消耗させるようなことが
ないので、むしろありがたい資質だと思っています。

メタ認知能力を高める方法は、
いろいろな本などで紹介されていますので、
興味のある方は調べてみてはどうでしょうか？

人間の失敗って、感情的になって
本来の自分を見失う時に起こるので、
「メタ認知」ができるようになると、
色々なことがスムーズになると思いますよ。

利回りにダマされるな！

さて、本題です。

「利回り１０％」という
物件情報を見かけたら、
みなさんはどう感じますか？

一瞬「おっ！」ってなりますよね？

しかし、物件情報の表面利回りは
基本的に、満室想定の理想値。

さらに、想定どおり満室にできたとしても、
運営コストなどを考慮した実質利回りは、
まったく別の話です。

とは言え、どうしても高利回りに
目が行ってしまうのは、誰だって同じです。
もちろん、私もです（笑）

１０％オーバーを見かけたら、
ドキドキを抑えつつ、
物件情報をガン見してしまいます（笑）

今回は、そんな表面利回りの
オモテウラについて、
今一度考えてみたいと思います。

「リスク」と「リターン」

あらためて言うまでもなく、
利回りは、不動産における重要な指標です。

月々のキャッシュフローを考えれば、
利回りが高いに越したことはありません。

でも、よく考えてください。

そもそも、この利回りとは
「リスク」と「リターン」という
２つの相関関係で成り立っています。

例えば、

・新築や修繕したてでピカピカ
・都心のエリアで満室稼働中
・融資も付きやすい

こんなローリスクの物件なら、
誰だってその物件を欲しいですよね？

ただし、こんな物件なら、
高い値段でも買い手が付きますから、
利回りというリターンは減ります。

それとは逆に、

・物件がボロい
・立地が悪くて空室が多い
・融資がつかない　など

リスクが高い物件は、
物件を買いたい人や、買える人が減り、
その分、売却価格も下がります。

その結果、表面的な利回りは上がり、
リターンも増えることになります。

利回りだけを見るな！

つまり、「リスク」と「リターン」は、
振り子の関係に当たるのですね。

・リスクが小さければ
・リターンも小さくなり

・リスクが大きければ
・リターンも大きくなる

それを、単に「高利回り」というだけで、
情報をフィルタリングしていると、
物件を購入してから、痛い目にあってしまいます。

・物件の資産価値（特に土地）
・融資の付きやすさ
・レントロール
・かかる経費や修繕の状況
・家賃アップの可能性
・売却のしやすさ　など

こういった情報をより多く集め、
自分で家賃設定を引き直した結果、
確実に利益を生む物件に対して、
買い付けを入れてください。

これを必ず実践しておけば、
物件を購入してから、

「キャッシュフローが出ない！」
「売ったら二束三文で結局、損をした！」

こういった不動産経営の重大ミスを、
未然に回避することができます。

カモられるよりカモれ！

利回りのトリックで、
三為業者が昔からよくやる手があります。

・自分たちが雇ったバイトを
・相場より高い家賃で入居させ
・利回りを上げて売りに出し
・食いついた投資家に高値で売却する

あくまで腰掛けの入居者ですから、
購入後、半年ほどで一斉退去してしまい、
物件を購入したオーナーは、
空室と家賃低下で泣くというオチです。

また、かつてのファンドバブルの時も、

・フリーレントや家具家電をつけて
・ろくな審査もせずに入居者を集め
・満室にして高利回りで売り出す

という手法が、
普通に行なわれていました。

これも、フリーレントが終わった途端、
不良入居者の滞納が始まるという意味では、
三為業者のやり方と大して変わりません。

ダマす売主にも問題はありますが、
高利回りに踊らされて、
物件の真実を知ろうとしない買主にも、
問題があるんですね。

ただし、逆のパターンもあります。

新築など全空の物件で、
マジメな業者の場合、
家賃設定を必要以上に
手堅く見積もっているケースがあるのです。

これは、購入後に家賃設定を見直すことで、
利回りを大きく改善出来ますし、
売却時の査定アップも可能です。

つまり、売主や業者に先んじて、
物件の「隠れた価値」を
見極めることができれば、
大きく稼ぐことができるんですね。

まとめ

「利回り」は物件の良し悪しを
判断する指標の一つですが、それだけでは、
物件を買う理由になりません。

家賃を引き直してシミュレーションし、
自分なりの購入基準を持ってください。
それが、

・不動産経営であなたが勝つか？
・あるいは、売主や業者にカモられるか？

を分ける、重要なポイントになります。

くれぐれも、利回りだけに
目を奪われちゃダメですよ。

がんばりましょう！

村上