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物件購入だけで信用は得られない

村上です。

ときどき、怖い人のように思われますが、
そんなことはありません(笑)

人に何か命令したり、指図したりするのが、
好きではないので、
むしろ優しい方です(笑)。

自分が好きなように生きているので、
他の人も好きなようにすればいいじゃん、
と思っています。

そういう意味では、
他人に自分の意見を押し付けたり、
怒鳴ったりする人のことは、
まったく理解できません。

だって、怒鳴りつける人って、
自分の感情をコントロールできない人
ってことですからね。

そういう人のいうことを素直に
聞こうなんて、思いませんよね(笑)

そういえば最近、興味深いデータを見ました。
ざっくり紹介すると、以下のような内容です。

■人から暴言を吐かれた人は、
処理能力が61%、創造性が58%落ちる。

■自分の属しているグループに暴言を吐かれた人は、
処理能力が33%、創造性が39%落ちる。

■他人が暴言を吐かれるのを目撃しただけでも、
処理能力が33%、創造性が39%落ちる。

興味深いのは、自分自身が
暴言を吐かれたときだけでなく、
それを見ただけの周りの人も、
結構なダメージを受けるということです。

皆さんの中には、
職場で部下に怒っちゃってるなあ、とか
家で子供にひどいこと言っちゃったなあ、
なんて人がいるかもしれません。

でも、このデータを見ると、
人を怒鳴りつけることって、
百害あって一利なし、ですよね。

何かお願いするときも、
直して欲しいところがある時も、
冷静に伝えた方が、
結局、うまくいくんです。

しつこいようですが、
私は怒らない主義なので(笑)
こういうデータが広まって、
管理会社の若い担当者に、

「なんで空室が埋まらないんだ!」
「去年まではこの金額で埋まっていた!」

とか、怒鳴りまくっているおじさん的な人が、
減ったらいいなと願っています。

人にも、自分にも、優しくした方が、
人間関係もうまくいきますし、
健康にもいいですよ。

物件購入はゴールじゃない!

さて、本題です。
みなさんは、物件を買う前に

・この条件なら「買い」
・この条件以外なら「買わない」

なんて単純な選び方はしていませんよね?

もちろん、利回りを筆頭に、
購入の指標となるスペックは
必ず存在します。

しかし、高利回りの物件を買えても、
それだけで成功とはいえません。

・物件をうまく運営できず、
・資金繰りに困って売却したら
・トータルでマイナス収支だった

これじゃ成功どころか、失敗ですよね?

今回は、不動産経営における
成功とは何か?について、
あらためて考えたいと思います。

買ったけど売りにくい?

勉強会の会員だった
Nさんのエピソードを紹介しましょう。

もともとのNさんの不動産経営スタイルは、

・築古の木造アパートを
・融資がつきやすい高金利で買い
・高利回りで稼働させて
・キャッシュフローを積み上げる

というものでした。

複数の物件を、順調に買い増していった
Nさんでしたが、
ある時から、方針を変えました。

私のセミナーへの参加をきっかけに
これまでの経営スタイルを改め、
いったん、保有するすべての物件を、
売却することにしたのです。

しかし、いざ物件を売却しようした際、
予想もしなかった事態に直面しました。
なかなか「売れない」のです。

なぜなら、

・耐用年数が切れた物件
・私道に面して、再建築のハードルが高い物件
・1部屋10平米の狭小アパート

このような物件を買っていたからなんですね。

スペックにとらわれるな!

つまりNさんは、売却のことまで想定して
物件を買っていなかったんです。

いくら高利回りの物件が買えても、
出口戦略を考えずに、
トータル収支がマイナスでは「失敗」です。

逆に、どんなダメ物件を買っても、
自分の力で挽回し、売却時に利益を残せば
「成功」といえますよね?

つまり、買った時点では
「成功」も「失敗」もないのです。

そこを勘違いして、

・利回りは○%以上 とか
・エリアはこの辺じゃないと とか
・やっぱりRCじゃなきゃ とか

そういったスペックにとらわれて、
物件を買う人が多すぎます。
そうではなくて、

・想定どおりに運営できるか?
・売った時に損をしないか?

ここまできちんとシミュレーションして、
トータルで儲けが出る物件にのみ、
買い付けを入れるべきなんです。

買っただけじゃ信用されない

フルローンを引いて、物件を買い増した!
その結果、10億の物件オーナーになれた!

誰だって、自慢したくなりますよね?

でも、先ほど述べたように、
儲かったかどうかわかるのは、何年も先の話。

物件のオーナーになっただけじゃ、
誰からも評価されません。

例えば、数百万の資本金から始めた
ベンチャー企業があったとしましょう。

利益を出して徐々に規模を拡大し、
経営基盤を安定していくことで、
ようやく信用が付いて来ます。

融資ありきで物件を買い進め、
10億円の物件のオーナーになった人は、
ただ単に、デカいスタートを切っただけ。
信用なんて、ほぼないも同然です。

経営能力が認められるかどうかは、
買っただけじゃわからないのです。

荒波を乗り越えろ!

統計上、ベンチャー企業は5年以内に、
8〜9割が潰れると言われています。

成功する数より、失敗する数のほうが
ずっと多いんですね。

それは、不動産経営でも同じこと。
だいたいは、購入時に想定していたほど、
上手くはいかないんです。

毎年200万の利益が出たとしても、
10年後に、突発的な修繕で3千万かかったら、
それまでの儲けは全部吹っ飛びます。

保険でカバーできない風評被害で、
物件が二束三文になる可能性だってあるんです。

購入時には予想し得ない重大リスクだって、
時には発生します。

その荒波を乗り越えてはじめて、
経営能力が評価されるんですね。

買うことは、決してゴールじゃありません。

「物件を買い増して、
キャッシュフローが年間1千万なら
余裕でリタイアできます」

こんな、“自称”成功大家さんが言うことを
真に受けちゃ、ダメですよ。

何よりも大事なのは、正しい知識を持つこと。
そして、コツコツ、やっていくことです。

がんばりましょう!

村上

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