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不動産をもらったら、どうする?

村上です。
先日、出張で上海に行きました。

展示会的なイベントにブースを出して、
日本の不動産を紹介してきたのですが、
予想以上の反響で、驚きました。

何年も前から計画していたとかではなく、
偶然というか、正直、
行き当たりばったりでの訪中でした。

というのも、私たちの会社に、
中国出身の優秀なスタッフが入ったので、
そういう風向きなのかも、と思い、
申し込んでみたんですよね。

きっかけはそんな感じでしたが、
充実した時間を過ごせて、帰国してからも、
「行ってよかった」としみじみ思っています。

(その後、台湾出身のスタッフも入りました。
ステキな偶然が続いています)

中国によく行かれる方はご存知だと思うのですが、
中国の発展のスピードはすさまじいものがあります。

GCP(国内総生産)は世界2位。
2010年に日本を抜いて以来、
その差はどんどん広がっています。

中国というと、昔はマナーの悪さなどが
問題になっていましたが、
仕事で会う方たちは、
みなさんとてもスマートで、
デキるビジネスマンという感じです。

それでいて、彼らっていい意味で、
ギラギラしているんですよね。

基本的に、
彼らは自分たちの国の政府を信じていません。

「自分の財産は自分で増やす!」
「増やした財産は自分で守る!」

という意識が強いので、
自然とアグレッシブになるのでしょう。

彼らの前のめりな姿勢を見ていると、
「俺たちも、うかうかしてられないな」と
いい刺激を受けます。

実際、広い展示会の会場で
世界中からきた来場者と話していたら、

「日本は小さい。
もっと世界を相手にビジネスをしたい」

と自分の思考がぐんぐんと
広がっていくのを感じました。

もともとバックパッカーで海外は好きなので、
日本人だけでなく、外国の方とも
仕事をすると考えるとワクワクします。

このメルマガは日本語なので、
可能性は高くないと思いますが、
もし読者さんの中に中国や台湾の方がいたら、
遠慮なく問い合わせをしてくださいね。

弊社は、中国語、台湾語、
どちらも対応が可能です。

もらった不動産、どうする?

さて、本題です。

もし、あなたが誰かから、
土地や建物を譲り受けたら、
どうしますか?

これって、決して他人事ではないんです。
日本では地方の過疎化と、
人口減少が問題になっています。

地方出身の方なら、親からの相続で
今後、遠く離れた不動産を
引き継ぐ可能性だってあるでしょう。

今回はそのような、
「もらった不動産」をどうするか?

これについて、考えてみたいと思います。

エリア次第で正解は変わる

改めて言うまでもありませんが、
ひとくくりに不動産といっても、

・みんなが欲しがる都心の一等地 から
・誰も見向きもしない地方の荒れ地 まで

内容はピンキリです。

エリアだけじゃありません。
土地の広さや形状、地盤、道路付にいたるまで、
全く同じ土地は一つとしてないのですから、
その価値は千差万別といえます。

もし、あなたが今、
必要としていない不動産を手に入れたら、
考えられる選択肢は何でしょうか?

・保有あるいは放置
・そのまま売却
・新築/リフォームなど価値を上げて売却
・賃貸で活用できる方法を模索

放置しておくのは論外としても、
どれが最善かなんて、
すぐに決められないと思います。

その物件の「エリア」次第で、
正解は変わってきますから、
そんなに簡単じゃないですよね。

保有か?売却か?

ここで大切なのは、
どうやれば一番儲かるのかを、
エリア別にきちんとシミュレーションし、
最善の判断をすることです。

例えば、賃貸で回るエリアだとわかれば、

・建物をリフォームして賃貸
・更地に新築アパートを建て、満室にしてから売却

元手が掛かっていないのですから、
貸してよし、売ってよしの物件になります。

また、住宅地の需要が高いエリアなら、

・手を入れずにそのまま売却

でも構わないでしょう。

それが遠方の土地など、
自分の得意エリアでない場合は、
すみやかに売却して、
自分のエリアに物件を買い直したほうが
得策だと思います。

賃貸で回りそうにないエリアなら、
たいして儲からないとしても、
売却したほうがいいでしょう。

この時、上物に解体費がかかるとか、
タダでも売れそうにない土地の場合は、
トータルマイナスを考慮して、
相続放棄などの手段も考えておくべきですね。

地主系大家の弱点とは

自ら購入せずに手に入る不動産で、
一番多いケースは、冒頭で触れたように

・親から相続した土地や建物

だと思います。

実際、先祖代々の地主系大家さんなどは、

「不動産や賃貸経営のノウハウはないけど、
親から土地やアパートを相続したから…。」

こんな感じで賃貸業を始めている方がほとんどでしょう。

でも、「土地があるから」「アパートがあるから」
という受け身なアプローチでは、
たとえバランスシートが良好だとしても、
立派な事業経営とはいえません。

こういった姿勢でいると、
管理はもとより、修繕やサブリース、
資産規模拡大に至るまで、

・周りのパートナーに頼りっぱなし

というケースがどうしても増えてしまいます。

すると、空室が長期化しても、
そもそも賃貸経営のノウハウがありませんから、
自分で経営判断を下すことができず、
結局、業者の助言に従うしかないんですね。

不動産経営は自分の手で

何を言いたいかというと、
ゼロから始める不動産投資家は、
地主系大家のことをうらやましく
思うものですが、
彼らの置かれた状況は、
それ程ラクではないということです。

そして、その難しさゆえに
地主系大家の多くは業者の助言に従い
経営を行うことになります。

すると、どうなるでしょうか?
実は、私たちのような

・稼げる土地を見定めて
・収益物件をプランニングし
・経営判断は自らが行う

というセミプロ大家に、
勝てるチャンスがまわってくるのです。

もちろん、地主系大家さんに比べれば
事業の開始当初はバランスシートも悪く、
融資だって簡単に引けるわけじゃありません。

でも、トライとチャレンジを繰り返して
不動産経営のセンスを鍛えていけば、
いざ、経営上のトラブルが出てきたとき、
解決策を見つけることは難しくありません。

逆に、地主系大家さんは、
成り行き上大家になったわけですから、
トラブルが発生しても、結局
パートナー達をお金で動かすしか策がないんです。

どちらが小回りを利かせて、
よりよい方法を選べるかは、
もうおわかりですよね。

みなさんも今後、いろいろな形で
不動産を手に入れるチャンスがあると思います。

そんな時、自分のスキルを総動員して、

・収益を最大化させるために
・この物件をどう活用するのか?
・あるいは、どう処分すべきか?

これを速やかに判断できるよう、
日頃から鍛えておいてください。

がんばりましょう!

村上

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