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高値売却のコツって?

村上です。

融資が厳しくなっている影響で、
「融資を通すのを手伝います」といって
不動産投資家に近づいてくる
エセコンサルタントたちが増えています。

宅建業者ではないのに、
物件情報を持ち歩くような
ブローカー的な人も多くなってきました。

私はまさか、
そんなのを信じる人はいないだろう
と思っていたのですが、
意外と多くの方がひっかかっているようです。

例えば、頭金がないけれど
融資を引きたいと思っている人などが、
「何か特別な方法があるのかも?」
と思ってお金を払ってしまうんですね。

それで成果が上がっているなら
まだいいのですが、
実際にはお金だけ持っていかれて
融資は通らず、物件も買えないという
残念すぎる結果になっています。

この先、裁判などの話も
表に出てくるのではないでしょうか。

まあ、当たり前ですよね。
自分が金融機関の立場に
立ってみたらわかりますが、
誰かの紹介があったからといって、
通らない融資が通る、
ということはありえません。

サラリーマンの方にききたいのですが、
本業での仕事に、裏技なんてありませんよね。
銀行マンだって同じですよ。

大切なお金を貸し出すんですから、
慎重に審査しています。
おまけに、ス●ガ事件の影響もあります。

「私のアドバイスがあれば、
融資が通るようになりますよ」
なんて話が、あるはずがないのです。

融資を受けたいなら、
方法は非常にシンプルです。

税金を払う、
決算書の中身をよくする、
属性を上げるなど…、
事業として当たり前のことですね。

見てもらえばわかりますが、
これらのことは一朝一夕では
叶いません。

最初に小さな核を作って、
それを転がしながら大きな雪玉に
していくように、
準備も時間も必要です。

不動産投資とは、そういうものです。
こうした土台を整えている人が、
欲しい物件が出てきたときに、
チャンスをものにすることができるんです。

市況が厳しくなってくると、
困っている人をターゲットに、
お金を儲けてやろうという輩が
わいてきます。
いつの時代も、それは同じです。

この先も今の状況が続くようなら、
怪しいサービスを紹介するセミナー等が、
ますます増えていくでしょう。

彼らに騙されないために大切なのは、
「正しい知識」をつけることです。
知識は身(とお金)を守ります。

正しい知識を身につけたい方、
よかったら勉強会にお越しください。
いつの時代にも通用する本物の知識を、
私、村上がお教えします。

築浅アパートを高値売却!

さて、本題です。
ちょっと前に、会員の方から

・東京近郊にある築5年のアパートを
・なるべく高値で売却したいので
・高く売るコツを教えてほしい

こんな相談がありました。
みなさんだったら、どうしますか?

私なら、まず最初に手をつけるのは、

・物件周りをキレイにして
・資料をきちんと用意し
・家賃を維持、またはアップして満室にする

つまり、外壁塗装などのお金をかけなくても
高値で買ってもらえるよう、
物件の見栄えや資産性を上げておく。

これが、高値売却のために
やっておくべき王道だと思います。

しかし、それ以外のウラ技も
なくはないんです(笑)

今回は、物件をより高く売る方法、
これについて解説しましょう。

汚かったら売れない

冒頭でお話しした、
ゴミ置場や駐輪場をキレイにしたり、
物件の書類を整理しておくこと。

一見簡単そうに思えるんですが、
きちんと出来ていないオーナーが
とても多いんです。

例えば、私たちが物件を買おうとして、
現地へ行ったとしますよね?
そこで、

・ゴミ置場などが汚い
・駐輪場がゴチャゴチャしている
・共有部の照明が切れている

こんなケースはどこにでもあります。
そうなると買う側は、

「オーナーは管理ができてないな…」
「住んでいる人も属性よくないなきっと…」

こういった、マイナスポイントから
先に入っちゃうんですね。

イメージアップとレスポンス

実際、多くの売り物件がそうですから、
逆に、それらをキレイにするだけで、
他の売り物件を出し抜くことができます。

・植栽や雑草の手入れ
・ゴミ置場の清掃
・駐輪場の整理整頓
・郵便ポストや共有部の管理

これだけで、見た目の印象は
ガラリと変わるもの。

「あぁ、この物件はきちんと管理されて、
オーナーもいい人だったんだな…」
「入居者のトラブルも少なそうだな…」

いいイメージが先行するんですね。

資料だってそうです。

「良さそうな物件だから、資料を見たい」

そう言われて、
計算できる資料一式をすぐに出せれば、
買主の決断も早くなるし、
何より、気持ちよく取引できるんです。

物件資料は準備OK?

反対に、買主のオーダーに
応えられないようではダメです。

・図面を出してくれと言っているのに、
なかなか出てこなかった
・レントロールが1年前のものだった
・修繕履歴がなくて口頭のみだった

こんなんじゃ、
買主のテンションもダダ下がり。
高値売却は諦めたほうがいいでしょう。

・修繕履歴
・図面
・レントロール
・税金
・入出金

これらの書類一式は
まとめてファイリングしておくか、
修繕履歴などがなければ、
エクセルやワードを使って作成し、
買主の求めに応じていつでも出せるよう、
前もって準備しておきましょう。

家賃アップで査定アップ!

さらにもう1つ。

現状の家賃を維持、または
アップして満室にすることも、
高値売却の重要なポイントです。

家賃収入を少しでもアップできれば、
同じ利回りでも、
より高く売却できるからです。

とはいえ、これまで埋まらなかった空室を、
現状維持かそれ以上の家賃で埋めるって、
そう簡単じゃないですよね?

・リフォームで内装をキレイに
・家具や家電を設置する

などのバリューアップはもちろん、

・仲介店舗を足しげく回って営業し
・営業マンと個人的に仲良くして
・入居が決まれば謝礼を渡す

こういった戦略が必要になります。

満室を優先することを焦って、
家賃を下げて埋めてしまうと、
同じ利回りでも、100万〜1000万単位の
査定ダウンにつながります。

高値売却のためには、何としても、
現状家賃以上での満室を目指してください。

チョイ悪を味方につけろ!

さて、いよいよ最後は、
高値売却を成功させるウラ技。

これまでの王道を全て実践した上で、
ダメ押しの一手は、

・営業マンに「握らせる」

これです(笑)

「高値で売却を決めてくれたら、
〇〇%のボーナスを出します」

いわゆる「タンボ」、
担当者ボーナスを出すんです。

タンボを約束された仲介の営業マンは、
必死になって高値売却へ動きますから、
仮にボーナスが100万単位になっても、
それ以上の価格で売れれば成功です。

しかし、このタンボはグレーゾーンでもあり、
仲介業者によっては、
受け取りを禁止しているケースがあります。

売却を依頼する仲介選びについては、
その辺も含めて注意してください。

また、物件を安く買ったときに、
お付き合いした仲介業者は、売却で
お世話にならない方がいいと思います。

なぜなら、そういった真面目な仲介は、
買った後のことを心配するあまり、
買主側の味方になるケースが多いから。

むしろ、買う時には避けていたような、
口の上手い「チョイ悪」な仲介業者に、
話を持って行きましょう(笑)
より高値で売ってくれるはずです。

・物件の見た目を良くして
・高い家賃で満室にしておき
・チョイ悪な仲介を味方につける

これが、高値売却への近道です。

がんばりましょう!

 

村上

 

 

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