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「実需」が欲しがる物件とは?

村上です。

融資が厳しくなった影響で、
商売が立ち行かなくなり、
収益不動産事業から
撤退をする不動産会社が増えています。

大家さんたちもそんなニュースを耳にするのでしょう。
「村上さんの会社は大丈夫ですか?」
「村上さんも大変なんじゃないですか?」
ときかれることがあります。

結論からいうと、大丈夫です。
心配してくれて、ありがとうございます(笑)

うちが特別なわけではありません。
野村不動産や東急リバブルなどの大手も、
売上は落ちていません。

大手の不動産会社が集まると、
「大変な会社さんが増えているそうですね~」
という感じで、昨今の融資情勢の変化なんて、
痛くもかゆくもないという印象です。

これまでの取引で不正がなく、
(当たり前のことですが)
優良な顧客を抱えていて、
会社の経営自体もうまくいっていると、
金融機関が急に態度を変える
ということはありません。

そしてこれは、業者だけでなく、
不動産投資家の皆さんも全く同じです。

「融資が厳しくなった」というウワサをきき、
ビクビクして金融機関を訪れてみたら、
意外とすんなり融資が通って拍子抜けした。

そんな話を、勉強会の会員さんから
聞くことがあります。

それはこの会員さんが真面目に
税金を納め、決算書の中身を整え、
金融機関にもウソをつかない
賃貸経営を続けてきたからです。

金融機関は、人を見て、態度を変えるのです。
サラリーマンの方、
自分が仕事相手と付き合うときのことを
考えてみてください。

これまでのやりとりで信頼を積み重ねてきた人と、
よく知らない人からの紹介でいきなり現れた
得体の知れない人とでは、警戒心も、
取引の条件も変わってきますよね。
それと同じです。

これまでマジメにやってきて方は、
恐れず、どんどん金融機関の門を
叩きましょう。

これから不動産投資を始めるという人は、
なんちゃらスキームといった裏技を頼らず、
真正面から勝負してください。

一見、遠回りに見えても、
長く賃貸経営を続けていきたいなら、
まっとうなやり方が一番成功に近いのです。

私自身も、誠実な仕事を続けます。
それは会社経営もそうですし、
勉強会も同じです。

ついてきてくれる方には、
決して損はさせません。
一緒に、正々堂々と上を目指しましょう!

区分は「実需」を狙え!

さて、本題です。

区分マンション投資と聞いて、
みなさんは、
どんなイメージを持っていますか?

・土地の持分が少なく資産性が低い
・管理費や修繕積立金の負担がある
・スケールメリットを出せず、利益率が低い

区分は価格帯が安いので、
参入しやすいメリットはあるものの、
一棟RCや木造アパートに比べると、
投資としての魅力を感じにくいという方が
多いかも知れません。

しかし、区分だからといって、
毛嫌いする必要はないんです。

実際、私の会社でも、
都内の区分をボチボチ買っています。

もちろん、そのためには
区分ならではの強みを
知っておく必要があります。

その1つが

・実需(じつじゅ)を狙う

これなんです。
詳しく説明しますね。

実需って何だ?

この「実需」という言葉、
ご存知の方も多いと思います。
広い意味では、

・自分が利用する目的で
・商品などを求めること

これを不動産に置き換えると、

・自分が居住する目的で
・物件を購入すること

つまり、不動産を投資対象ではなく、
自分が住むために買う顧客を指します。

この実需、不動産を売買する上で、
必ず押さえておくべき存在なんです。

というのも、実需は投資家に比べて

・マーケットがずっと大きい
・住宅ローンが使える
・安く売ってくれたり
・高く買ってくれたりする

からなんです。

実需向けで流動性アップ

区分は、一棟物に比べて
流動性が高いと言われています。

要は、売りたい時に売りやすい
ということ。

例えば、一棟物のオーナーが、
物件を売るとなれば、
買ってくれるお客さんは

・まとまった額の融資を引ける
・自分たちと同じ不動産投資家

がメインですよね?

そうなると、マーケットが狭い上に、
現在のような融資が出ない状況では、
売りたい金額で売れないという
状況になりがちです。

しかし、実需向けに
物件を売るとしたらどうでしょう?

当然、不動産投資家に比べて
マーケットは大きく拡大しますし、
住宅ローンを使いますから、
融資のハードルも格段に低くなります。

つまり、実需向けの区分なら、
物件の流動性が一気に上がるのです。

満額で買ってもらえ!

売りやすいだけではありません。
実需は物件を高く買ってくれます。

私たち不動産投資家に比べて、
実需のお客さんは、物件の資産性より

・エリアや駅徒歩
・交通などの利便性
・間取りや設備の良さ

などを重視します。

さらに実需は、投資家ほど
物件をシビアに値踏みしませんから、
住宅ローンが下りさえすれば、
満額で買ってくれるんですね。

さらに、同じマンション内で
売れた取引事例があれば、
銀行の評価も上がり、
融資も引きやすくなります。

・(買い手の)融資が引きやすく
・高値で売りやすい

つまり、実需を意識するだけで、
これだけのメリットが見つかるんですね。

実需向けの物件選び

実需向けの区分を購入する際は、
押さえるべきポイントがあります。

まずは、間取りや平米数。
ワンルームのような単身者向けを避け、
広めの物件に限定してください。

・1LDK 以上
・40平米 以上

これ位は最低限確保しましょう。

特にワンルームは、格安で買えても
実需には全く人気がないので
出口が取れなくなります。

次にエリアです。
東京23区内や大都市中心部など
利便性の高い立地に限定してください。

それ以外の郊外や地方では、
物件の供給量に対して
実需のニーズが低いため、
物件価格を、売却時まで維持することが
難しくなってしまいます。

また、郊外や地方ではどうしても
空室率が高くなります。

そもそも家賃相場が低いのに、
そこにプラスして、管理費や修繕積立金の
コストがかかってくるわけです。
つまり、

・物件を安く買っても
・キャッシュフローが出ず
・売ろうとしても買い叩かれる

こんな結果になりかねないのです。
それよりも、

・都心部のファミリー向け物件を買い
・高い家賃でコスト割合を下げ
・実需向けに高く売る

区分の物件選びでは、これらを
意識するよう心がけてください。

みなさんが区分で勝ちたいなら、
実需は外せませんよ。
がんばりましょう!

村上

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