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人気の街ランキングは関係ない

村上です。
引っ越しの少ないシーズンですね。

しかし、こういうときこそ、
活動量を増やしたいものです。

皆が休んでいる時は、
ライバルに差がつきやすい時期でもあるのです。

例えば、空室がある人が2人いたとします。

Aさんは、
「埋まることを願いつつ、何もしない」

Bさんは、
「絶対に満室にすると決めて、週末に営業に行く」

言うまでもなく、成功に近いのはBさんです。

やらない理由はいくらでも
出てくると思いますが、
不動産投資で結果を出したいなら、
Bさんを目指してください。

でも、どうしてもやる気が出ない。
そんな時におすすめなのは、
テンションの上がる音楽を聴くことです。

音楽を聴くことは、
脳内ホルモンのひとつである
「ドーパミン」の分泌につながります。

ドーパミンは前頭連合野に働きかけて
集中力や思考力を向上させるため、
やる気がアップするのです。

そして、やる気が少しでもわいてきたら、
簡単なことでいいので、
行動を始めましょう。

少しでも手をつけることで、

「やる気が出ない

だらだらして時間が過ぎる

ますますやる気がなくなる」

という悪循環を断ち切ることができます。

それでも体が重い時は、
報酬を用意するという手もあります。

今日、3社営業に行ったら、
帰りに大盛りラーメンを食べていい、
という具合です。

成功する大家さんたちを見ていると、
さぼりたい自分の気持ちを
うまくコントロールして、
常にやるべきことをやっています。

ずっとマックスでがんばる必要はないんです。
満室になったら、休憩すればいい。
集中力が大事ということです。

最初は「面倒だなあ」と思っても、
いざ行動を始めて、
それが無事に終わったときは、
達成感を得られますし、
自信にもなります。

やる気を出すには、自分と立場の近い人の
奮闘ぶりを見て、モチベーションを上げるのも
効果的です。

一人ではやる気が出ないという人は、
ぜひ勉強会に来てください。

「あの人も頑張っているから自分も頑張ろう」

そんな風に思える仲間が
きっと見つかると思います。

ランキングはほっとけ!

さて、本題です。
大手の経済誌などで、

「首都圏の伸びる街ランキング」
「通勤○分圏外の勝つ街負ける街」

こんな特集を見かけたこと、
みなさんもありますよね?

今まさに、どのエリアで物件を買うか、
真剣に検討している人なら、
こういったデータランキングは、
やはり気になると思います。

でも、ハッキリ言います。

こんなランキング、
ほっときましょう!(笑)

どうしてそんなことが言えるのか?
これからちょっと説明しますね。

どこでもいいですよ!?

私のところへ
相談に来る投資家さんから、

「物件買うなら、どこがオススメですか?」

こんな質問をよく受けるんですが、
私の答えはいつも同じです。

「どこでもいいですよ」

え!?真剣に悩んで相談してるのに、
どこでもいいって、どういうこと…。
そう思われるかも知れません。

そりゃそうですよね?
私は常日頃、

・物件は都市部に買え!
・地方は危険だ!

などと言っているにもかかわらず、
「どこでもいい」なんて言うのですから。

でも、違うんです。
確かに、都市部は土地値が残るという点で、
郊外や地方よりずっと有利ですが、
それはあくまでセオリー。
原則です。

正直なところ、

・そのエリアの物件相場より
・安く買えれば「どこでもいい」

そう言いたいんです。

儲かればいいんです!

これは単純に、
物件価格が○万円安いという話ではなく、
その物件がエリアの相場より
割安かどうか?という意味です。

例えば、こんなケース。

・近隣の家賃相場が5万円のエリアで
・3万円でも収支が合う物件

これなら、すぐに空室は埋まりますし、
4万円で貸せばプラスは確実です。

もちろん、そのためには物件を、
エリアの相場より圧倒的に
安く買わなければなりません。

だったら、人気エリアに限定して、
ライバルと物件の取り合いをするよりも、
エリアの視野を広げたほうが、
そのチャンスは増えますよ。

つまり、突き詰めてしまえば、
答えは実にシンプル。

どこのエリアだろうが、

「安く買えればいいんです!」
「儲かればいいんです!」

だって、みなさんは儲けるために、
不動産経営をしているんですよね?

雑誌のランキングを気にして、
物件を選ぶ必要なんてないんです。

土地勘があるエリアで探せ

いいエリアは家賃も高いし、土地値も残る。
でも、高く買ったら儲かりません。

逆に、人気のないエリアでも、
安く買えれば、ちゃんと儲かるんです。

とは言え、ある程度の土地勘がある
エリアで探したほうがいいでしょう。

なぜなら、土地勘がなければ、
割安な物件が見えてこないからです。

例えば同じエリアでも、

・この駅はいいけど、地下鉄の駅はダメ
・南側はいいけど北側は人気がない
・この通り沿いは避けたほうがベター

こんなケース、よくありますよね?

つまり、土地勘を持っていないと、
見えてこない良し悪しがあるんです。

割安物件を探すなら、まずは
土地勘のあるエリアで探してください。

需要も重要ですよ

その他にも、重要なポイントがあります。

・駅の乗降客数
・新築物件が建っているか

これをチェックしてください。

乗降客数は、ネットで調べると
駅ごとに集計されているので、

・増えているのか、減っているのか
・となりの駅とどのくらい違うのか

これだけでも、
購入の判断材料になります。

また、新築マンションや新築戸建てが
増えているようなエリアなら、
新しい住民が入って来ているので、
街やその土地に需要がある、
という裏付けになります。

逆に、この2つがないと、
出口の土地値が読みにくいんですね。

肌感覚に敵うものなし?

そして、物件探しで最も強力なツールは、

・肌感覚

これです(笑)

これまで土地勘だの需要だの
いろいろ言ってきましたが、
実際に現地へ出向いて、
肌で感じる印象に敵うものはありません。

目当ての物件だけでなく、
駅の周辺や商店街、住宅街を
ぶらぶら歩いてみてください。

・あ、なんかいい雰囲気だな
・生活するのに便利そうだな
・自分が学生だったら住んでもいいかな

そんな感覚って、意外に当たるものです。

逆に、商店街に活気がなかったり、
なんだかどんよりした雰囲気の物件で、
自分だったら住みたくないな…

そう思うようなエリアだったら、
素直にやめた方がいいでしょう。
それぐらい、肌感覚は大事なんです。

もちろん、肌感覚や需要予測を
吹き飛ばすほどの割安物件が出たなら、
話は別ですよ。

みなさんは、マスコミが煽る
勝つ街・負ける街なんてネタに惑わされず、
自分自身の目利きと感覚を磨いて、
割安物件を掘り出してください。

がんばりましょう!

村上

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