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どうせするなら良い借金!

村上です。

「不動産業界は魑魅魍魎の世界」
「不動産屋は息を吐くようにウソをつく」
そんな言葉を聞くことがあります。

かぼちゃの馬車の事件や、
スルガ銀行のエビデンス偽装の話を見ても、
これらが決して大げさな話ではないと感じます。

私自身もこの世界に長くいますので、
ブラックな業界人を多く見てきました。

自分だけいい人ぶるわけではありませんが、
「金」のためならなんだってやる人間が、
ゴロゴロいます。

先日、不動産投資家向けのウェブサイトで、

「融資が厳しくなった影響で、
悪質なサンタメ業者たちが駆逐され、
今後は騙される不動産投資家が減るだろう…」

といった論調の記事を読みましたが、
イヤイヤ、この業界、そんなに甘くないですよ。。。
と思わず突っ込んでしまったくらいです。

ただ、もう一方でこんなことも考えたりします。

「不動産業界以外にも、悪い人はいるし、
騙される人もたくさんいる」

例えば、怪しげな情報商材。
ネットワークビジネスにまつわるトラブル。
仮想通貨詐欺。

その手の話題は常にどこかで発生し、
ネット住民たちをざわつかせています。

何を言いたいかというと、
不動産投資の業界に限らず、
悪い人はどこにでもいるし、
騙される人も同じということです。

決して、不動産投資の世界だけが
特別にブラックというわけではないのです。

それと、どんな人が騙されるかですが、
やはり、無知な人だと思います。
そして、「人を見る目」がない人。

私自身の例で言うと、
たくさんの人たちと付き合う中で、
「この人は怪しい」というのは
かなりの確率で見抜けるようになりました。

たぶん、本業で営業の仕事をしている人たちも
同じような感じだと思います。

逆に、普段、特定の人以外と
交流する機会がないという人は危険です。
「人を見る目」が磨かれないからです。

繰り返しますが、
そんな人が騙さないようにするには、
勉強して知識を身に着けることです。

その分野に関する知識があれば、
「これはヤバい話かもしれない」と
直感が働きます。

それともう一つ言えるのは、
「一介の個人投資家にいい話なんて転がってこない」
という自覚を持つこと。

欲で一杯の目をしていると、
悪い奴らが近寄ってきます。

「騙した方が悪い」と嘆いても、
失ったお金は返ってきません。

いいとか悪いとかではなく、
世の中にそういう事実があるのです。

よく考えなくても、お金は大事です。
大切なお金を無駄にしないために、
気を引き締めて、
投資、ビジネスをしていきましょう。

いい借金?悪い借金?

さて、本題です。

不動産経営は、
融資ありきのビジネスです。

潤沢なキャッシュを使える、
一部のお金持ちならともかく、
通常は、金融機関から融資を受けなければ、
最初の段階でつまずいてしまいます。

でも、
数千万〜億単位の借金ときけば、
腰が引ける人だっているでしょう。

もしくは、本人が借りる気満々でも、
「そんな借金、ダメに決まってるでしょ!」
と奥さんに、
猛反対される人だっているはず。

この「借金」への価値観を整理するには、
借金には「いい借金」と、
「悪い借金」の2つがあるという事実を
知っておくことが大切です。

今回はビジネスの基本に立ち返って、
借金のお話をしたいと思います。

お金を増やす「いい借金」

まず初めに言っておきたいのは、
不動産賃貸業とは、
事業経営そのものだということ。

そのため、私はあえて不動産投資と言わず、
「不動産経営」と呼んでいます。

通常、会社が事業を経営して、
事業規模を大きくしたり、
売り上げを加速させようとするときは、
銀行から融資を受けますよね?

・お金を借りて設備や人を増やし
・より多くの売り上げを稼いで
・借りたお金以上の利益を上げる

ビジネスを大きくするために
避けては通れないセオリーです。

でもこれって、不動産も同じですよね?

・お金を借りて物件を増やし
・より多くの家賃を稼いで
・借りたお金以上の利益を上げる

つまり、あなたが志している不動産経営も、
普通の会社がやっている事業経営と
なんら変わりはないんです。

不動産経営というビジネスのために、
銀行とパートナーシップを組み、
きちんと利益を上げて、利息を支払う。

これは「悪い借金」ではなく、
ビジネスを加速させるための、
「いい借金」だと考えてください。

お金が減る「悪い借金」

ただし、「いい借金」には、
注意すべき点もあります。

・借りたお金以上の利益を上げる

これが大前提ということ。

万が一、借りたお金以下の利益しか
上げられなかったら、どうなりますか?

手持ちの資金から不足分を捻出して、
毎月のローン返済を何とかしても、
資金が底をついてしまえばアウト。

銀行は期限の利益を抹消して、
債務者に一括返済を迫ってきます。

結局、きちんと利益を上げなければ、
借りたお金は「いい借金」から一転、
あなたの首をじわじわと絞める、
「悪い借金」に変わってしまうのです。
つまり、

・生産性のない借金は「悪い借金」

だということ。

資金繰りや生活のために、
別なところから新たな借金をするのも、
当然、「いい借金」とは言えません。
つまり、

・経営や生活を守るための借金

これも、生産性がないという意味では、
同じく「悪い借金」なんですね。

良くも悪くもオーナー次第

私がみなさんに言いたいのは、

「いい借金」と「悪い借金」は、
紙一重の存在であるということ。

あなたの経営判断で、どちらにも転ぶ
可能性を秘めているんですね。

例えば、数年前までの、
不動産投資ブームを思い出してください。

「成功大家さん」と称しながら、
実際には成功していないという、
素人コンサルたちの多くが

「勉強すればするほど買えなくなるから、
まずは一棟買いなさい。」
「借金することにビビってたら、
私みたいに成功できませんよ。」

こんなトークでセミナーの参加者を煽り、
利益の出ない物件を買わせていました。

高値掴みで物件を買ってしまった
多くの投資家たちは現在、
空室が目立つ物件を売るに売れず、
毎月の返済で大変な思いをしています。

・オーナー自身が経営判断をせず
・言われるままに儲からない物件を買い
・その結果、資金繰りに困窮する

そそのかした自称成功大家たちも悪いですが、
借金の怖さを理解しないまま、
物件を買ってしまったオーナーに、
経営責任があるのは明らかです。

つまり、「いい借金」も「悪い借金」も
結局は、オーナーの経営次第なんです。

死ぬ気で借金しろ!

不動産経営を志すみなさんは、
借金をもっと正しく怖がってください。

「こんな物件買ってみたんですけど、
やっぱ儲からないっすかね?」

こんなマインドじゃ、
いい借金なんて絶対できませんよ。

「借金するなら、死ぬ気でやる!」

このぐらいの覚悟を持って、
確実に儲かる物件を探すべきです。

・利益を生む借金が「いい借金」
・利益を生まなかったり、
守るための借金が「悪い借金」

これを肝に命じて不動産経営に励み、
お金を増やす「いい借金」をしてください。

がんばりましょう!

村上

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