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「相場が高い」は買わない理由にならない

村上です。

不動産投資の価格に、動きが出てきました。
一番下がっているのは、
1億円~2億円くらいの価格帯の物件です。

それより安い価格帯は、
なんとか頭金を用意できる
サラリーマンたちが買っていきます。

それより高いものは、
金融機関の姿勢の変化に影響されない
潤沢な資産を持つ富裕層が買っていきます。

そんな中、この金額の物件は、
サラリーマンには頭金が足りず、
富裕層には規模が小さすぎて、
買おうという人が減っているのです。

しかし、逆に言えばこのタイミングで
こういう物件を買える人は、チャンスです。

そして、
「不動産経営」実践会の会員さんを見ていると、
とにかく多くの金融機関を回るなど、
動いている人は今でも融資を引けています。

地銀やメガバンクが厳しいなら、
地元の信用金庫を当たってみる。
自宅を担保に入れる代わりに、
頭金を少なくできるよう交渉する。

そうやって、
「A案がダメならB案でどうか」
と自分の頭で考えられる人が、
他の人が諦めている時に、
チャンスの扉を開けています。

面白いことに、
実践会の中で一人が融資を引けると、
その周りの人もどんどん同じように
融資がつくようになります。

自己啓発書でいうところの
「マスターマインド」効果だと思います。

不動産投資の勉強と一口に言っても、
様々なやり方があります。
1人でコツコツと本を読み、
セミナーに通うのももちろん悪くありません。

しかし、人は自分一人の知識や能力だけで
前に進んでいこうとすると、
限界が低くなって、損をしてしまうということも
知っておくといいと思います。

逆に、自分1人で努力するだけでなく、
自分が繋がっている人たちの情報や能力を
どんどん貸してもらえば、
私たちはもっとスムーズに目的に到達できます。

1人に融資がつくと、その周りの人たちも
融資がつくというのは、その典型です。

思い通りに行かない時期が長く続いているなら、
1人で全部なんとかしようとするのではなく、
ネットワークを広げてみることを
検討してみてはどうでしょうか。

ただし、
お金を払って情報をもらおうという受け身の
姿勢でいると、カモられることになります。

情報を活用しながらも、きちんと自分の頭で
考えることは放棄しないでくださいね。

「高いから買わない」に気をつけろ!

さて、本題です。
みなさんの周りに、

・相場がまだ高すぎる
・今は買い時じゃない
・安易に物件に手を出すな

こんなことを言う人はいませんか?

どの業界でも同じかと思いますが、
ちょっと知識や経験を身に付けた方が、
初心者に対して、
この手の話をよくするんです。

でも、それって本当でしょうか?

相場がなかなか下がらなくても、
融資が付きにくくなっても、
買う人は買うし、買える人は買えています。

もちろんその人たちだって、
ちゃんと儲けるために
物件を買っているんです。

ではなぜ、世の中には
物件を買わない方がいいと
広める人たちがいるんでしょうか?

値段=その時点の最高値

まず最初に、値付けの話をしましょう。

どんな時代でも、売主というのは、
その時点で売れる「最高値」をつけます。

当然ですよね?
100円で確実に売れるモノを、
わざわざ80円の値付けをして
20円損する理由がないからです。

さらに、モノがダブつくなどして、
相場が下落してきたとしても、
売主は値段を下げつつ常に、
その時点での最高値を維持しようとします。

つまり、相場が上がろうと下がろうと、
その時に「高いな」と感じるのは、
どんな取引においても、
当たり前のことなんですね。

例えば、そのエリアの相場が
利回り9%だったとしましょう。
もし、そのエリアで売りに出ている物件が
7%なら、高いと感じるはず。

でも10年前、12%ぐらいの物件が
ゴロゴロしていた時代には、
10%は高い!買わないという人も
大勢いたんです。

結局、どんなタイミングにおいても、
売主が最高値を付けるのは当たり前。
それを「高い」と敬遠するのは、
そもそもナンセンスなのです。

ハードルに縛られるな!

不動産経営は、たくさんの情報を収集し、
多くの物件を調査するうちに、
自分なりの判断基準ができてくるものです。

例えば、

・立地は××エリア周辺
・利回りは最低限○%以上
・返済比率は△%まで
・融資は□%以下の◇年以上

つまり、自分が設けたこれらのハードルを
1つでも多くクリアできた物件こそが、
「買い」だというロジックです。

しかし、このハードルには
大きな弊害もあります。

条件を増やせば増やすほど、
それ以外の選択肢が、
目に入らなくなるということです。

「この程度の物件じゃ、S銀行の
25年ローン引けないから却下」

こんな思考に陥りがちなんですね。

特に、「高い」と言って買わない人たちは、
こういったガチガチのハードルで、
自らを縛っている傾向が強いんです。

プロは買い続けている

確かに、専業ではないオーナーが、
自分が決めた条件に合わない…と感じたら
ムリして買う必要はありません。

でも、私たちのような
専業で売買をやっている人間は、
どうでしょうか?

相場が高くて手を出せなかったら、
会社が続きませんよね?

相場が高かろうと安かろうと、
より多くの物件を売り買いして、
利益を出し続ける必要がありますし、
実際に、それで利益を出しています。

つまり、どんな時代であろうと、
どんな相場の局面であろうと、
買うことはできるし、買ってもいいんです。

「今は買い時じゃない」などと言っていたら、
残念ながら、シロウトの領域から
抜け出すことは出来ないと考えてください。

その物件は幾らなのか?

きちんと利益の出る物件は、
どんなタイミングでも必ず出てきます。

訳知り顔で情報をスルーするのではなく、
物件を買って利益を出すことに、
もっとフォーカスしてください。

ただし、そのためには
守るべきルールも存在します。
それは、

・すべての物件に対して
・きちんと値段を付ける

これです。
つまり、その物件を

・「良い」「悪い」という評価でなく
・「幾ら」なら買えるのか?

という視点で見極めるんです。

そして、「〇〇円なら買う」という査定結果を、
業者へ回答するようにしてください。

このトレーニングを繰り返していけば、
買いの判断がより早く付くようになりますし、
自分が思ってもいなかった物件に対して、
目が向くようにもなります。

そして何より、業者から、
「この人は本気だな」と評価され、
物件情報を優先的に出してくれる
ことにもつながります。

世の中に、値段の付けられない物件はない!
このぐらいのマインドで、
物件をどんどん査定してください。

くれぐれも、高い高いと言っている人の
言うことに、振り回されちゃダメですよ。

そんな人はきっと、10年後も
「高い」と言っているでしょうから(笑)

がんばりましょう!

村上

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