村上です。

月日が経つのは早いものです。
新しい元号にも慣れてきました。

平成の最後にこの業界を揺るがせた
金融機関と不動産業者の不正融資騒動も、
なんとなく過ぎ去った過去のように
感じている人が多いのではないでしょうか。

しかし、実際には今も苦しんでいる人が
たくさんいます。

特に苦労しているのが、Ｓ信金で
３５年、４０年といった超長期のローンを
そこそこ低い金利で組んだ人たちです。

彼らの多くが、
不動産の本来の価値よりも相当高い値段で
物件を買ってしまっています。

私がきいた話では、
どう考えても１億の価値しかない物件を、
２億で買っている人がいました。

高い金利で叩かれたＳ銀行では、
マスコミが騒いだこともあって、
銀行側がリスケと金利ダウンに応じています。

しかし、Ｓ信金の場合、もともとの金利が
それほど高くないため、
高金利で叩かれることもなく、
金利ダウンやリスケの交渉も進んでいません。

そして実際、超長期で融資を引いているため、
当面のキャッシュフローはプラスなのです。

しかし、皆さんもおわかりのように、
３５年とか４０年といった超長期の融資を
組んでしまうと、
５年返しも、１０年返しても、
元本の減りはごくわずかです。

その間、物件は古くなり、
家賃は下がり、修繕費は増えて、
持ち続けるのが苦しくなっても、
残債は減っていないのですから、
売却することもできません。

オーナーたちはまさに、
真綿で首を絞められるような苦しみ
だと思います。

こういうときに、
一番ダメなのは、思考停止になることです。

問題を目の前にしながら、何の手も打たず、
課題を先送りにして、年を取ってから
苦労することになる人を、
これまでにたくさん見てきました。

買ってしまったものは仕方ありません。
そして、どんなことにも、対策はあります。

２棟も３棟もこの手の物件を買ってしまったなら
相当厳しいですが、一棟だけなら、
他の物件を売却してマイナス分に充てるなど、
やれることは幾つもあります。

儲からない物件を抱えている方、
今まさに、
問題を先延ばしにしている自覚のある方、
「不動産経営」実践会に来ませんか？

まずは、何が問題なのか、
いくらあれば最悪の事態は免れるのか、
現状を把握することから始めましょう。
私でよければ、相談に乗ります。

新築ワンルームに手を出すな！

さて、本題です。
みなさんの職場に、こんな電話が
よくかかってきませんか？

・投資向けワンルームを販売している
・このたび、〇〇区で新たな分譲が
・節税対策や、老後の年金代わりに
・数年以内に値上がりも期待できる

これ、ご存知の方も多いと思いますが、
新築の区分ワンルーム販売業者が、
営業マンに電話営業をさせてるんですね。

こういった営業を掛けてくる業者は、
なかなか電話を切らせないどころか、
突然職場に押しかけて来たりなど、
非常に迷惑な存在です。

今さら言うまでもありませんが、
そういった区分ワンルームの
販売業者から物件を買うことは、
まったくオススメしません。

その理由について、
少しだけ解説してみましょう。

新築ワンルームは即赤字！

新築の区分ワンルームにおける相場は、
東京都心のエリアだと

・販売戸数は２０〜４０戸程度
・価格帯は３〜４千万前後
・間取りは２０平米くらい
・当初の家賃は１２万くらい

大ざっぱな表面利回りは
４％程度だと思ってください。

そこに、業者がアレンジした
金利２％程度のローンをつけて買い、
管理費や修繕積立金を差し引くんですから、
購入即赤字になるのは当然のこと。

そもそも、新築区分ワンルームは、
販売業者が利益を取りすぎなんです。

営業マンに多額のインセンティブを出し、
強引に営業させないと売れない商品ですから、
そんな物件、儲けが出なくて当然なんですね。

「投資向け」と謳っておきながら、
最初から赤字続きなんて、
バカ言ってんじゃないよ！
と言いたいくらいです（笑）

赤字スパイラルは続く

また、こういった物件を買うと、
運営の難しさにも直面します。

RC一棟マンションにおける利点の一つに、
「戸数の多さ」というものがあります。
いわゆる、スケールメリットですね。

戸数が多ければ多いほど、
一戸あたりの管理費や修繕費といった
固定費を圧縮でき、経営的に有利です。

しかし、区分ワンルームのマンションでは、
大体が２０〜３０戸か、多くて４０戸くらい。
あまりスケールメリットが出せません。

そこに数年後、新築時は安く抑えてあった、
管理費や修繕積立金の値上げが始まり、
固定費が２倍３倍４倍〜と上がってきます。

さらに、投資向けワンルームのオーナーは、
自分では住まない投資家ばかり。

そもそも物件に愛着を持っていないので、
年数が経つと使い方が雑になったり、
建物全体の雰囲気が荒れてきたりします。

つまり、新築から年数が経つと、

・固定費は倍々に増えていき
・物件が荒れて空室率も上がり
・当初の家賃は維持できず
・どんどん手出しが増えてくる

こんなスパイラルに陥るんですね。

売ったところで二束三文

さらに、物件の売却時においても、
区分ワンルームは始末に困ります。

区分マンションの価格というものは、
新築時から経年劣化することで、
基本的に下がっていきます。

なぜなら、ワンルームを買いたい客層は、
そもそも多くありません。
自分で住みたいという「実需」の客が、
ほとんどいないのです。

そういったニーズが望めない以上、
数字に厳しい投資家相手に売るしか、
出口が取れなくなってしまうんですね。

しかし、そこで問題になるのが、
家賃の下落です。

当初は月１２万だった家賃も、
そのうち１０万を切り、やがて
８万になるでしょう。

利回り１０％で販売するとしたら、
売却相場は、せいぜい１千万＋αという程度。

結局、残債を消すことさえ、
ままならないことが多いんです。

最初から負けは決まっている

私が以前、債務整理の仕事をしていた時、
区分ワンルームを数多く買ったために、
行き詰まった投資家を多く見てきました。

最初は、月１〜２万の手出しだったものの、
戸数が増えると５万１０万というレベルになり、
次第に生活が困窮してくるのです。

いよいよ困り果てて物件を売ろうにも、
先ほど述べたとおり、
売却額は二束三文…というケースばかり。

結局、どんなにうまく運営しても、
最初から負けは決まっているのです。

・買っても赤字
・保有しても赤字
・売っても赤字

つまり、営業マンが言っているような、
「節税対策」「年金代わり」なんて、
嘘もいいところなんですね。

みなさんが、こんな物件に手を出すことは
まずないとは思いますが、
そういったビジネスがあるということを、
覚えておいてください。

がんばりましょう！

村上