村上です。

麻雀やカードゲームが好きです。
高校生の頃は熱心に雀荘に通っていました（笑）

当時は意識していなかったのですが、
麻雀やカードゲームを通じて、
勝負で大事なことを学べたと思っています。

何を学べたかというと、
自分が参加しながら、
ときには少し遠くから勝負を眺めながら、
強い人、弱い人の戦い方を観察していると、
そこに大きな違いがあることに気づいたのです。

それは、弱い人は、
すべての勝負で勝ちを狙いにいく、
ということです。

そして、無理な勝負に出て、
結局、負けてしまうのです。

そして、また次の勝負でがつがつ前に出て
優勝を狙い、また負ける。
そうして短い時間で、
勝負を降りることになってしまいます。

一方、強い人は手札が弱いときは、
その勝負で１位を狙うことはしません。

そんなときは、
相手の動きを冷静に観察して、
２位か３位を狙います。
つまり、「負けないこと」に努めるんです。

勝負に出るのは、
確実に勝てる手札の時だけ。
このやり方だと、長い間戦っていられます。

そして、勝ちを狙う素人たちが
どんどん退場していく中で、
最後まで残って優勝を勝ち取るのです。

これって、不動産投資も同じだと思います。
超Ａ級の物件ばかり狙って何も買えない人より、
そこそこ良い物件をコツコツ買っていく人の方が、
資産を増やしています。

そうやって手堅く物件を増やして、
負けない勝負を続けながら、
「ここは買いだ！」というタイミングが来たら、
大胆に動いて取りに行く。

そういうメリハリのある投資をできる人が、
結局、長い目で見れば儲けられるのだと思います。

人はムキになると、視野が狭くなってしまいます。
ですから、ギラギラと前のめりになって、
必死で掘り出し物を探す必要はないんです。

それよりも淡々と、負けない物件を探し、
増やしていくこと。
そして、大事な勝負ではきちんと勝ちにいくこと。

いつだって、強いのは冷静な人です。
そのことを、忘れないでください。

儲かる物件はどこにある？

さて、本題です。
私は仕事柄、さまざまな方から
物件購入について質問を受けます。

「どんな物件を買えばいい？」
「首都圏はいい？地方はダメ？」
「利回り６％じゃダメ？」
「１０％ならいいですか？」

でも、私の回答は
だいたい決まってるんです。

「いや、何でもいいっすよ。」

え？村上さん、こっちは
損したくないから必死だってのに、
テキトーなこと言うなよ…。

そう思われるかも知れません。

億単位の金を出すかという時に、
「何でもいい」なんて返されたら、
そりゃ、誰だって面食らうでしょう。

でもこれ、本当のことなんです。
ちょっと解説してみますね。

儲かれば何でもいい

まず初めに、みなさんへ質問です。

・あなたが不動産経営を志した、
一番の目的は何ですか？

どうでしょう？

当然、「損したい」なんて人は
いませんよね？

人によって多少の差はあるでしょうが、
やはり、誰もが「儲けたい」はずです。

つまり、冒頭の話で、
私が「何でもいい」と答えるのは、

・儲かるなら
・どんな物件でもいい

という意味です。

その物件は儲かりますか？

「儲かります！」
じゃ、やればいいです。

「…わかりません」
じゃ、やめたほうがいい。

そういうことなんですね。

儲けにフォーカス！

ただし、「何でもいい」とは言え、
利回りやエリアなど、
これまで培われた指標を
無視していい訳じゃありません。

そういったセオリーに偏りすぎて、
一番大事な「儲かるかどうか？」に
きちんとフォーカスしないのは、
本末転倒だと言いたいのです。

「１０％だから儲かるかなぁ…」
「融資付くなら買っちゃおうかな…」

これじゃ危険なんです。

・保有期間中のキャッシュフロー
・売却時のキャピタルゲイン

この２つが、指標判断や他人任せでなく、
自分自身によるシミュレーションで
きちんと出せるようになるまでは、
ひたすら勉強してください。

ただし、そうは言いつつ、
確実に儲かる指標もあります。

そう！安ければいいんです。

「安い」は「儲け」につながる

この「安い」というのは、単に
１００円より９０円のほうが安い、
という意味じゃありません。

・その物件の本質的な価値より、
・価格が安い

という意味です。例えば、

・地方の木造アパート
・表面利回りは１２％
・入居率は７０％
・１Rの賃料相場は２万

賃料相場が低いエリアで、
月々の返済はもちろん、
修繕やリフォームの費用を捻出し、
経費率や募集の広告費まで考慮したら、
キャッシュフローは厳しくなります。

売却時だって、
地方の土地はタダ同然ですから、
キャピタルも期待できません。

となれば「これ、儲かんないや…」
って判断になりますよね？

でも、物件価格が大きく下がって、
売り出し価格の７割で買えるとしたら、
あなたはどう考えますか？

満室にできる目処が立つなら、
ある程度のキャッシュフローを得て
返済比率はぐっと下がり、
修繕やリフォームに備えて、
キャッシュも温存しやすくなります。

つまり、物件の本質的な価値より
価格が安くなれば、
「儲かんないや…」が一転、
「やり方次第で儲かるな…」に
変わるんですね。

「儲け」に最短ルートなし

つまり、きちんとシミュレーションして、
「安い」「儲かる」と判断できれば、
地方だろうが、どんな物件だろうが
極論、買って構わないんです。

もちろん、「高利回り」ということは、
「リスクが高い」ことの裏返し。

それなりの運営能力を持たなければ、
ヘタに手を出すと、破綻につながります。

やはり、「儲かる」物件を見極めるためには、
地道な勉強と経験を積む以外に、
方法はないんですね。

最短ルートで儲けたい方にとっては、
残念な結論かも知れませんが、
ぜひ心に刻んでおいてください。

がんばりましょう！

村上