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空室が長引く大家たちの特徴

村上です。

自由を愛しています(笑)

逆に苦手なのが、細かなルールです。
例えば、〇〇すべき、
という「べき論」が苦手です。

私は若い時、バックパッカーでしたが、
国が変われば常識は全く違います。

例えば、日本人が写真を撮るときによくやる
ピースサインですが、
ギリシャではケンカを売りたい
相手に使います。

もっと大きな話をすれば、
宗教によっても、信じるものは違います。

死後の世界はあるかないか、
生まれ変わりはあるかないか、
罪を赦すか赦さないのか。

何を言いたいかというと、
これが絶対に正しい、なんてことは
ないということです。

そういう話をすると、
「だったら、何を基準に生きればいいのか」
という人がいますが、

「自分の心の赴くままに。」

これです。

少なくとも私はそうやって
これまで生きてきて、
色々なことがうまくいっています。

不動産投資の世界にも、
色々な「べき論」があります。

例えば、
「新築の区分マンションは悪」
「ノンバンクを使ったら銀行から借りられない」
「〇%以上の金利で借りるなんてありえない」
といった具合です。

しかし、これまでのメルマガでも
何度も言ってきましたが、
トータルで儲かれば、
どんなやり方だっていいんです。

重要なのは、価値よりも低い値段で買うこと。
それさえ押さえることができれば、
どういう間取りなのかとか、
どこからお金を借りるとか、
そんなことは小さな話です。

大切なのは、「やり方」ではなく、
「目的」ということです。

これって人生も同じだと思います。
何をするのがいい人生か?
とあれこれ考えるのではなく、
自分がしあわせを感じられる生き方なら、
それが正解ではないでしょうか。

あれこれ悩んだときは、
「手段」にとらわれているときです。

本質に戻りましょう。
「何のためにこれをやっているんだっけ?」
そう考えて、一度立ち止まってみてください。

場所を変えたら通用しない
狭い範囲の常識ではなく、
もっともっと大きな視点で考えることが、
大切です。

空室を埋める経営マインドとは?

さて、本題です。

不動産のオーナーなら誰だって、
満室にしたいですよね?
もちろん、私だってその1人です。

しかし、
相場の家賃で募集をかければ
すぐに埋まっていたのは、
ずっと昔の話。

都心の人気エリアでもない限り、
競合するライバル物件から抜きん出て、
攻めの経営をしなければ、
生き残れない時代に入っています。

もちろん、家賃を思い切って下げれば、
空室を埋めることは可能でしょうが、
それはあくまで最後の手段というもの。

できれば相場並みか、より高い家賃で
満室にしたいですよね?

今回は、高い家賃で空室を埋め、
あなたの経営能力をアップさせる
マインドセットについて、
考えてみたいと思います。

すぐに売れたらクビ?

私は以前、ディベロッパーで
営業職をやっていました。

要は、分譲マンションを開発して、
お客さんに販売する仕事です。

より多くのマンションを販売すれば、
当然、営業成績は上がるんですが、
単純に「売ればいい」という話でもないんです。

分譲マンションのチラシを見ると、
「一次募集は即完売」なんて、
よく書いてありますよね?

でも、実際は「即完売」なんてことになれば、
上司にこっぴどく怒られるんです。

「お前らバカか」
「全員クビだ!」

売れたのに怒られるなんて、
なんて理不尽な…と思うでしょうが(笑)
実はこれ、至極当然のこと。

・商品を「安く」売るのは
・素人でもできるでしょ?

というワケなんです。

「安く」買って「高く」貸す

右から左に商品が売れるなら、
そもそも営業マンなんていりません。

「売れない」ものを「売る」ために、
営業が必要になるんです。

どんな商売においても、

・安く仕入れて
・高く売る

これが、利益を得るための大原則。

そうやって得たお金から、
社員に給料やボーナスを払い、
株主に配当を出して、
会社が存続できるんですね。

これは、不動産経営でも同じこと。

・「安く」買った物件を
・どれだけ「高く」貸せるか?

簡単に満室になる物件は、
そもそも、家賃設定が安すぎるんです。

もっと、貸せるギリギリまで家賃を上げて、
利益を最大化することに
フォーカスすべきなんですね。

オーナーが最前線に立て!

当然ですが、高い家賃で募集しても、
空室は簡単に埋まりません。

それどころか、近隣のライバル物件が、
家賃を下げてくるケースだって
あり得るでしょう。

そこで、先ほど述べた
「営業」がモノを言います。

土地から間取りにいたるまで、
全く同じ物件というものは、
世界中に1つもありません。

つまり、不動産というものは、
最初から差別化されているということ。

隣のアパートが家賃を下げたとしても、
追従する必要はないんです。
そうではなく、

・物件が持つ価値をアップさせて
・仲介に積極的な営業をかけ
・より多くの内見客を連れてくる

あらゆる方法を駆使して、
ライバルとの差別化を図り、
相場より高い家賃を実現するのです。

それは、管理会社でも仲介でもなく、
オーナーであるあなた自身が、
率先して取り組むべき課題です。

受け身マインドは卒業!

管理会社に一切おまかせの
受け身マインドで、

「家賃上げたいな…」
「早く空室埋めなきゃな…」

と口を開けて待っていても、
何もいいことは起こりません。

それどころか、やり手のライバル達が、
あなたの大事なお客さんを、
毎日のように、かっさらって行くでしょう。

不動産経営も立派な「商売」であり、
お客を奪い合うのは当然のこと。

昔ながらの地主系大家さんみたいに、
多少の空室があってもいいや…じゃ、
これからの賃貸市場で生き残ることは、
より一層難しくなります。

・競争に勝ち残らなければ
・いつか自分が淘汰されてしまう

厳しいようですが、この現実を
しっかりと認識すべきです。

逆を言えば、これからは
経営能力に長けたオーナーだけが、
活躍できる時代になるんです。

誰かにお任せの、
受け身マインドは今すぐ卒業して、
より多くの儲けを
自分の手で取りに行ってください。

がんばりましょう!

村上

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