新築1Ｒの人気に異変！

村上です。

不動産業界にいると、
「ウソ」をつくことに
罪悪感を持たない人が多いことに驚きます。

去年も銀行へのエビデンス偽装が
問題になりました。

やる方は「グレーな手法」と
思っていたようですが、
法的に見れば完全にブラックです。

大規模修繕が必要になる前に
中古物件を売りに出す理由として、
「資産の組み換えです」と伝えるのとは、
わけが違います（笑）。

私自身、清廉潔白な人間かといわれれば、
そうとも言い切れませんし、
ウソをつくのはダメ！
ときれいごとを言うつもりもありません。

ウソの中には、
相手を心配させないための
思いやりから生じるウソもありますしね。

ただ、
誰かを騙して自分の利益を得ようとする
ようなウソだけは、
やめておくことをおすすめします。

なぜなら、ウソって、その場で終わらず、
ついている間ずっと、
「相手にバレたらどうしよう」とか、
「バレないために、こうしなくちゃ」とか、
あれこれと考える場面が多くなるため、
脳のリソースのけっこうな部分を奪われるんです。

人狼をやったことがある人はわかると思いますが、
あのゲームって、何度かに1回は必ず、
人を騙す役割を演じることになりますよね。

そして、
本当の自分の正体を隠して、
ウソをつき続けるのって、
相当、疲れるんです。

つまり、
ウソをつくと、脳のスペックが落ちて、
自分の本来のパフォーマンスの低下に
つながるということ。

それって、ビジネスをする上では
本末転倒ですよね。

長い目で見れば、
ウソをついて儲けようとするより、
正直に、本来の実力をつけていく方が、
ずっと大きな利益を得られるはずです。

いつの時代も、この市場には、
平気でうそをつく不動産会社や
営業マンたちが、うじゃうじゃいます。

彼らは自分の利益の為に、
不動産投資家にウソをつくことを
提案することがあります。

そんなとき、
「私はそういうことはしません」
とハッキリと断れる自分になりましょう。

ほとんどの不動産投資家は、
悪い事なんてしなくても、
きちんと利益を上げています。

正々堂々と
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儲かるなら区分もアリ？

さて、本題です。

先日、会員さんから、
こんな相談を受けました。

・思っていたほど融資が出ないので
・一棟物ではなく区分を探し始めた
・成功させるためにはどうしたらいいか？

実は最近、そういう方がすごく多いんです。

収益不動産向けの融資が冷え込み、
一棟物への融資が厳しくなった現在、
区分や築古の戸建といった、
小ぶりな物件が注目されるのはある意味、
当然の流れだとも言えるでしょう。

でも、区分ってネガティブなイメージを
持つ投資家も少なくないですよね？

・土地の持分が少なく資産性が低い
・管理費や修繕積立金の負担がある
・スケールメリットがなく、利益率が低い

確かにそのとおりです。

じゃあ村上さん、
区分はやっぱり買っちゃダメなの？

いや、そうじゃないんです。
どんな物件でも、儲かればいいんです。

あの新築区分１Rが！

冒頭で述べたように、ここ最近は
１LDK以上の広めな区分に加え、
「買っても儲からない」といわれていた
新築区分１Rでさえも、
人気が高まってきています。

中古も同じです。

そのため、過去に区分１Rを買い、
儲からないと後悔していた投資家が、
ここにきて物件を売りに出し、
売却益を出すようになってきているんです。

これまで、

・儲からない
・売りにくい
・買い叩かれる

などと、散々言われてきた区分１Rが
こんな具合なんですから、
時代の波は、常に変化していることを、
改めて実感します。

安く買って利回り確保

・出口を想定して安く買う

これは定番中の定番。

区分はマンションのそこら中に、
過去の売買事例があるので、
一棟物よりも、出口が想定しやすいんです。

要は、出口よりも安いか、
トントン位で買えればいいということ。

でも、いま区分が人気なのに、
安い物件なんてあるの？
って思いますよね。

そこは探しようですよ。
儲かる物件はいつでも一定数あるんです。

人気のエリアや立地を避け、
もっと広い視野で物件を探すなど、
自分なりの工夫を凝らしてみてください。

・管理費／修繕積立金

また、物件規模が小さい場合、
管理費や修繕積立金が割高になりがち。

そうなると、月々のキャッシュフローに
少なからず影響を与えます。

とは言え、近隣の相場より、
ここがずっと安い場合も問題があります。

管理や修繕がおざなりだと、
物件の資産価値が下がるからです。
もちろん、見た目だって悪いはず。

この辺は、価格とコストのバランスを、
実質利回りの視点から、
きちんとシミュレーション
することをおすすめします。

規模や設備も重要！

・大規模物件がいい

規模によって、物件自体の
良し悪しが変わる場合があります。

やはり、20戸より100戸という感じで、
戸数の多い大規模物件の方が、
修繕計画などもきっちりしています。

また、大規模物件のほうが、
管理組合の意識も高いケースが多く、
物件が綺麗で清潔という印象も。

さらに、大規模物件はそのスケールから、
１戸あたりの管理費や修繕積立金が
割安になるというメリットもあります。

・エレベーターの有無

意外に見落としがちなのがこれ。

特に、築年数が古い団地などの物件で、
注意が必要です。

例えば、その区分が４階以上だと、
エレベーターのあるなしで、
賃貸の人気が大きく変わってきます。

購入前に、エレベーターの有無は
必ずチェックしておいてください。

ただし、エレベーターがある物件は、
管理費等が割高になりますので、
その辺も留意しておきましょう。

儲かる区分を買え！

区分は投資規模が小さいので、
一棟物に比べると効率が悪い反面、
価格が安く、融資を引きやすいといった
手軽さは大きな魅力です。

とはいえ、区分も立派な不動産。
安易に手を出し、
火傷を負わないようにしてくださいね。

・儲かるなら買う
・儲からないなら買わない

このシンプルな二択をきちんと見極め、
儲かる物件のみを選びましょう。

くれぐれも、人気だからと言って、
高値で買っちゃダメですよ。

がんばりましょう！

村上

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