村上です。

少し前ですが、
煽り運転をした男が世間を騒がせました。

報道では不動産関係の仕事と紹介していた
ところもあるようですが、
実際はそうではなく、地主の息子です。

大きな声ではいえませんが、
私はそれをきいたとき、
ちっとも驚きませんでした。

なぜなら、地主の息子で立派な人を
あまり見たことがないからです。

もっとハッキリ言えば、
彼らの多くは、世間とズレていて、
「大丈夫？」というような人がほとんどでした。

そこで思うのが、
お金も時間も十分にあることは、
人をしあわせにするとは限らない、
ということです。

お金も時間もあるなら、
好きなことをして人生を謳歌すればいい、
と我々庶民は思うわけですが（笑）
この男は、罪を犯して塀の中へGO。

この先は、後悔と反省の日々を
送ることになるはずです。

もちろん、すべての地主の息子が
犯罪者になるわけではありません。

この煽り運転の男は、
偏差値の高い大学を出て、
大手企業に勤めた経験もあったようです。

そこから一転、
あんな事件を起こしたということは、
心に大きな闇を抱えていたのかもしれません。

隣の芝生は青く見える、
といいますが、
地主の息子には地主の息子の
苦悩があるわけです。

サラリーマン大家さんの中には、
セミリタイアを目指して
不動産投資を始める人が多くいます。

目指すのはもちろん、
経済的自由と時間的自由です。

融資が通った！
キャッシュフローが増えた！
セミリタイアが近づいてきた！

その過程を喜べるのは、
それを手に入れるまでに、
相応の努力を払ったからです。

地主の息子に生まれたら、
キャッシュフローが増えるたび、
税金対策のことを考えて、
頭が痛くなるかもしれません。

資産のない家に生まれた多くの人は、
働かなくてもいいくらい裕福な家に
生まれた人たちのことを
うらやむものです。

しかし、見方を変えれば、
生活をよくするために努力して、
一歩ずつ前に進んでいくという
経験をできる環境に生まれたことは、
ありがたいことともいえそうです。

それに、自分の成長を感じると、
嬉しいだけでなく、
自己肯定感もアップしますし、
自己効力感も強まります。

つまり、
不動産投資で成果を上げることが
人間的な成長にもつながっていくのです。

何を言いたいかというと、
資産家をうらやましがるヒマがあるなら、
自分の不動産投資活動に励みましょう、
ということです。

人は人、自分は自分、です。
私もがんばります（笑）

攻める経営、守る経営

さて、本題です。

「攻め」「守り」という２つの言葉、
スポーツなどの競技はもちろん、
投資の世界でもよく使われますよね？

私たち不動産投資家にも、
それぞれのタイプが存在します。

・スピード優先の「攻め」タイプ
・堅実で負けない「守り」タイプ

ちなみに私は「守り」の方、
リスク管理能力で評価を頂いています。

お客様から預かった何億ものお金を守り、
増やしてお返しする責任がありますから、
「攻め」つつ「守り」も盤石でなければ、
プロとして商売はできません。

まぁ、私みたいな立場の人間はさておき、
一般的な不動産投資家だったら、
どちらが正解なんでしょうか？

今回は、不動産経営における
「攻め」と「守り」について、
一緒に考えてみたいと思います。

ブームが去って残るもの

みなさんもご存知だと思いますが、
数年前までの不動産投資ブームでは、
どちらかというと「攻め」の視点が
大きくフィーチャーされてきました。

・あれこれ考えずに買え
・借金はすればするだけ得
・資産性よりキャッシュフロー

その中で、1物件１法人など、
グレーなスキームが流行したのも、
記憶に新しいところ。

しかし、融資が閉まった現在、
それらの投資法を盛んに宣伝していた、
自称コンサルタントの多くは、
市場から撤退しています。

ブームを煽っていた当事者が去り、
取り残された投資家たちは今、
苦しい経営を強いられています。

では、そういった人たちは当時、
何を見落としていたのでしょうか？

「攻め」だけに突っ走って、
「守り」の視点に欠けていた？

いや、それだけじゃないんです。

不動産をギャンブルにしない

株などの金融商品とは異なり、
不動産投資の相場はいつの時代も、
波打つように上げ下げを繰り返します。

そのカギは、銀行の融資姿勢。

・融資が開けば、相場の波は上がり
・融資が締まれば、相場の波は引く

不動産投資ブームの渦中で
一気に物件数を増やすということは、
波が盛り上がっている局面で、
投資を一極集中させることになります。

するとどうなるか？

そのまま波が上がり続ければ、
大きな利益を出すことができますが、
今回みたいに波が引いてしまうと、
外れた時のインパクトがデカいんです。

つまり、不動産経営の規模を
狭い局面で一気に拡大させるのは、
一か八かのギャンブルに近いということ。

株のドルコスト平均法のように、
不動産も可能な限り時期をばらして、
着実に増やしていった方が、
経営的には盤石なんですね。

結局、不動産経営における
「攻め」と「守り」は、

・相場の波に大きく左右される
・分散投資したほうが確実

ということがいえるんです。

柔軟に対応しろ！

さらに、相場の波だけでなく、
投資家自身のステータスも、
攻守を左右する大事な要素です。

例えば、相場の波が引いた現在なら、

債務超過で物件を売れない投資家は、
残債を減らしつつ相場が回復するまで、
じっと堪える「守り」の時。

逆に、資産やキャッシュが潤沢なら、
これからは物件の買い時であり、
「攻め」の到来ですよね？

また、時代に合わせて、
やり方を柔軟に見直すことも大切です。

というのも、不動産投資家には、
頭の固い人が意外に多いんです。

・Aで上手くいったから、Bは手を出さない
・セミナーで教わったから間違いない

こんなんじゃ成功できませんよ。

相場やトレンドは常に変わるもの。

攻守の選択肢を狭めてしまわないよう、
経営戦略のアップデートは、
怠らないようにしておきましょう。

じっくり焦らず確実に

代々の地主や資産家ならともかく、
資産のない一般のサラリーマンは、
市場が盛り上がっているからといって、
舞い上がったり、焦ったりするのは禁物。

億単位の投資でダメージを受ければ、
再起不能になりかねないということを、
もっとリアルに意識すべきです。

そのためにも、

・きっちりと防御を固めつつ
・相場の動きを見て
・確実なパンチを繰り出す！

これが大事です。
じっくり落ち着いて、
「攻め」と「守り」を使い分けてください。

がんばりましょう！

村上