村上です。

最近はコロナウィルスの話題一色ですが
どんな時も新たなスキームは生まれていきます。

これからどうなっていくかは分かりませんが、
少し前にも、
“手出しナシで大家になりたい”
サラリーマンを相手に荒稼ぎを狙う
業者を目にすることが多くありました。

キーワードは近ごろ規制も強まってきた「サブリース」。

不動産会社は、
売り物件にサブリース契約を約束し、
それを買う不動産投資家に対して、
“サブリースの前払い”という形で現金を渡すことで、
買い側は自己資金ゼロに近い形で
物件を購入できる、というスキームです。

見ておわかりの通り、
ツッコミどころ満載です（笑）

金融業の免許を持たない不動産会社が
投資家にお金を貸すことは、違法です。

買う方も買う方で、
先にサブリースのお金を受け取るということは、
購入後はしばらく、収入ゼロですよ。

返済分だけは入るようになっていたとしても、
キャッシュフローなんてありません。

頭金を用意できないような人が、
どうやってこの先、
この不動産を運営していくのでしょう？

まともな投資家なら、
「なぜ、こんな買い方をするの？」
と思いますよね。

「頭金を作ってから挑戦するしかない」
「現金で買える小さな物件を買えばいい」
と考えますよね。

しかし、不動産投資市場には常に
頭金を作る努力をせず、
“ラクをして大家になりたい”
という人が一定数、流入しているんです。

そういう人たちが後を絶たない以上、
不動産会社はその“期待”に応えるべく、
手出しナシで融資を引いて物件を買えるスキームを、
あの手この手で作り出すんですね。

まあ、いってみれば、
需要と供給がマッチした格好です。

不動産投資の原則として、
どんな買い方をしたって、
儲かる物件を買っていれば問題はないのですが、
こんな手を使わないと売れない物件に、
うまみがあるかどうかは、
甚だ疑問というところです。

これまでに何度も言っていることですが、
不動産は買うことが目的ではありません。

儲からない物件なら、
買わない方が正解なんです。

このメルマガを読んでいる皆さんは、
買える物件ではなく、
儲かる物件を買ってくださいね。

何はなくとも家賃保証会社

さて、本題です。

家賃滞納はオーナーにとって、
頭の痛い問題のひとつ。

振込みが多少遅れるくらいならともかく、
滞納が数ヶ月〜半年以上と続けば、
回収はかなり厳しくなってきます。

かといって、滞納者に出て行ってほしくても、
時間と費用をかけて裁判を起こさなければ、
退去さえままならないのが現実。

入居時の審査を厳格にやったところで、
滞納を100%回避することは不可能です。

このような家賃滞納ですが、
近年になって、
状況が大きく変わってきました。

家賃保証会社の存在です。

みなさんもすでに活用していると
思いますが、オーナーにとって
心強い味方になってくれるんですね。

今回は、そんな家賃保証会社について
解説してみたいと思います。

家賃保証会社は三方良し

家賃保証会社は、

・契約時に一定の保証料をもらって
・入居者の連帯保証人を代行し
・滞納時に家賃を保証したり
・立ち退き訴訟に対応してくれる

というサービスを提供しています。

保証料は入居者が負担するので、
オーナーに負担がないだけでなく、
いざ滞納が起きた場合の免責料や、
訴訟費用などもかかりません。

・入居者　→連帯保証人が不要
・オーナー　→滞納や訴訟リスクを回避
・保証会社　→保証料収入で安定経営

つまり、三方にそれぞれ
メリットがあるんですね。

私たちオーナーにとっては、
下手な連帯保証人を付けるより、
家賃保証会社を付ける方がはるかに安心。

とてもありがたい存在なのです。

いろんなニーズに割安対応

家賃保証会社は、
保険会社によく似ています。

さまざまな統計から滞納リスクを算出し、
それに見合った保証料を設定することで、
１件につき１〜２万円程度の
割安な保証料ながら、
安定した経営を維持しています。

滞納は避けられないとはいえ、
確率としては何百分の１というもの。

つまり、割安な保証料であっても、
入居者の母数が多ければ、
保証会社はきちんと儲けが出るんです。

さらに、保証会社の中には、

・高齢者
・外国人

といった、これまで入居が難しかった
ニーズに特化する会社も増えてきました。

例えば、日本語のわからない外国人なら、
トラブルがあった際に
その母国語で対応してくれたりと、
これまでオーナーが苦労していた部分を、
家賃保証会社がことごとく
カバーしてくれるんです。

古株の入居者に要注意！

そんな心強い家賃保証会社ですが、
メジャーになったのはここ数年のこと。

中古物件を買う場合には、
加入していない入居者も一定数いることを、
想定しておきましょう。

というのも、
物件の居住年数が長い入居者の場合、
家賃保証会社ではなく、従前からの
連帯保証人を付けているケースが
珍しくないのです。

つまり、古くからの入居者が
支払いに困って滞納が始まると、
以前と同じような退去期間と
訴訟費用がかかってしまうということ。

さらに、滞納をする入居者は、
住環境も荒れている場合が多く、
うまく退去させたとしても、
清掃費用やリフォーム代が
高額になりがちです。

物件に買付けを入れる前段階で、

・連帯保証人の割合
・これまでの滞納履歴

この辺をチェックできれば、
より安心な取引になると思います。

積極的に活用せよ！

一般社会できちんと働いている、
私たちのような人間から見れば、
滞納なんてあまり馴染みがない
世界かも知れません。

でも、世の中には、
働けるのに働かなかったり、
わずかな収入をギャンブルにつぎ込み、
常習的に滞納を繰り返したりする人も、
少なからず存在するんです。

もちろん、不真面目な
入居者ばかりではありません。

収入格差がこれだけ拡大し、
低賃金の労働者が増えてしまった現在、
家賃を払いたくても払えないという
入居者が増えてしまうのは、ある意味、
致し方ない事だともいえます。

つまり、家賃保証会社の存在が
今後より一層、不動産経営において
重要になる事は間違いありません。

オーナーの経営リスクを
大きく減らすことにつながる
家賃保証会社。

これからも積極的に、
活用していきたいですね。

がんばりましょう！

村上