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団信のデメリットって?

村上です。

オンラインスクールCasegood-カセグ-では、
スクールのような座学だけでなく、
他の生徒さんとの交流を深める
パーティのような催しもあり、
VIP会員の方は実際に物件を見に行く機会もあります。

まだ物件を持っていない方が
すでに何棟も所有する先輩と
話をする機会も多くあります。

投資家に融資を出す立場の銀行員や、
日々、入居者と向き合っている客付け業者から
学ぶ場面もあります。

先輩の投資家が建てた
物件を見学する機会も
設けています。

なぜそんなことをするかというと、
机上の空論ではなく、

「現実に大きなお金が動く」
「人生を変える程のインパクトのある」

不動産投資というものを
知識を得ると同時に、
リアルに感じてほしいからです。

積算評価とは何か?
路線価はどう計算するのか?
銀行の評価の仕方とは?

実際に街に出て物件を見ることで、
それまでは紙の上の数字の話だったものが、
一気に、リアルな「金額」に変わります。

利回りとは何か?
融資とは何か?
客付けとは何か?

それらを学んだあとで、
実際に儲かっている
不動産投資家と話をすると、
「こういうことだったのか!」
と腑に落ちます。

車の乗り方について理論を知ることと、
車に乗ることには大きな隔たりがあります。

それと同じように、
不動産投資も理論を学びながら、
現物に触れ、関係者と交流することが、
とても大切なのです。

さらに良いのは、
自分が物件を買い、
不動産投資の市場で活動しながら、
学び続けることです。

物件を買えたときの喜び、
借金を背負ったときの緊張感、
空室が長引いたときの不安、
不良入居者に対するストレス…。

こういったものは、
決して机の前で勉強しただけでは
わかりません。

そういった不動産投資から生まれる
喜怒哀楽を味わった上での勉強は、
本気度が上がることもあり、
さらに深い知見を得ることができます。

学ぶことに、限界はありません。
学べば学ぶほど、リスクは減り、
失敗からの立ち直りは早くなります。

大きく成功する人は、
どんなステージにあっても、
学ぶことをやめていません。

もちろん、私自身も日々、
勉強を続けています。

学生時代はあんなに勉強が嫌いだったのに、
今は学ぶことが面白いんです。

だって、学べば学ぶほど、儲かるんです(笑)

もちろん、
教えることも嫌いではありません(笑)

Casegood-カセグ-では、
初心者の方にも、経験者の方にも、
役立つ学びを提供します。

ぜひ一度、お試しください。

▼Casegoodの詳細はこちら

団信ってどうよ?

さて、本題です。

ローンを組んだ時の団体信用生命保険、
いわゆる「団信」ですが、
加入している方も多いですよね?

団信とは大雑把に言うと、

・住宅ローンなどとあわせて加入し
・返済期間中に債務者が死亡したり
・高度障害状態になった場合
・銀行に対して保険金が支払われ
・ローン残高を完済できる仕組み

を指します。

団信はローンによって、
最初からセットになっていたり、
任意であったりと色々ですが、
もしもの事を考えると、
心強い存在であるのは確か。

しかし、そんな団信にも、
意外なワナがあるんです。

どういうことでしょうか?
ちょっと解説してみますね。

メリットだけじゃない

団信って、

「ローンをチャラにしてくれるんだし
デメリットなんてないんじゃないの?」

そう思いますよね?
例をあげてみましょう。

もし仮に、あなた自身が、
1億円の物件を購入し、
住宅ローンを組んで
団信に入ったとします。

万が一、あなたが死亡したとき、
団信に入っていれば、
残債も、その時点でチャラに。

残された家族が
借金で苦しむことがなくなるのは
ありがたい…。

そう思いますよね?

でも、あなたの資産背景や、
購入した物件の資産価値によっては、
メリットだけでは済まないことがあるんです。

実は、ケースによっては、
遺族に多額の相続税がかかることに
なるのです。

キャッシュで払えるか?

もし、あなたが亡くなった後、
資産を相続した遺族に対して、
数百〜数千万円もの相続税が請求されたら、
どうなるでしょうか。

団信でローンはチャラになっても、
相続税まではチャラにしてくれません。

しかも、相続税の取り立ては厳しく、
3カ月以内と期限が決まっています。

しかも、滞納すると、大抵は
差し押さえを食らうことになるんです。

そんな時、
手持ちのキャッシュがなければ、
物件を物納や売却するなどしてでも、
相続税を納付しなければいけません。
(もしくは、相続を放棄するかです)。

つまり、すぐにお金を
工面しなければいけないんですね。

そうなると、行き着くところはどこか?
物件を早く売却するために、
身近な不動産業者を訪ねることになります。

もう、おわかりですよね?

不動産業界は怖い

不動産投資家であるみなさんなら、
物件を安く買うために、

・相続で放出された物件を狙え!

というセオリーをご存知だと思いますが、
まさに、そのケースに陥るんです。

・相続しただけで、何も知らない素人 と
・毎日のように物件を仕入れるプロ では

パワーバランスが圧倒的に偏ります。
つまり、

「どのくらいで売れそうですか?」
「うーん、いいとこ5千万円ですかね」

実際の査定は、
7千万円なのにもかかわらずですよ。

でも、相続税で焦っている素人の売主は、
買い叩かれることを疑う余裕がありません。

「じゃあ、それでお願いします」
となるんです。

結局、いいようにやられるんです。
不動産業界って怖いですね(笑)

団信が相続税に影響?

え? でもそれって相続税のことじゃん。
団信とは、話が別なのでは?

そう思う方もいるでしょう。

でも、団信に入っているか否かで、
相続税に大きな差のつくケースが、
実際にあるんです。

例えば、団信付きのローンを残して
死亡してしまった場合、
残債は団信でカバーされますが、
ローンという債務自体も消えてしまいます。

つまり、土地と建物の相続税評価額は、
そのまま相続税の課税対象へ、
上乗せされてしまうんです。

もし、トータル10億円の物件を持っていたら、
団信で残債をカバーしてしまうと、
全ての物件が相続税の対象に…。
考えただけでも怖くなります。

一方、団信に入っていなかった場合、
残債は、相続税の課税対象額から
丸ごと控除されることになります。

その結果、非課税になった!
なんてケースもあり得るんです。

相続税を視野に入れる

相続税は人によって千差万別であり、
正解が何なのかは、一概に言えません。

ただ、相続税対策が必要な資産家の方は、
ローン契約時の団信加入について、
慎重に検討すべきだと思います。

不動産経営は、億単位の借り入れや
資産保有がごく当たり前の世界。
だからこそ、将来の相続対策についても、
視野に入れておいてください。

デメリットがあるという
イメージは少ない団信ですが、
今一度、団信が相続税に与える影響について、
調べてみてはどうでしょうか。

がんばりましょう!

村上

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