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出口を考えなくていい物件って?

村上です。

勉強会の会員さん等から、
「村上さんはどうやって、
幅広い知識や情報を仕入れたのですか?」
と訊かれることがあります。

私は社会に出てから
ずっと不動産業界で働き、
しかも開発や仲介、債務整理など、
様々な分野を経験してきました。

そこでの経験から学んだ
という理由が一番大きいのですが、
もう一つ、心当たりがあります。

それは、新卒で入った会社で、
先輩や社長に何かを質問すると、いつも、
「プロにきけ」ときつく言われ、
わからないことがあるとすぐに、
士業の人たちに話を聞きに行っていたことです。

弁護士、税理士、司法書士、設計士…、
彼らはルールを熟知しており、
それに沿った正解を示してくれます。

素人に効くのと違って、
「〇〇だと思う」ではなく、
「〇〇です」と答えてくれます。

新人の頃は業界用語も知らなかったので、
「そんなことも知らないの?」と
迷惑そうな顔をされたこともありました。

それでも、何度も通ううちに、
不動産に関する法律や仕組み、
そして、それに関するビジネスの話が
理解できるようになりました。

今でもその時のクセがついているので、
わからないことがあると、
士業の方たちに教えてもらっています。

サラリーマン大家さんと話していると、
「業界に詳しいAさんが言っていた」
「不動産会社の営業マンが言っていた」
「ネットに書いてあった」
そんな話がよく出てきます。

しかし、そこには何の根拠もありません。
つまり、信用するに値しないのです。

わからないことがあったら、
「プロ」に訊きましょう。

正しい知識は身を助けます。
正しい情報は、進む道を示してくれます。

融資について疑問があるなら、
金融機関に電話をしたり、出かけたりして、
直接、質問してみましょう。

「銀行に電話をするなんてハードルが高い」
なんて言っている人は、そもそも
不動産投資には向いていません。

不正確な情報をいくら集めても、
真実かどうかがわからない以上、
役には立ちません。
雑談のネタになるくらいです。

Casegood-カセグ-のマンスリーミーティングでは、
定期的に士業の方をゲストに迎え、
質問に答えてもらえる機会を設けています。
よろしければ、ご参加ください。

もちろん、私(宅建士)への質問も
大歓迎です(笑)

出口を考えるな!?

さて、本題です。

コン・パス(Casegood)では、
これまで何度も

・収益性と資産性の両面から
・物件をきちんと査定して値段を付け
・儲かる物件にのみ買付けを入れろ!

と、みなさんにお伝えしてきました。

物件の収益性や資産性を
買付けの段階で把握しておかなければ、
売却時に損をする可能性が
高まってしまうからです。

つまり、不動産経営で成功したいなら、

・出口を考える

これが最も重要なんですね。

でも、物件の中には、
出口を考えなくていいという
例外もあるんです。

どういうことでしょうか?
これから説明してみますね。

出口を考えない物件って何?

まず初めに、みなさんだったら
出口を考えなくていい物件って、
どんなものを想像しますか?

・キャッシュフローだけで全額回収でき
・タダで売却しても儲かる物件

こんな感じでしょうか。

そんなオイシイ物件、
なかなかないと思いますよね?

でも、きちんと探せば
意外と見つかるものなんです。
例えば、こんな物件。

・資産評価が低いか、ゼロに近い
・銀行の融資が付かない
・人気がなく買い手が現れない

具体的には

・再建築不可
・地方の築古

さらには、

・太陽光発電 など

こう見てみると、
ちょっとリスキーですよね。

でも、だからといって、
切り捨てることもないんです。

将来なんてわからない

実はこういった物件が、
ここ数年で、注目されてきているんです。

その理由は、銀行の融資姿勢。

収益不動産向けの融資が冷え込んだ現在、
以前の大規模RC一棟物件のような、
フルローン、オーバーローン前提の投資は、
すっかり影を潜めました。

そこで現在は、安い区分など、
手持ちのキャッシュで買える範囲の、
小ぶりな物件に人気が集まっています。

その影響が、出口の取りにくい物件にも、
波及してきているんです。

今まで、一棟物などの購入にあたっては、
必ず、出口を想定する必要がありました。

・想定した年数の間に
・どれだけのキャッシュフローを稼ぎ
・幾らで売却できるのか?
・となれば、物件を幾らで買うべきか?

万が一、想定外の事態が起こっても、
最悪、売却すれば損をしないという、
逆算のロジックです。

しかし、出口を取りにくい物件では、
そもそも逆算ができません。

将来、自分が買った値段で売れるかなんて、
全くわからないからです。

地区の再開発が進んだりして、
物件が化ける可能性もありますが、
それはあくまで、運が良ければの話。

基本的に、その土地値は「ないもの」と
考えておいた方がいいでしょう。

短期間で全額回収!

出口の取りにくい物件で稼ぐためには、

・分厚いキャッシュフローを稼ぎ
・短期間で資金を全額回収する

これが、成功の必須要件です。

例えば、以下のような物件が
売りに出ていたとします。

・都内の木造戸建
・築40年
・再建築不可
・価格800万

この場合、みなさんなら
利回りは幾ら必要だと思いますか?

都内の中古賃貸物件であれば、
良くて10%、通常だと7〜8%が
一般的かと思いますが、
それは、土地値ありきでの利回り。

逆に、土地値というモノサシがない物件だと、

・どの程度の利回りが妥当か
・どのくらいの値付けをすべきか

これが、なかなか読み切れません。

となれば、あとは投資家個人の独断で
儲かるかどうかを、利回りベースに
ざっくりと測るしかないんですね。

もし私だったら、
物件のスペックや状態にもよりますが、
諸経費や税金なども全て込みで

・3〜5年ぐらいで全額回収

できるような価格で買うでしょう。

20〜40%という、
超高利回りが必要です。

逆に、それ以下の利回りしか
稼げないような物件なら、
あえて手は出さないと思います。

慎重に見極めろ!

もう1つ、大事なことがあります。
出口が取れない物件は、

・リフォームや解体工事の費用が
・利回りに大きな影響を及ぼす

ということ。

特に、地方の戸建など
数百万円レベルの物件になれば、
その影響はかなり大きくなります。

いくら物件が破格値で買えても、
リフォームに数百〜1千万円
という費用をかけてしまえば、
想定した利回りは簡単に吹っ飛びます。

さらに、建物の資産価値を上げたり、
解体して更地にしたとしても、
そもそも出口が取れない物件です。

そういった費用もすべて
毎月のキャッシュフローから
回収しておかなければなりません。

この辺も、成功を大きく左右する
ポイントになると言えるでしょう。
このタイプの物件を検討するなら、

・短期間で全額回収できるか
・かかる費用をいかに減らせるか

これらの成否を、買付け前の段階で
慎重に見極めてください。

がんばりましょう!

村上

 

 

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