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買えない時はジャンルを広げろ!

村上です。

私の会社には、
日本人以外の社員もいます。

若いけれど、優秀です。
いや、若いから優秀、と言った方が
いいのかもしれません。

というのも、人って本来は、
経験を積むほど成長していくもの
だと思うんです。

だとしたら、年を重ねることが
色々な意味でのスキルアップにも
つながるはずなのですが、
実際にはそうではありません。

日本のサラリーマンの多くは、
年を取るほど勉強しなくなります。

会社の中でしか通用しない狭い価値観が
年々、さらに狭まっていくので、
どんどん頭が固くなっていきます。

そのせいか、
私は自分が出会う
40代以上のサラリーマンに、
「老害」的な雰囲気を
感じてしまうことがあります。

よく、不動産会社のおじさんたちが、
いまだにFAXしか使えないことが
揶揄されますよね。

でも、他の業界でも同じようなことが
ゴロゴロあるんです。

何も決まらないのに時間ばかり長い会議。
やたらと対面にこだわるミーティング。
効率より、会社への忠誠心が評価されるシステム。

そんなのって、おかしくないですか?

私はエストニアの会社の人たちと
仕事でやりとりする機会があるのですが、
何をやるにもスムーズで、
サクサク進むことに驚いています。

意思決定が早いんですね。
あと、ITの使い方もさすが、
という感じです。

その後で日本の会社と仕事をすると、
世界から見て、
3周くらい遅れているような気になってしまいます。

私は日本人ですから、日本が好きです。
日本脱出!
なんてことも考えていません。

でも、だからこそ、このままじゃやばい、
という気が消えません。

とはいえ、文句ばかりいっても、
何も変わりません。

そこで大事なのが、
上の世代の悪いところを反面教師にして、
私たちの世代が新しい日本を
作っていくことだと思っています。

おっと、話が大きくなってしまいました。
そんなたいそうなことではなくって、
まずは、自分が頭を柔らかく、
常に新しい価値観を取り入れることを意識しています。

ちなみに、オンラインスクールCasegood-カセグ-では、
「老害」とは正反対の、
カッコいい大人がたくさんいます。

私も、年を取るほど理想の自分に
近づいていけるよう、
精進していきたいと思います。

波が下がった今、どうする?

さて、本題です。

みなさんもご存知かと思いますが、
不動産市場は常に波を打っています。

・融資が開けば
→ 市場の波は上がり
→ 物件が盛んに売買される

・融資が閉じれば
→ 市場の波は下がり
→ 売買の動きは落ち着く

前者は、物件を高く売りやすい
いわば「売り時」で、
後者は、物件を買える人が減って
価格が下がる「買い時」です。

もちろん、現在は後者の方です。

でも、銀行の融資が出ない以上、
買いたくても買えない人ばかりなわけで、
今は「買い時」だなんて、
ちょっと違和感がありますよね?

では、市場の波が下がった今、
私たち不動産投資家は一体、
何をすべきなのでしょう?

今日はこれについて、考えていきますね。

頑張った人が勝つ時代へ

まずは、物件を保有していない方から。

不動産経営は、物件ありきの事業。
物件を買うことができなければ、
スタートラインにさえ立てません。

とはいえ、融資が厳しい現在、
数千万円の物件の頭金2割を
キャッシュで用意できる人なんて、
そうそういませんよね?

私のところにも、
「物件がどうしても買えません…」
こういった相談が本当に多いんです。

じゃあ、指をくわえて、
融資が開くのを待つしかないの?
というと、そうでもないんです。

実際、コン・パスの塾生さんの
約半数は、融資が厳しい現在でも
ちゃんと物件を買えているんです。

しかし、そのためには

・大量行動でチャンスを探し続け
・何度失敗してもあきらめない

このくらい強固なマインドと、
努力が必要です。

物件や融資の話が向こうから
やってきた時代は終わりました。

これからは、頑張った人だけが勝てる、
マトモな時代へ戻ったというわけです。

一棟物ばかりが物件じゃない

もちろん、当たって砕けろ精神だけで、
物件が買えるわけじゃありません。

時には、視点を変えてみることも大事。
例えば、以前のような

・大規模RC一棟物

だけを狙う必要なんてないんです。

自己資金2割でも買える物件、
例えば、

・区分マンション
・築古戸建

こんな、小ぶりな物件でも、
儲かることが確信できれば、
どんどん買って構わないんですね。

将来を悲観する必要なんてありません。

市場は必ず波を打つんですから、
じっとチャンスを待っていれば、
そのうちまた、
大きな物件を買える時代が、
必ずやってくるはず。

そう信じて、
今は幅広い視点を持つ、
いいタイミングだと考えましょう。

満室稼働で残債を減らせ!

次に、物件を保有している方へ。

現在は少なくとも、
「売り時」じゃないんですから、
物件を手放すという選択肢を、
考えるべきではありません。

空室続きで儲からないからと、
焦って売りに出したところで、
今の時代、高値で買ってくれる人は
なかなか現れないでしょう。

となれば、打てる手は
おのずと限られてきます。

・頑張って満室にして
・残債を徐々に減らし
・売り時が到来するのを待つ

みなさんは、短期の融資を引き、
物件の売買を繰り返すような
プロの業者ではないですから、
「保有し続ける」という
選択肢があるんですね。

空室が埋まらないようなら、
家賃を多少下げてでも、
満室を優先させましょう。

相場の波が上がって売り時が来たら、
退去の際に改めて家賃を上げ、
査定をアップさせればいいんです。

今はとにかく満室にして、
1円でも多く残債を減らす!

これを目標にがんばってください。

買い時は自分で決める

最後に、物件の買い目線についても、
考えてみましょう。

というのも、みなさんから
「いくらまで下がれば買いですか?」
という質問をよく受けるからです。

相場の波が下がりつつある今、
どれだけ待てばいいのかは、

・その人次第で変わる

と考えてください。

そもそも、不動産投資家によって

・頭金を出せる額
・組めるローンの総額

は千差万別ですし、

・安全な投資と思うか?
・あるいはリスキーだと思うか?

というボーダーラインも
人によってまちまちです。

例えば私の場合、
返済比率50%以上の物件は
基本的に避けるんですが、
60%以上でも大丈夫という
投資家も多くいます。

どれだけ下がれば買いなのか?
という普遍的な指標を探すよりも、

・きちんとシミュレーションをして
・儲かるかどうかを判断する

こっちを優先してください。

そうすれば、私に相談しなくても、
自分なりの「買い時」は、
自然と見えてくるはずです。

がんばりましょう!

村上

 

 

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