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定年後では遅すぎる?

村上です。

ご存知のように、
不動産の世界には様々なトラップがあります。

去年も様々なニュースが世間を騒がせました。

そういうトラブルが起きた時、
いわゆる“被害者”の立場に
立たされやすいのは、
サラリーマン大家さんたちです。

自営業の方は通常、サラリーマンが
借りるのとは違う融資を使っていますし、
地主さんたちの多くは資産を守るのに必死で、
自分のポケットに手を入れるものを
非常に警戒しています。

マネーリテラシーにも差があります。

つまり、悪徳業者から見て
最も簡単にお金を引っ張りやすいのが
サラリーマン大家さんであり、
ターゲットにもされやすいのです。

私のところに相談に訪れる方の多くも
サラリーマン大家さんです。

中には、儲からない物件を買って、
キャッシュフローがマイナスになるのも
時間の問題と、不安を抱えている人も
少なくありません。

「破産」とか「離婚」という言葉も
頭をよぎるといいます。

そういう人たちが勘違いしているのは、
「不動産の失敗は不動産でしかリカバリーできない」
と思い込んでいる点です。

実際には、そんなことはありません。

例えば、1億円の物件を買ったけれど、
まったく儲からず、
損切りするにも2000万円マイナスになる、
という場合。

もともと、1億の融資を引ける人は、
属性がいい(給料も高い)人が多いのです。

サラリーマンの仕事をがんばることで、
その2000万円をなんとかしよう、
と発想を切り替えてみてください。

能力のある人なら、転職するだけで、
数百万の収入アップが叶うかもしれません。

営業の仕事をしているなら、
歩合の割合を上げてもらうことで、
手取りが増える人もいるでしょう。

技術職の人なら、
アルバイトを入れることで、
収入が増える人もいると思います。

「そんなのは無理」といって、
思考停止するのは簡単です。

でも、転職エージェントに登録する、
ボーナスで最高査定を狙う、
それをやるには、一円もかかりません。

そして、借金の返済はこの先、
何十年も続くのです。

本業の給料を上げることで自信がついたら、
不動産投資にもいい影響があると思います。

できることは、いくつもあるはずです。
頭を柔らかくして、
ピンチの中にあるチャンスを見つけましょう。

定年後からのスタートってあり?

さて、本題です。

先日、当社のお客さまで、

・あと○年で役職定年になり
・年収がグッと下がるので
・老後の安定収入を確保するため
・これから不動産経営を始めたい

という方がいらっしゃいました。
こういったご相談、よくあるんです。

みなさんもご存知のとおり、
これまで生涯設計の大きな柱だった
終身雇用や定年制、そして年金制度は、
過去のものになりつつあります。

つまり、これから老後を迎える私たち世代は、
国や会社の制度に依存することなく、
老後の資金は自分で稼がなければなりません。

元気なうちは外で働いてもいいでしょう。
不動産経営や株などの資産形成も、
これを読んでいるみなさんなら当然、
真剣に考えていますよね?

では、老後の生活安定を目的に、
不動産経営をスタートさせるには、
いつからがいいんでしょうか?

定年後から?
いや、それじゃ遅いんです。
なるべく早く始めなければいけません。

その理由を、これから説明しましょう。

定年後はデメリット多し

不動産経営を出来るだけ早く
始めなければならないのは主に、
以下の理由からです。

・融資が引きにくくなる
・資産形成に時間を掛けられない
・体力や精神力の衰え

これらを順に説明していきます。

<融資が引きにくくなる>

定年で退職金をもらい、
土地や自宅などの資産があれば、
2割の自己資金を入れて、
1億くらいの融資は引けるかもしれません。

しかし、その次が出ないんです。
融資を続けて引くことが難しいんですね。

さらに、健康面に不安があると、
「団信」にも入れなくなります。

実はこの団信、
はねられる人が意外に多いんです。
例えば、

・糖尿病
・生活習慣病 など

ここで引っかかってしまうと、
初回の融資さえ下りず、
不動産経営自体が頓挫してしまいます。

また、融資が下りたとしても、
個人への融資は大体80歳までが限度。

仮に60歳から始めたら、期間は20年です。

融資期間が短ければ当然、
返済比率も高くなりますよね?

つまり、ローンの返済がきついと、
老後の安心どころか、いつも不安で
眠れない日々になりかねないのです。

「余裕がない」はハイリスク!

次にこれです。

<資産形成に時間を掛けられない>

不動産は「時間を味方につける商売」。
できれば、30代や40代から始めるべきです。

時間を掛けることができれば、
物件購入から賃貸、売却までのサイクルを、
自分のペースで繰り返すことができ、
不動産で稼ぐことが楽になっていきます。

逆に、これらを老後になってから
5年・10年という短期間で
急成長させようとすると、
経営リスクが一気に上がります。

・いい物件を探す余裕がない
・キャッシュフローが出ない
・売り時のタイミングまで待てない

そもそも、老後の安定が目的なのに、
リスクの高いビジネスに手を出すって、
矛盾していますよね?

楽して儲かる稼業じゃない

最後にこれです。

<体力や精神力の衰え>

新たにビジネスを始めるには、
相当な勉強と努力が必要です。

・不動産の知識を一から学び、
・外部の業者や銀行と日々交渉し
・物件を買ったり売ったりして
・空室増や不良入居者と闘う

これらを、60代からフル回転するんです。
相当な体力と精神力が求められるんですね。

そんなやり方ではなく、
もっと楽して儲けたいなら、
不動産経営はやらないほうがいいと思います。

・大手のサブリース業者にすべて任せて
・自分は家でのんびりしていたい

そんな方もいるでしょう。

でも、オーナーが動かず、
外部の業者にすべてお任せだと、
儲けのほとんどが吸い取られ、
手元にはわずかなお金しか残りません。

なのに、リスクだけは自分持ち。

これでは老後の安定どころか、
業者の経営安定に貢献しているようなものです。

まとめ

高齢者の方でも、立派にビジネスを
拡大されている人がいる一方、
安易な気持ちで不利な戦いを挑み、
手痛い目にあう人もいます。

私は以前、債権回収の仕事をしていた中で、
人生そのものに挫折した
多くの投資家を見てきました。

だからこそ、不動産経営をやるからには、
みなさんに失敗してほしくないのです。

特に、高齢になって何かを始めるのは、
前述のように色々な面で、
若い頃よりハードルが高くなります。

「定年後は夢だった〇〇をやりたい!」

そんな熱い思いがあるなら、
定年後などと言わず、
早いうちから不動産経営に
取り掛かってください。

がんばりましょう!

村上

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