村上です。

不動産投資は、
コミュニケーション力が
威力を発揮する世界です。

入口から出口まで、
人とのかかわりが外せない業界だからです。

いい物件を紹介してもらう、
銀行員に信頼してもらう、
管理会社と良好な関係を築く…。

いずれも、それができる人にとっては
それほど難しい事ではありません。

特に営業で人とのやりとりに
慣れている人にとっては、
それほど苦にはならないでしょう。

一方で、コミュニケーションが
非常に苦手という人で、
不動産投資を始めたいという人も
もちろんいます。

私の勉強会にも、
とても内気で、自分からは発言しない
タイプの男性会員の方がいました。

同じくらいに始めた人はどんどん
買っているのに、その人は
人間関係を構築するのが苦手なせいか、
何年も買えずにいる、と話していました。

入会を申し込む際に、
「この会に入って買えなかったら、
不動産投資をあきらめます」
と宣言していたのが印象的でした。

勉強会に入ってからも、
最初のうちは自信がなさそうで、
他の人ともうまく交流できず、
「この人は不動産投資に向かないかな…」
と私も少し思っていました。

しかし、その男性には
マジメさと勤勉さという武器がありました。

入会後は勉強会で習ったことを、
言われた通りに行動に移しました。

その結果、相場よりも明らかに安い
区分マンションを購入できたのです。

それだけでなく、少ししたら売却に出し、
300万円の利益を得ることに成功しました。

それを勉強会で報告してくれた時の
堂々とした態度は、最初に出会った時と
別人のようでした。

不動産投資での成功体験が、
この方の人間性にまで
影響を与えたのです。

今では性格まで明るくなった気がします。
他の会員さんとも、
楽しく情報交換をされている様子です。

ちなみにこの男性は40代後半で
年収は600万円くらいでした。

「自分も変われるかも…」という方、
よかったらご連絡ください。

よろしければ、その夢、
応援させていただきます。

高利回り物件に気を付けろ！

さて、本題です。

高利回り！ いい響きです（笑）

表面利回りは、物件を購入検討する際に、
最も重要になる指標の1つ。

とは言え、都市部で高利回りの物件には、
そう簡単には出会えませんよね？

でも、実はここ数年、
以下のような高利回りの物件情報が
市場に出回っているんです

・新築RCで利回り8％

一瞬、おっ！って思いませんか？

「運営リスクの低い新築で8％なら、
十分に検討していいんじゃないの？」

そう思う人だっているでしょう。

でもこれ、気をつけなければ、
後々、痛い目にあうかも知れないんです。

そのワケを、これから解説しますね。

コンセプト特化型で高利回り？

みなさん、
早く答えを知りたいでしょうから、
先に言ってしまいましょう。

実はこの新築高利回り、

・あるコンセプトに特化して
・家賃設定を高く想定し
・高利回りに見せている

という特徴があるんです。
具体的には、以下のようなものです。

・お洒落なデザイナーズ
・ペットと同居可
・防音完備で音楽OK
・家具家電付きの学生向け

このように、趣味やライフスタイルなど
ニッチな需要に特化する形で、
高く貸そうという企画です。

こういった物件は希少ですから、
高い家賃でも借り手には困りません！
営業マンはそんな触れ込みで、
オーナーを引き寄せているんですね。

正直、昨年大きなニュースになった
「○ぼちゃの馬車」などと、
重なるところも多いスキームといえます。

なぁんだ…
という声が聞こえてきそうですが、
もうちょっとお付き合いください。

高い家賃を維持できるか？

実は、こういったコンセプト特化型、
主に3つの落とし穴があります。

まずは、高い賃料を維持できるか？
という問題。

この高い利回りは、

・相場より高い家賃で貸せる

ということが大前提です。

つまり、賃貸経営上で
想定外のケースが発生した場合、
通常の新築コストよりも割高な分、
当初の利回りから大きく外れる
可能性が高いんです。

例えば、こんなケース。

・似たような物件がエリア内に増加し、
賃料を維持できなくなった。
・そもそも、営業マンが言っていたような、
ターゲットの客層が存在しなかった。
・ブームが一過性のものだった。

これまで培われてきた賃貸ノウハウとは違い、
新たな需要をターゲットにする場合、
将来にわたって高い家賃で回せるのかどうかが、
非常に読みにくいんですね。

自力でリカバリーできない

不動産経営におけるメリットの1つに

・自分自身でハンドリングできる

という点があります。
株やFXのような金融商品とは違い、
窮地に立たされた時も、自分の力で
収支を挽回することができるということです。

しかし、新築高利回りのような
何かに特化したタイプの賃貸物件は、
販売会社や系列の賃貸管理会社が、
独自に入居付けを行うケースがほとんど。

つまり、販売元が入居付けの
イニシアティブを握っているため、
オーナーが自力でリカバリーすることが
難しくなるんです。

他者に依存しているという点では、
「○ぼちゃの馬車」と同様、
どうしてもリスクが上がるんですね。

土地の資産価値が見えにくくなる

地方物件でも同じですが、
「高利回り」を売りにしている物件は、
土地の価値がそれほど高くない
ケースが多くなります。

例えば、利回りが６％と８％という
２つの物件があったとしましょう。

・６％物件の土地値 → １億２千万
・８％物件の土地値 → １億以下

こんなケースがよくあるんです。

こういう物件をいざ売却しようしても、
土地値が売却価格に影響を与えてしまい、
２％という利回り差分が、
チャラになってしまうことはよくあります。

物件購入にあたっては、
売却時までを想定して、確実に儲かるか
慎重にシミュレーションすべき。

結局、８％という高利回りに、
目がくらんでいてはダメなんですね。

高利回りは自分の力で！

いかがだったでしょうか。

私が言いたいのは、高利回りは危険だ！
ということではありません。

むしろ積極的に、高利回りを狙うべきです。
しかし、そのためには、

・自分で高利回り物件を作り出し
・自らが運営をハンドリングする

この力が求められます。

ビジネスを誰かに任せていても、
その誰かが儲かるだけで、
自分のポケットにお金は入ってきません。

高利回りは自分で作り出す！
このマインドを持ち続けてください。

がんばりましょう！

村上