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キャッシュフローか利回りか?

村上です。

不動産投資は
株などの金融商品へ
投資して利ざやを得るような
一般的な投資とは異なり、

不動産をレンタルする「事業」
と言うべきものです。

そして、事業を展開する以上、
不動産投資を行う人は、
投資家というよりむしろ、
経営者ということになります。

その事業を
成功させている経営者には、
とある共通点があります。

ライフハック系のメディアで
よく見る
「成功者は〇〇を欠かさない」
「毎朝〇〇を必ず食べている」
というようなネタではありませんよ(笑)

では何かというと、
・エネルギッシュ
・スピード感がハンパない
というもの。

面白くなくてすみません(笑)

私は職業柄、いろんな経営者の方と
お会いする機会が多いんですが、
いつもそう感じています。

また、出てきた結果に対して
あまりくよくよせず、
何があっても失敗したとは思わない
方が多いですね。

どんな経営者だって、
多少の失敗は必ずあるもの。

でも、トータルで成功していれば
小さな失敗などは気にしない
というイメージなんです。

さらに、
これだ!と心に決めたことは、
誰よりも早く行動に移す
という特徴もあります。

ちなみに私も、
同じタイプの人間です。

スピード感を持って行動していると、
世の中や周囲の人たちが、
非常に遅く感じるほどです。

「なんでそんなに遅いんだろう」
「今すぐやればいいじゃん」

という感じで、
高速道路を走るドライバーみたいな
気分になってしまいます(笑)

私は実は、
すぐに忘れてしまう人間
ということもあり、

スピード感を持って片付けないと
何も終わらせることができないのです。

そんなこともあり、
何でも早くやってしまいたい
と思うんですね。

いずれにせよ、
人に与えられた時間は平等
なのにもかかわらず、
結果が全く違うのは、

限られた時間の中で
どれだけスピード感を持って
行動力をキープできたか
ということの差です。

経営を成功させるエンジン

とでもいいましょうか。

あなたのエンジンの調子は
どうですか?

結果を出したいなら、
スピードを上げていきましょう。

ナビが必要なら、
私の勉強会にお越しください。

キャッシュフローを信じるな!

さて、本題です。

単刀直入な質問ですが、
みなさんは
キャッシュフローと
利回りの違いについて
きちんと理解しているでしょうか?

実はこの2つの言葉、
不動産投資の世界では、
聞かない日がないくらい
メジャーな投資判断の指標
にもかかわらず、

その違いについて
うまく説明できない
という方が、意外に多いんです。

そしてもう1つ、

・利回りとキャッシュフローの
・どちらを重視すべきか?

という点についても、
投資家で意見が分かれるんですね。

今日はこのテーマで
解説してみたいと思います。

表面利回りと実質利回り

最初に、利回りについて
おさらいしましょう。

「表面利回り(グロス)」とは、
年間の家賃収入÷物件価格
で求められる
パーセンテージです。

「実質利回り(ネット)」になると、
表面利回りからさらに

・建物の維持費
・リフォーム費
・契約時の諸費用

などがカウントされ、
より実勢に近い経営指標
になります。

この辺の知識については、
みなさんも、
ほとんどの方が理解されている
と思います。

キャッシュフローは変わる

次は、
キャッシュフロー
について。

これは単純に、
「収入−支払い」
を指すのが一般的ですが、
実は注意が必要なんです。

というのも、
投資家のさじ加減で
キャッシュフローは
幾らでも調整が効くんですね。

例えば、銀行の融資を

・安い金利で借りた
・返済期間を長期にした

だけで、
月々のキャッシュフローは、
大幅に増加します。

不動産投資の成功って?

よく考えてください。

不動産投資の成功基準を単に、
「キャッシュフローの厚さ」
だけで考えた場合、
どうでしょうか?

融資期間を
延ばせるだけ延ばせば
それだけキャッシュフローは
増えていきますよね。

でも、それって本当に
成功したとは言えないですよね?

数年前の、
不動産投資ブームでは、

いたずらに借金を重ねて、
キャッシュフローだけを
積み上げた成功大家さんが、

自身の成功理論を元に
無料セミナーで集客し、
高い物件をあっせんしていた
こともありました。

あれは単に、
キャッシュフローという
見せかけ上の指標だけで
成功したように見せている
レトリックだったのです。

見せかけのキャッシュフロー

さらに、
表面利回りで考えれば
絶対に儲からないはずの、
「新築ワンルーム投資」でも、

45年という長期ローン
を組むことで
キャッシュフローを
出すことが出来るんですね。

そうやって、ぱっと見は
儲けが出ているように
見せているんですね。

営業マンのトークに乗せられて、
「月々数千円の不労所得が入る!」
と信じたサラリーマンが、
騙されて買ってしまうのですが、

実際には
儲からない物件を
高値で購入している
ことに変わりはありません。

長期のローンを組んでしまうと、
残債もなかなか減りませんから、

いざ資金繰りに困って、
物件を売却しようにも、
希望する価格で売れず
残債だけが手元に残る

という悲しい結果に
なりかねないのです。

利回りはブレない!

つまり、

キャッシュフローを
投資判断の指標にする

というのは、時として
大きな失敗につながるのです。

物件を購入する際に、

「この物件なら
30年のローンが組めるな…」

「金利が低いから、
キャッシュフローが出るな…」

という考えで

「じゃあ、買ってしまおう」
というのは、
安易な判断でしかありません。

もちろん、
「キャッシュフローが
出るか出ないか?」

ということは重要なのですが、
その前に、
キャッシュフローよりブレない
利回りを優先すべき
なんですね。

「利回り信者」になれ!

利回りというものは、
キャッシュフローに比べて、

・物件価格
・想定賃料

が変動しない限り、
動かしようがないという

「非常に堅い」指標です。

みなさんも物件購入の際は、
キャッシュフローより
利回りを重要視する、

・利回り信者

になってください。

利回りを0.1%でも上げるために、

・物件を安く買う
・賃料を上げる

ことに徹しておけば、

キャッシュフローも
連動して厚くなり、

返済期間を短縮して
早く損益分岐を迎え、

物件の売却時でも、
大きなプラス査定となる
など、いいことずくめです。

キャッシュフローと
利回りの違いを理解して、

万全の不動産投資を
目指してください。

がんばりましょう!

村上

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