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不動産ビジネスが最強な理由

村上です。

「宅建士」の資格、
持っている大家さんも、
結構多いですよね?

実際に、仲介業務を
やるかどうかはともかく、

知識を得る分には
大家業でも大いに
役立つ資格だと思います。

しかし、それ以上に
宅建士を取るべき
人たちがいますよね?

我々のような
宅建業者の人間です。

宅建士の資格がなければ、
契約も出来ませんし、

最低5人に1人は、
宅建士の資格がなければ、
営業行為も出来ません。

つまり、会社は社員が
宅建士の資格を
取ってくれなければ、
経営拡大も出来ないんですね。

とは言え、
宅建士の資格取得は
そう簡単なものでは
ありません。

宅建士の資格試験を
受託している

不動産適正取引推進機構
(RETIO)
の集計によると、

令和元年度の
宅建士資格試験は

受験者数220,797人
に対し、
合格者数は37,481人

合格率は17.0%で、
合否判定基準は
50問中35問以上正解
となっています。

http://www.retio.or.jp/exam/pdf/result.pdf

つまり、
10人が受験して
2人が受かるかどうか?
というレベルなんです。

宅建士に合格するには、
一般的に
300時間の勉強が必要だと
言われています。

受験の半年前から
勉強を始めたら

月に20日間、1日3時間
の勉強をほぼ毎日、
続ける必要があるんですね。

つまり、
どんなに仕事が多忙でも
家族サービスが大事でも

自分の心を律して、
勉強に費やす時間を
確保しなければ
合格できないのです。

1年前から
始めるのであれば、
多少の時間的余裕は
あるかも知れませんが、

それでも長い間、
モチベーションを
維持する必要があります。

ですから、宅建士は
強いメンタルを持って
取り組んだ人間だけが
合格できる資格
とも言えるんですね。

では、弊社の社員は
昨年どうだったかというと、

・5人受験して
・合格者はゼロ

という情けない結果でした。

私の事前予想では、
1人か2人は受かるだろう
と考えていたのですが、
現実は厳しいものです…。

今年の宅建士試験は、
コロナウイルスの影響が
大きく現れることに
なるでしょう。

自宅待機の期間に、
必死になって勉強したか?

それとも、
目的意識なく過ごしたか?

この秋に、明暗を分けそうです。

宅建士を目指している方、
時間が経つのはアッという間です。

ステイホームを生かして、
合格に近づいてくださいね。

やはり不動産が最強?

さて、本題です。

改めてこんなこと言うのも
どうかとは思いますが、
不動産って最強ですよ。

別にこれは、
キラキラ投資家みたいな
軽いノリではなく、
本当にそう思っているんです。

実際に、新型コロナウイルスで
世界中の投資が混沌とした
状況にある中でも、

住居系の不動産は着実に、
毎月チャリンチャリンと
お金が入り続けている…

これは本当に、
すごいことだと思います。

というわけで今回は、
不動産の強さについて、
経済用語を交えながら
語ってみたいと思います。

「フロー」と「ストック」

経済学を学んだことのある
方であれば、

・フロービジネス
・ストックビジネス

という言葉をご存知ですよね?

「フロービジネス」とは、

・その都度の取引で
・収益を上げるビジネス

飲食業やコンビニ、ホテルなど
顧客との取引が一度きりとなる
主に接客業のイメージです。

それに対し、
「ストックビジネス」とは、

・顧客と契約を結んだ上で
・継続的な取引を行うビジネス

会員制のスポーツジムや、
電気やガス、電話などの
インフラビジネスが該当します。

「労働集約」と「資本集約」

さらに、別の経済用語で、

・労働集約型産業
・資本集約型産業

というものもあります。

「労働集約型産業」とは主に、

・人間の労働力を使って
・事業活動を行う産業

接客や手作業の製造、
介護や保育など
人の労働を介することで
収益を上げる業種です。

「資本集約型産業」とは、

・資本の割合が高く
・そこから生まれた収益で
・事業が成り立つ産業

工場や設備、不動産などに
資本を投じることで、
より多くの収益を上げる
産業だと言えます。

どの組み合わせが最強?

随分と前置きが
長くなりましたが(笑)

解説した4つの経済用語

・フロービジネス
・ストックビジネス
・労働集約型産業
・資本集約型産業

において、
一番強力な組み合わせは
どれかというと、

・ストックビジネス と
・資本集約型産業 を

両方兼ね備えた
ビジネスになります。

そうですよね?

資本があればあるほど、
自分の労働力を使わずに
より多くの収益を上げ、

それが、継続した形で
安定的な経営をもたらす
のですから。

すでに気づかれた方も
多いとは思いますが、
実はこれ、

・不動産投資

そのものなのです。

コツコツ稼ぐしかない!

一般論ではありますが、

起業したばかりの企業は
資本が少ないですから、

・ストックビジネス
・資本集約型産業

を、大きく展開することは
ほぼ不可能に近いです。

フロービジネスで
人件費を払いながら
コツコツとお金を稼ぐしか
道はないんですね。

これを不動産屋に例えると、

・まずは仲介から始める

ことになります。

物件を買わなくても
ビジネスが出来ますから、

手持ち資金300万くらいで
宅建業者に登録すれば、
すぐに営業ができます。

フローからストックへ

そうやって
何年か仲介を繰り返し、
ある程度の資金が溜まったら

その資本を頭金に
銀行から融資を受け
収益物件を購入するという、

・ストックビジネス
・資本集約型産業

に、やっとシフトできる
ようになるんですね。

もちろん、
月々の返済もありますから、
完全にシフトするのは
無理というもの。

これまでの仲介を続けつつ、
徐々に賃貸業へも
軸足を移していく。
そんな形になるはずです。

不安定なフローより、
安定したストックを

追求するようになるのは、
不動産業界だけに限りません。

どの業界でも同じことです。

属性を担保にするリスク

一方、我々のような
個人投資家はどうなのか?
というと、

・サラリーマンという
・属性を担保にして
・一気に資本を投入し
・ストックビジネスを開始

することができます。

これってある意味、
すごいことなんですね。

しかし、
一般的な企業のように

・コツコツとお金を稼ぎ
・ビジネスのノウハウを得て
・資本を蓄積してゆく

という正攻法を踏まず、

パラシュートを使って
富士山山頂に降り立つ
ようなやり方ですから、

・ノウハウに乏しく
・リスクの高い経営に

なりがちです。

つまり、どれだけ
「不動産が最強」でも、
落とし穴は確実にある
ということ。

足元をすくわれないよう、

・より多くの知識を蓄え
・慎重な投資判断をする

ことが求められるんですね。

メリットを着実に享受するために
大切なのは、勉強です。

がんばりましょう!

村上

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