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もはや詐欺?危険なプラン入りアパート

村上です。

不動産投資を始めたばかりの頃って、
人に何かをお願いする場面が
けっこう多くあるものです。

「いい物件情報があれば教えてください」
と不動産会社さんにお願いする。

「この金額で購入させてほしいのですが」
と売主さんにお願いする。

「この条件でお金を貸してください」
と金融機関にお願いをする。

「満室になるよう力を貸してください」
と客付け業者さんにお願いをする。

お願いする以上、
断られることだってもちろんあります。

特に指値を入れるときなんて、
すんなり通ることは
多くないと思います。

「そんなの無理ですよ」と
横柄な態度で断られることもあるでしょう。

運が悪ければ、人を見下して
バカにするような相手に出会うかもしれません。

そして、そんな態度をとられると、
傷ついてしまい、それ以上は
交渉を続けられないという人も
いると思います。

しかし、不動産投資で成果を出すには、
そこで心を折られてしまってはいけません。

相手がコチラの要望を断られたのは、
単に条件が合意できなかっただけであって、
人格まで否定されたわけではないのです。

ですから、不動産投資家の皆さんには、
何度断られても、
すぐに気持ちを切り替えて、
毎晩、ぐっすり眠れるような
図太さを身に着けてほしいと思います(笑)。

そのための方法ですが、簡単です。

数をこなす。

これだけです。
慣れることで、耐性がつくからです。

誰だって、断られるのはイヤです。
でも、断られたって、
何も失うわけではありません。

むしろ、経験値は増えていくのです。

指値が通らなかった時、
融資を断られた時、
いちいちダメージを受けているなら、
それはまだ、経験が不足している証拠です。

不動産投資を通じて
メンタルを鍛えることは、
サラリーマンの仕事や日常生活でも
生きてくるはず。

粘り強く、何度でも、色々な相手に、
こちらの要望をぶつけましょう。

▼Casegood-カセグ-とは?

プラン入りアパートに注意!

さて、本題です。

「プラン入りアパート」って、
みなさんご存知ですよね。

・建築条件付きの土地を割安に販売し
・買主が購入後、販売業者が企画した
・プラン付きのアパートを建てる

いわゆる「企画モノ」の物件です。

このプラン入りアパートのメリットは、

・土地を割安に買える

という点なんですが、その分

・販売業者に委ねる部分が多く
・収支をハンドリングしにくい

というデメリットもあります。

もちろん、企画自体が優れていて、
利回りもきちんと確保できるなら、
毛嫌いする必要はありません。

でも以前、このプラン入りアパートで、
驚くべき経験をしたんです。

どういうことか、
ちょっとお話ししますね。

魅力的なプラン入り物件

事の発端は、当社のお客さまから、

「物件情報をもらったので、
見てもらえないだろうか?」

という相談を受けたこと。

これが、三為業者が仲介する
アパート建築プラン入り
土地物件だったんです。

資料を確認させてもらったところ、
価格も割安で利回りも良く、
かなりいい企画内容でした。

さらに、銀行の感触も良好とのこと。

そこで私は、

「いいですよこれ。
この値段で買えるなら、
進めていいんじゃないですか?」

とコメントしたんです。

このまま物件を購入することに
なるだろう、と思ったのですが…

実は落とし穴がありました。

絶対入んないですよ

資料をもう一度確認しているうち、
あることに気づいたんです。

「ん?避難通路が…取れてない??」

とはいえ、仲介は中堅の三為業者。

建築基準法上、
避難通路を設ける必要があることぐらい、
当然わかっているはずです。

不可解だとは思いつつ、
念のため、知り合いの建築士に

「このプラン入りますよね?」

と、メールで確認してみました。

そうしたら、すぐに彼から電話が。

「いや、絶対入んないですよ。
避難通路ないじゃないですか。」

やっぱり…。

その後、測量図など資料一式を
コピーして建築士の彼に送り、
きちんと確認してもらったところ、

・シロウトが作ったような
・建築基準法を全く無視した
・超テキトーなプラン

だということが判明しました。

ほとんど詐欺レベル

元のプランは、
12戸入りぐらいのアパート。

でも、きちんと設計をやり直したら、
どう頑張って詰め込んでも、
8戸ぐらいしか入らないんです(笑)

当然、12戸が8戸になるんですから、
利回りだって大幅にダウン。

ほとんど投資詐欺のレベルですよ。

もちろん、元のプランをこのまま
役所に持って行っても、
申請が通るわけありません。

そんな事態になってから、販売業者は、

「では、新しいプランにしましょう」

なんて、平然と言うんでしょうか?

悪意の販売業者

こんなとんでもない話、
私がこれまで業界にいた中でも、
初めてのケースです。

おそらく手口としては、

・プラン付きを売る販売業者が
・三為業者を間にかまして仲介させ
・善意の第三者に売りつける

というものだと思います。

もともと入らないプランだからこそ、
販売業者が自分たちで売らず、
三為業者を間にかませたんでしょう。

・仲介の三為は結託していたのか?
・本当に知らないで売っていたのか?

その辺はわかりませんが、
とにかく、ダメなものはダメ。

もし、こんなひどいプラン入りの
土地物件を買ってしまい、
後からトラブルになったら大変です。

仮に訴訟を起こしても、
販売業者が倒産でもしたら終わり。

買主は泣き寝入りしかできません。

プラン入りに気をつけろ!

今回のケースで重要なポイントは、

・パッと見はまともなプラン

だということ。

建築基準法に詳しい人間が見なければ、
落とし穴に気付きにくいんです。

私だって最初は気付かずに、
「いいですよ」なんて、
言っていたんですから(笑)

もし、当社のお客様が、
私のところに相談に来ず、
仲介の言うがままに購入していたら…

そう思うと、背筋が寒くなります。

みなさんも、プラン入りの土地物件は
第三者の専門家にチェックしてもらうなど、
購入にあたっては慎重を期してください。

くれぐれも、都合のいい数字に
踊らされちゃダメですよ。

がんばりましょう!

村上

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