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専属専任は売主に不利

村上です。

私の好きな作家さんが以前、
自身のコラムで、
こんなことを言っていました。

日本人は世界で一番

出世したくない
勉強したくない
独立したくない

と、思っている。
一方で、会社には

高い給料
良好な人間関係
休日
高齢雇用

を求めている。
にもかかわらず、

女性上司
年下上司
外国人

とは一緒に働きたくない。
だから、

職場満足度が低く
いつか職場を辞めたい

人たちが多い。
しかし、

実際に転職はせず、
愚痴と不満ばかりを
漏らしている

といった内容でした。

この話、本当に納得です。

私は以前から、

日本のサラリーマンは
仕事が嫌い

ということを不思議に思っていました。

仕事なんてどうでもいいじゃん。
会社を利用して給料もらって
適当に休んで遊んで暮らせば、
それでいいや…。

そんな人達が圧倒的に多い
ように感じるのです。

悪いですが、そんな国、
世界中のどこにもないですよ。

世界のビジネスマンは、

みんなハングリーだし
みんなガツガツしてるし

サボっていたらクビになるから、
必死に結果を出そうとします。

自分の居場所を求めて
どんどん転職しますし、
独立心だって旺盛です。

うーん、
日本人はいつから、
こんなにダメダメに
なったのでしょうか?

思い返せば、
私が小中学生の頃から、
そんな雰囲気はありました。

クラスメートが、

「学校に行きたくない」
「勉強するのがダルい」

なんて愚痴るんですね。

私は、そういうのが大嫌いで

「だったら、
学校来なきゃいいじゃん。」

と思っていました。

事実、私が本当に
学校へ行きたくない時は、
ちゃんと休んでました(笑)

なんで、行きたくないのに、
いやいや学校へ行くのか?

理解できなかったんですね。
まぁ、私の話はさておき…

日本のサラリーマンが
このままの調子で、

大した仕事もせず
愚痴と言い訳ばかりで
現状に甘んじている…

そんなマインドでいれば、
世界から取り残されます。

日本は幸い自由な国ですから、
誰からも束縛されずに、

自分の人生は
自分で決める

ことができるんです。

現状に不満を抱えているなら、
思い切って自分から、
変える努力をすればいいんです。

自分の人生は自分で切り開き、
好きなように
デザインしていきましょう。

専属専任は売主に不利?

さて、本題です。

Casegood-カセグ-の会員さんから、
こんな質問をいただきました。

保有物件の売却活動で、
3ヶ月の専属専任媒介契約を
A社と締結していたが、

売却には至らず、
契約期間が満了したため、
一般媒介契約に切り替え、

今度はB社と、
専属専任媒介契約を結んだ。

この場合、
A社との付き合いは、
どうしたらいいのか?

という内容です。

残念ですがこの方は、
「専属専任媒介」というものを
あまり理解されていないのでは?
と思います。

今回は、
この「専属専任媒介」について、
解説してみたいと思います。

媒介契約とは?

まずは、媒介契約について、
簡単におさらいしておきましょう。

媒介契約とは、

物件の売却や賃貸において、
宅建業者へ媒介(仲介)を
依頼する際に締結する契約

を指します。

媒介契約は、次の3つに分けられます。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

このうち、今回の質問にあった
「専属専任」媒介契約は、
「一般」媒介契約と比べて
以下の違いがあります。

・指定流通機構(レインズ)
への登録義務がある

・週に1回以上、
業務処理状況の報告義務がある

・契約を結んだ業者以外は、
物件を媒介することが出来ない

・売主自らが見つけた買主と、
売買契約を結ぶことが出来ない

心の中の「専任」

今回のケースでは、

A社との媒介契約を
「一般」に切り替えつつ、
改めてB社と、
「専属専任」を結んだ…

ということですが、
B社と専属専任を結んだ時点で、
A社との関係は既に、
切れてしまっています。

もしA社が買主を見つけても、
B社との専属専任が続く限り、
仲介は不可能なんですね。

ご存知の方も多いと思いますが、
私たちのような業者が
自社物件を売却する際は、

よほどの事情がない限り、
「一般」で話を進めますし、
「専属専任」を結ぶことは
まずありません。

しかも、契約書を作らずに

心の中の「専任」

という形で、信頼できる業者へ
お任せすることが多いです。

基本的に大手の仲介や
販売系の会社などは、
専属専任を結びたがる
傾向がありますが、

私自身の例でいっても、
専属専任を結んだことは、
これまでありません。

専属専任の狙いとは?

また、私がお客様から、
物件を売ってほしいと頼まれ
たとえ専属専任の媒介を
依頼されたとしても、

すぐに紹介できる顧客は
せいぜい10人もいません。

つまり、依頼を受けてから

「こういうお客さんがいる」
「こんな物件が売りに出る」

と、電話やメールを送っても、
数日で照会が完了しまうのです。

その結果、私の顧客から
いい反応が得られなければ、
そこで初めて、

・他の仲介業者に頼む
・ネットに掲載する

という流れになります。

つまり、
数日で完了するような話に、
わざわざ専属専任契約を
結ばせるような業者は、

・いち早く買主を見つけるより
・自社で物件を囲い込んでおく

という狙いがあるんですね。

情報の鮮度も下がる

さらに、専属専任は
レインズへの登録義務があるため、

物件情報がネットへ
強制的に掲載される

ことになり、
多くの業者の目に触れることで、
情報の鮮度が下がります。

例えば、先ほどのA社と結んだ
専属専任の3ヶ月が過ぎ、
新たにB社と専属専任を結ぶと、
結局、レインズには
6ヶ月も掲載されてしまうのです。

そうなると、業者から見て

「この物件は売れないな…」

という「さらし物件」扱いになり、

・物件にケチを付けられ
・大きく買い叩かれる

という状況を
招きやすくなるんですね。

つまり、良かれと思って
専属専任を結んでしまうと、

・いい物件が売れなくなる

という羽目になるのです。

一般媒介を貫け!

専属専任を勧めてくる業者は、

・自社で買主を見つけて
・両手仲介の手数料狙い

が、主な目的であり、

必ずしも顧客目線で
勧めているわけじゃありません。

売主の本音は、

・なるべく早く
・出来るだけ高く

売却したいのですから、
そう言う意味で専属専任は、

・利益相反行為

にもなりかねないのです。

まずは、
信頼できる業者に
話を持ち込み、
業者の顧客に対して

どのくらいの価格なら
この物件を買うか?

という感触を、
確かめてみてください。

そこで、ある程度の
売却ラインが見えてきたら、

売値を定めて
一般媒介契約で
何社かに声を掛ける

というのが、
一番確実ではないかと思います。

購入より売却の方が難しい
といわれますが、
面白いのも売却です。

がんばりましょう!

村上

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