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長期で借入した方がいい理由

村上です。

私たちが携わっている
不動産投資以外にも、

世の中には
さまざまな投資法が
ありますよね?

・株式
・FX
・先物

といったメジャーな
投資商品はもちろん

・アートや工芸品
・アンティーク
・時計やアクセサリー
・ワインやウイスキー
・ホビーやおもちゃ

など、
趣味の延長が
投資になっている
というケースも多々あります。

いわば、
どんな対象であっても
価値を見出す人がいれば、

投資商品として
十分に成り立つ
ということなんですね。

もちろん、
儲けるための投資ですから、
買って売ってを繰り返し、
利益を最大化する
ことが求められます。

完全に趣味の世界であれば、

・売れない商品
・価値の低い商品

を、購入しても構いませんが、
そうではありません。

投資なんですから、
価値の高い商品を、
より安く仕入れることに
こだわる必要があるんです。

そうしなければ、
利益を出す事が出来ません。

そこで重要になるのが、
・目利き
というもの。

どんな投資対象であっても、

その商品に
どれ程の価値があるのか?

どこに出せば
幾らぐらいで売れるのか?

という
目利きが求められるんですね。

また、
目利きを磨くためには、
1にも2にも

その商品を好きになる
ことが大事。

時計に興味がないのに
ロレックスを買う

ワインを飲まないのに
ロマネコンティを買う

これでは儲けどころか、
一か八かの博打ですよ。

逆に、

そのジャンルのマニア

くらいになっておけば、
どんな商品であろうと
儲けを出せるはずです。

さて、ここまで書くと、
みなさんお分かりでしょうが(笑)
不動産経営も同じ事なのです。

・不動産が好きで
・人との交渉もできて
・お金の計算も得意

という人は、当然、
知識と経験を旺盛に蓄えますから、
そうそう失敗はしないもの。

金儲けだけにフォーカスして、
ラクして儲けたい

と思うから、
悪意の誰かにやられるんです。

「好き」の延長線上に
「儲け」が生まれる

これを意識しておくことも、
投資では大事なことだと
私は思っています。

返済期間は長い方がいいの?

さて、本題です。

以前、初心者の方から
以下のような質問を
受けたことがあります。

「ローンを長期で借りる
メリットは何ですか?」

返済期間を長く取れば、
総支払額も増えるのに、

長期で借りるメリットが
よく理解できない…。

という趣旨ですね。

この方は、
フラット35のような

・住宅ローン

を想定した質問だったんですが、
収益不動産向けの融資でも、
ほぼ同じことが言えます。

答えはシンプルで、

・月々の支払額が抑えられる

からなのですが、

この返済期間というテーマ、
もう少し掘り下げてみたいと思います。

そもそも「融資」って?

まずは、

・金融機関からの融資

について、改めて
おさらいしておきましょう。

「融資」とは、

・お金を借りて
・利息と共に返済する行為

であり、正式には

・金銭消費貸借契約

という契約行為です。

我々業者などは「金消契約」と
略して呼んでいます。

この金消契約においては、
借りる側の「債務者」に、

・約束した期限が来るまでは
・返済しなくてもいい

という、

・期限の利益

という権利が与えられると同時に、
貸す側の「債権者」には

・金利をもらう

権利が与えられます。

短期と長期はこんなに違う

つまり、金利とは

金融機関に支払う
お金の「レンタル料」

のようなもの。

同じ額の融資であれば、
長く借りれば借りるほど、

・月々の支払額は安くなるが
・レンタル料の支払いが増える

ということになります。

例えば、ざっくりですが

借入額:5千万円
金 利:年2%

の融資を、月々の支払額が一定の

・元利均等返済

で、銀行から借りたとしましょう。
ボーナス払いは考慮していません。

これを計算すると、
月々のローン支払額は、

返済期間を「10年」とした場合
→ 約46万円(月額)

なのに対し、

返済期間を「30年」に伸ばすと
→ 約18万5千円(月額)

で済みます。

しかし、金利を含めた総支払額では、

・10年 → 約5,520万円
・30年 → 約6,650万円

と、1千万以上の差が出るんですね。

余剰資金という安心感

ではなぜ、1千万以上の金利を
追加で支払ったとしても、

・月々の返済額を減らす

ことを優先するのでしょうか?

それは、

月収から返済を差し引いた
キャッシュフローによって
お金の余裕が生まれるから

です。

例えば、月収が50万円の人なら、

・そこから18万5千円を返済し
・生活費を差し引いた上で
・残りのお金を他の投資に回す

ことが出来るようになります。

また、余剰資金が貯まれば、

・ローンを繰上げ返済する

ことも可能ですよね?

昔は、繰上げ返済をすると、
手数料を払う必要がありましたが、
現在は無料になったので、
以前より使いやすくなっています。

さらに、収益物件であれば、

・空室の長期化
・突発的な修繕

などのリスクにも、
余剰資金を充てることで
経営に余裕が生まれます。

つまり、長期のローンは、

短期のローンに比べて
選択肢がより多くなる

という安心感を、
借りる側にもたらすんですね。

住宅ローン減税の威力

さらにもう1つ。
住宅ローンを利用する場合は

・住宅ローン減税

という、強力な武器も
用意されています。

新築から10年間は、
住宅ローン残高の1%を
所得税より控除できる

という制度であり、
初期のローン残高が多いほど
節税効果が上がります。

つまり、
・長期で借りた方が効果的
という訳なんですね。

マイホーム限定ではありますが、
長期で借りるメリットは、
こういった点でも現れるのです。

低金利+長期で引っ張れ!

このように、長期のローンには
多くのメリットが生まれるのですが、

もちろん、
いい話ばかりではありません。

トータルの支払額は当然、
短期よりも高くなりますし、

3~5%の高金利で借りた場合、

・コツコツ返済しても
・元金が全く減らない

状態に陥ることもあります。

ただ、現在の金利は
最安で0.5%とか、
ほぼゼロに等しい利率なので、
心配はいらないでしょう。

・低金利で借りられるなら
・長期で引っ張れるだけ引っ張る

のが、ベターだと思います。

そして、何より大事なのは、

銀行開拓を積極的に回り、
有利な条件で貸してくれる
銀行を探すこと

ですよね?

借りるにはまず、
銀行回りからですよ。

がんばりましょう!

村上

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