村上です。

我々が持っている
一番重要な資本は、
「時間」だと思います。

・１日24 時間
・１年365日

大富豪であろうと
ホームレスであろうと
誰もが平等に持っていますよね。

もちろん、人によっては
重い病気や障害を持ってい負ったりと、
必ずしも平等とは言えませんが、

そうでない限りは、
自分の時間を自由に使える
はず。

しかし、
時間の使い方ほど
人によって差がつく
ものもありません。

ある意味、お金以上に
時間の使い方は、
人それぞれなのです。

時間を有効に使い、
寝る間も惜しんで
自分のビジネスを
必死に加速させる人がいれば、

朝ギリギリまで寝て
通勤時間はスマホでゲーム
残業せずに定時で退社し
暇を持て余してブラブラする

ような人だって、
そこら中にいますよね？

「人生」という、
同じサーキットコースを、
フルスロットル全開の車と
のんびり安全運転の車が
同時に走っているんです。

10年ぐらい経つと、
どうなるでしょうか？

途方も無いくらいの
差がつくでしょうし、

後から挽回しようにも、
すでに絶望的ですよね？

つまり、誰もが同じ
「時間という資本」
を持っていながら、

その使い方次第では
「天と地ほどの差」が
開いてしまうのです。

もちろん、
人生には色々ありますから、

いったん立ち止まって
この先をじっくり考える

という時間も、
時には必要になります。

しかし、立ち止まるのは、
前に進むため
に必要なのであって、
立ち止まってばかりじゃ、
ダメですよね？

さらに、時間は
お金で買うことができる
ものです。

モノや人に対して、
より多くのお金を使えば

・面倒な作業を任せる
・移動時間を減らす
・睡眠時間を確保する

といったことも可能。

お金で時間を買えれば、
新たに出来た時間で
より多くのお金を稼ぐ
こともできますよね？

コロナショックの影響で、
社会人になって以来、
初めてレベルの自由時間ができた
という人も多いと思います。

人生は長いようで
あっという間に過ぎます。

限られた時間を
有効に使いたいものです。

買わないことの大切さとは？

さて、本題です。

不動産投資をやってみたい！

そう思った方の多くは、
まず手始めとして

・投資本

を購読したり、

・不動産投資セミナー
・大家同士のコミュニティ

などへ参加して、
不動産の知識や情報を
積極的に蓄えようとします。

その上で、多くの業者を回り、
物件情報を集めることになりますが、
そこで、ある業者からラッキーにも

・比較的高利回りで
・融資も引けそうな

いい物件を勧めてもらった！
としたら、
みなさんは買いますか？

いいえ、
買っちゃダメなのです。

どんな物件が儲かるの？

プロの業者も勧める
お値打ちの物件を、
なぜ買っちゃダメなのか？

それは、
どんな物件が
本当に儲かるのか？

という目利きが、
初心者のうちはまだ
出来ていないからです。

例えば、毎日のように
ラーメンを食べている人は、

A店よりB店のほうが
どのくらい美味しいか？

という尺度を
自分になりに持っていますよね？

また、美味しいお店なら、
それなりのお金も
喜んで払えるはずです。

不動産もそれと同じこと。

さまざまな物件を見て
目を肥やすことで初めて、
物件の良し悪しが分かる
ようになるのです。

ひたすら訓練せよ！

ですから、
なんとなくよさそうな物件情報を
業者からもらったとしても、
すぐに「本命」扱いにはせず、

あくまで「当て物件」として
複数の銀行に持ち込み、
融資の感触を得てください。

さらに、つながりのできた
コミュニティなどへも
物件情報を持ち込んで、
仲間からアドバイスを
受けるのもいいと思います。

当然、自分自身でも、
「これを買ったとしたら、
本当に儲かるのか？」
という、収支のシミュレーション
を、訓練すべきですね。

訓練期間としては、
少なくとも半年ぐらい
続けた方がいいと思います。

いい物件なのに買わない？

この訓練で最も重要なのは、
期間中にいい物件が出ても
絶対に物件を買わない！
と、心に決めることです。

買わないと決心しつつ
業者を回るなんて
矛盾しているのでは？

と思うでしょうが、
すごく重要なことなんです。

だって…１億円ですよ？
数千万円ですよ？

そんな大きな買い物を、
「高い」「安い」の
判断が付かないまま
買うべきじゃありません。

一か八かのギャンブルで
手痛い仕打ちを受ければ、
一生を棒に振ることさえ
あり得るんです。

まずは己を知るべし

そもそも不動産は、
都心のRC一棟物から
地方のボロ戸建まで、

金額から利回り、
投資法に至るまで、
本当に千差万別です。

ですから、まずは
自分がどのフィールドで
戦うべきなのか？

それを、
最初に決めなければ
なりません。

まずは銀行へ出向き、
自分が幾らぐらいの物件を
どのエリアで買えるのか？

ということを、
確かめてください。

業者が出してきた
１億円くらいの物件情報を
銀行の担当者に見せて、

もし５千万円ぐらいしか
融資が下りないような
感触だとしたら、

５千万円くらいの物件を、
集中して探すのです。

どこと付き合えばいいの？

さらに、自分に対して
融資してくれるのが

メガバンクなのか？
地元の信金なのか？

によっても、
物件を買えるエリアが
大きく変わってきます。

業者だってそう。

10〜20億円クラスの
一棟物しか扱わない業者

区分や地方の戸建など、
小ぶりな物件も扱う業者

など、それぞれに
得意分野があります。

当て物件を持って
行動しているうちに、

自分がどこの銀行から
どのくらいの融資を受けられ、
どんな不動産を買えるのか？
どこの業者と付き合うべきか？

というものが、
徐々に絞られてくるはずです。

買いたい病に気をつけよう

つまり、自分に合った
投資フィールドを絞り込んだ上で、

どんな物件が
一番儲かるのかを
自分なりに理解する

ことが、ビギナーの段階において
一番重要なのです。

ですから、それまでの間は
ひたすら買わずに
業者周りをするべき、
なんですね。

不動産を始めたばかりの頃は、
誰だって
「物件買いたい病」
に、罹りやすいもの。

業者が提示してくる
甘い収支見込みに踊らされて、

「これを逃したら次はない」

ぐらいの勢いで、
つい手を出してしまいがちです。

見る訓練を繰り返せ！

しかし、物件というものは
ほぼ「無限に」あるんです。

もっといい物件が
後から必ず出てきますよ。

時間を味方に付け、
物件を見る訓練を繰り返せば、
いずれ直感的に、
これは「儲かる」物件だ！
と、分かるようになります。

それまでは、
気持ちをグッと抑えて、
物件を見る訓練を
ひたすら続けてください。

がんばりましょう！

村上