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家賃が前払いの時代は終わる!?

村上です。

子どもが生まれてから、
以前よりもずっと、
健康のことを気にするようになりました。

最近も検査で胃カメラを飲みました。

実は胃カメラでは過去に失敗をしていて、
それ以来、体に入れる前に
全身麻酔を打ってもらっています。

大げさだと冷やかす人もいますが、
誰にも文句は言わせません(笑)

痛みや恐怖って、すごく人の体力を奪うんです。
ですから、その後のQOLを上げるためにも、
避けられる苦痛は避ければいいと思っています。

そういえば、
海外では一般的な無通分娩も、
日本では全体の1割も利用する人がいないそうです。

お金が余計にかかるせいもあるでしょうが、
「我慢」が当たり前になっている
国民性も大きいように感じます。

無痛分娩をした人の中には、
「お腹を痛めずに出産するなんて母親失格」
なんて、周りから言われる人も
珍しくないのだとか…。

どんだけ「苦しみに耐える」
ことを称賛する文化なんでしょうか。

もう、そういう古い価値観は捨てて、
しなくていい苦労は避けていい、
できるだけ快適な方がいい、
という価値観が主流になればいいのに、
と強く思います。

サラリーマンの仕事だって同じですよ。
やたらと「がんばっていること」を
求められる会社、未だに多いですよね?

こういう会社にいると、
生産性を上げて早く帰る人よりも、
残業して飲み会への参加率も高い
昭和タイプの社員が出世したりします。

きっと、そんな古臭い価値観の中で生きるのが
つらくなっている人も、多いですよね。

そういう人に、不動産投資はおすすめです。
不動産投資の世界に、上司はいません。
結果は、数字がすべてです。

別にがんばらなくたって、
仕組みを利用して効率よく
運営していけば、いいんです。

いい意味で、本当の実力主義なんですね。

努力しただけ数字に表れますし、
ボーナスの査定を上げるために、
上司の機嫌をうかがう必要もないワケです。

私が胃カメラが苦手という話から、
大きくテーマが外れましたが、
私の言いたいこと、伝わりましたでしょうか(笑)

え? 何を言いたかったのかって?
不動産投資は自分次第だから面白い、
興味がある方は、オンラインスクールCasegood-カセグ-に
入会してください、ということです。

お待ちしています(笑)

▼Casegood-カセグ-とは?

家賃は後払いでもいいの?

さて、本題です。
みなさんに質問です。

家賃って前払いでしょうか?
それとも後払い?

え? 何言ってるの村上さん、
前払いに決まってるじゃん。

ですよね。

・当月分の家賃を
・前月末日までに
・指定口座へ振り込む

これが、日本における
家賃支払いの慣習であることは、
学生だって知っています。

でも、それって未来永劫、
変わらないシステムなのでしょうか?

今回は、賃貸経営における
新しい試みやサービスについて、
触れてみたいと思います。

前払いにこだわる必要って?

まずは、冒頭の家賃前払いから
考えてみましょう。

これって、入居者がオーナーに対して、
直接家賃を振込むから「前払い」です。

しかし、クレジットカード払いを
導入している大手の管理会社や、
サブリース会社の物件だったら
どうでしょうか?

当月の家賃をカードで払うんですから、
当然、入居者にとっては
「後払い」になるんです。

でもそれで、オーナーに
不都合があるわけじゃないですよね?

それどころか、家賃をカード払いにすれば、

<入居者>
・各種ポイントやマイルが貯まる
・振込の手間や手数料がかからない

<オーナー>
・カード審査で信用がチェックできる
・滞納が基本的になくなる

さらに、カード払いは振込と違い、
滞納すると信用情報にキズがつくので、
入居者が安易に滞納できないという、
抑止効果も生まれてきます。

もちろん、メリットばかりとも
言い切れませんが、
家賃に関しては必ずしも、
前払いにこだわる必要はないんですね。

使えるものは上手く使おう

今後、家賃の支払いの多くが、
カード払いに切り替わっていくはずです。

私たちのように
管理会社をやっている側からすれば、
毎月毎月、何百何千という入居者から、
入金がなされているかを原則、
自分の目でチェックしなければなりません。

あまりにも効率が悪すぎるんです。

その決済をカード会社に任せてしまえば、
その分、管理コストが減るんですね。

入居審査だって、カードが作れなければ
ゴメンなさいというだけの話。
単純明快ですよ。

カードを作れない高齢者や、
生活保護の人向けには、
そういったシステムではなく、
家賃保証会社を通すといった
これまでの方法で迎えればいいんです。
必要なのはメリハリなんですね。

時代に取り残されるな!

社会の慣習やシステムは時代に合わせて、
さまざまに姿を変えていきます。

スマートフォンだって、
世の中に定着してまだ10年ほどなのに、
今では、それ抜きには生活できない
社会になりつつありますよね?

そんな移り変わりの激しい現代、
不動産業界だって旧態依然のまま、
のんびりはしていられません。

昔からの地主系大家さんみたいに、
管理会社に任せっきりで、
従来のままのやり方を続ければ、
いつの間にか競争から取り残され、
市場から淘汰されていきます。

・いかにいいサービスを提供し
・いかに取りっぱぐれを防ぐか?

これを、常に考えつつ、
事業に反映していかなければ、
ライバル物件に勝つことはできません。

そこでカギになるのが、
管理会社の存在です。

管理会社は応援団じゃない

実のところ、管理会社の利益と
オーナーが得る利益は、
相容れない部分が多いんです。

オーナーが満室で儲かっていても、
管理会社はそれほど嬉しくありません。

なぜなら、管理会社は
修繕等を請け負ってナンボ。

満室になって管理委託手数料が
月数千円増えたところで、
特に何とも思わないんです。
つまり、

・満室 →オーナーが美味しい
・修繕 →管理会社が美味しい

という構図なんですね。

さらに管理会社は、私たちオーナーの
応援団でも味方でもありません。

あくまで、
いちビジネスパートナーという関係。

いかに空室が長引こうと、
リフォームなどで管理会社に儲けが出ない限り、
向こうから有効な改善提案をしてくることは、
ありえないと思った方がいいんです。

オーナー自らがチャレンジ!

つまり、激しい市場競争から、
物件を勝ち残らせるために動くのは、
管理会社ではなく、オーナーの役目。

オーナー自身が腰を上げなければ、
だれもその物件を改善することは
できないんです。

こうやったらお客さんにとって
喜んでもらえるんじゃないか?
そういったことを、
オーナー自身が率先して考えることで、

・より満足度の高い長期入居で
・より高い家賃を維持できる

これにつながっていきます。
そこに、古い慣習などは無用ですよ。

冒頭のカード払いもそうですし、
スマートキーの設置などもいいでしょう。

さらに、コストをかけなくてもできる、
意外なサービスだって見つかるはずです。

物件を活かすも殺すもオーナー次第。

管理会社へ任せっぱなしにせず、
新しい試みにチャレンジしてください。

がんばりましょう!

村上

 

 

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